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京津新城别墅群沦为空城 合生创展108亿投资落空

  • 发布时间:2015-04-03 07:22:00  来源:经济参考报  作者:梁倩  责任编辑:张少雷

  从上京桃园到上京熙园、上京康园,再到上京顺园 …… 占地2.5万亩的合生京津新城试图再造一座新城。但是,2004年至今,超过10年的开发周期,新城仍然冷冷清清,被动等着客人上门。脱落的墙面,满地的落叶,空空荡荡的入口岗亭,空无一人的商业店铺,是进入这座新城后随处可见的景象。

  与此同时,在国土部最新发布的取缔66家高尔夫球场的名单中,京津新城配套设施——天津珠江温泉城高尔夫球场(二期)赫然在目,合生创展超200亿投资的超级大盘再现尴尬。

  别墅群成“空城”

  合生京津新城位于天津市宝坻区周良庄镇,西北距离北京98公里,南距天津45公里,东距唐山105公里,算得上位于京津唐核心区域。

  2001年,天津宝坻区为尽快融入国际市场,宝坻对自身重新审视后提出了“立足天津、依托北京、借助河北、服务东北、面向全国、放眼世界”的战略构想,确立了“让世界人建设宝坻,促进资本快速集中”的发展理念。宝坻区政府大范围进行招商引资,提出“135工程”的招商引资政策,即100万、300万、500万的引资计划,500万以上项目由区长亲自挂帅,而京津新城就是其中重要一项。

  彼时合生也信心满满,这片位于潮白河畔、占地达2.5万亩区域的蓝图,相当于33个天安门广场的面积,也被大胆地描绘成“为50万人居住、生活、娱乐而设计的新城”,规划有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心。

  但值得注意的是,已建成的4000座别墅,超大型五星级欧式酒店,现在沦为婚纱摄影的选址,路上隔很久才能看到行人,三两个农民工人聚在一起拔拔野草,这是京津新城10多年后的今天的真实写照。

  两会后,房地产利好政策频频出台,楼市一片叫好,认为春天再次到来。但来到京津新城售楼处,可以看到登记看房信息上,每天看房客户数寥寥无几,成交更是屈指可数。据置业顾问介绍,现在在售的别墅项目是熙园的简装别墅,和康园的精装别墅。

  来到熙园可以看到,偌大的园区内,仅能看到保安与环卫的身影,多栋别墅外部墙皮已脱落,别墅内部部分地面干裂,2006年建成的熙园如今仍是一片惨淡景象。康园则相对于其他几个园区较好,已有部分住户,但仍能让人感到冷清不堪。与此同时,园区外围的大面积商业设施除了物业管理还在开着以外,其余早已因长期无人蒙上一层灰色,尘土飞扬。

  巨额投资“折戟”

  据了解,为提升京津新城片区配套成熟程度,合生创展痛下血本:花费16亿元建设凯悦酒店、12亿元建设大觉禅寺、5亿元建设玉佛宫博物馆、4亿元建设温泉度假村、10多亿元建设北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院,还斥重金打造了一个27洞的高尔夫球场。加上其他配套,合生创展累计在京津新城投入达108亿元。加上别墅的建设成本,合生创展投入超过200亿元。与此同时,据知情人士透露,天津郊区土地多滩涂、盐碱地,因为土壤盐碱度影响植被,需要大面积更换土壤,才可实现绿植,这也让合生耗费不少。

  然而,京津新城带给合生的回报却与其投入远不成正比。据媒体报道,2005年,该项目取得的营业额为4.37亿元,2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。2008年之后,合生创展的年报就再未具体提及京津新城销售金额。

  有业内人士称,本被寄予厚望的京津新城“超级大盘”,却受地域限制、蓝印户口取消等因素,成了合生的最大包袱。

  根据合生创展2013年年报显示,截至2013年底,京津新城仅完工30万平方米,预计2014年完工5.8万平方米,2015年完工5.6万平方米,剩余的359万平方米都要留待2017年后开发建设。

  值得注意的是,祸不单行,除了天津取消了作为一大卖点的蓝印户口外,国土部也禁止了京津新城内的高尔夫球场的二期开发。

  近日,国土部发布通知,按照国务院部署,各地政府和国务院有关部门积极开展高尔夫球场清理整治工作,取缔了66家违法违规建设的高尔夫球场,而天津珠江温泉城高尔夫球场(二期)便在取缔名单之内。

  “京津新城对于合生来说处于两难境地,放弃也不是,不放弃也不是。”上述业内人士称,现阶段资金成本水涨船高,合生大范围投入却难有回报,另一方面,如果不继续投入,之前的投资等于全部打了水漂。

  的确,对于合生来说,这个盘子太大,大到“难以承受”。

  31日,合生公布2014年业绩年报显示,合生创展录得合约销售额合共人民币53.12亿元,同比下降53%。合约销售平均售价每平方米人民币12636元同比下降27%。其中,北京及天津的10个项目合约销售总额16.3亿元,占集团2014年合约销售总额31%,其中合生世界村及合生世界花园为主要销售额来源。这是合生近5年来最差业绩,也意味着合生连续5年未能达到销售150亿元目标。此前2010年至2012年,合生分别完成销售金额110.4亿、99.4亿和116.43亿元。

  楼市转暖难敌过度开发

  近日,随着两会中对房地产再度有了新的口径后,国家多部门连发利好政策稳定房地产业发展。人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求,以稳定住房消费,拉动内需;而住建部则从供给端入手,前期已出台优化住房及用地供应结构的政策,以控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况。市场对此做着快速反应,认为房市将转向。合生也不例外,表示将时刻迎接市场的升级。

  但值得注意的是,在住房消费愈加理性的今天,人们是否还有大量的购房需求仍难以判断。可以明确的是,近年天津各区县密集造城,远郊超级大盘在淡市下,面临着供过于求的现实。2014年第三季度,天津远郊区县商品住宅成交套数降幅,在天津四大区域(市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县)中居首,达67.33%。

  据搜房网数据监控中心最新统计,4月天津住宅市场有21个项目预计开盘,开盘数量环比减少32.26%,同比减少38.24%。其中全新盘有13个,占预计开盘总量的61.90%。对于销售旺季新盘数量却骤减的情况,业内专家认为,主要原因在于目前楼市库存压力巨大,近期天津市新房二手房成交量连涨,并不能有效缓解楼市“供大于求”的状况,受此影响,开发商不敢贸然入市,只有将价格降到购房者满意的水平,才能有效缓解市场库存压力,因此房价不会与成交量同步上涨,“稳中有降”将成为近期房价走势的主旋律。

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