从上京桃园到上京熙园、上京康园，再到上京顺园 …… 占地2.5万亩的合生京津新城试图再造一座新城。但是，2004年至今，超过10年的开发周期，新城仍然冷冷清清，被动等着客人上门。脱落的墙面，满地的落叶，空空荡荡的入口岗亭，空无一人的商业店铺，是进入这座新城后随处可见的景象。

　　与此同时，在国土部最新发布的取缔66家高尔夫球场的名单中，京津新城配套设施——天津珠江温泉城高尔夫球场(二期)赫然在目，合生创展超200亿投资的超级大盘再现尴尬。

　　别墅群成“空城”

　　合生京津新城位于天津市宝坻区周良庄镇，西北距离北京98公里，南距天津45公里，东距唐山105公里，算得上位于京津唐核心区域。

　　2001年，天津宝坻区为尽快融入国际市场，宝坻对自身重新审视后提出了“立足天津、依托北京、借助河北、服务东北、面向全国、放眼世界”的战略构想，确立了“让世界人建设宝坻，促进资本快速集中”的发展理念。宝坻区政府大范围进行招商引资，提出“135工程”的招商引资政策，即100万、300万、500万的引资计划，500万以上项目由区长亲自挂帅，而京津新城就是其中重要一项。

　　彼时合生也信心满满，这片位于潮白河畔、占地达2.5万亩区域的蓝图，相当于33个天安门广场的面积，也被大胆地描绘成“为50万人居住、生活、娱乐而设计的新城”，规划有8000座别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心。

　　但值得注意的是，已建成的4000座别墅，超大型五星级欧式酒店，现在沦为婚纱摄影的选址，路上隔很久才能看到行人，三两个农民工人聚在一起拔拔野草，这是京津新城10多年后的今天的真实写照。

　　两会后，房地产利好政策频频出台，楼市一片叫好，认为春天再次到来。但来到京津新城售楼处，可以看到登记看房信息上，每天看房客户数寥寥无几，成交更是屈指可数。据置业顾问介绍，现在在售的别墅项目是熙园的简装别墅，和康园的精装别墅。

　　来到熙园可以看到，偌大的园区内，仅能看到保安与环卫的身影，多栋别墅外部墙皮已脱落，别墅内部部分地面干裂，2006年建成的熙园如今仍是一片惨淡景象。康园则相对于其他几个园区较好，已有部分住户，但仍能让人感到冷清不堪。与此同时，园区外围的大面积商业设施除了物业管理还在开着以外，其余早已因长期无人蒙上一层灰色，尘土飞扬。

　　巨额投资“折戟”

　　据了解，为提升京津新城片区配套成熟程度，合生创展痛下血本：花费16亿元建设凯悦酒店、12亿元建设大觉禅寺、5亿元建设玉佛宫博物馆、4亿元建设温泉度假村、10多亿元建设北京科技大学天津学院和天津财经大学珠江学院，还斥重金打造了一个27洞的高尔夫球场。加上其他配套，合生创展累计在京津新城投入达108亿元。加上别墅的建设成本，合生创展投入超过200亿元。与此同时，据知情人士透露，天津郊区土地多滩涂、盐碱地，因为土壤盐碱度影响植被，需要大面积更换土壤，才可实现绿植，这也让合生耗费不少。

　　然而，京津新城带给合生的回报却与其投入远不成正比。据媒体报道，2005年，该项目取得的营业额为4.37亿元，2006年、2007年的合同销售额分别为3.975亿元、6.44亿元。2008年之后，合生创展的年报就再未具体提及京津新城销售金额。

　　有业内人士称，本被寄予厚望的京津新城“超级大盘”，却受地域限制、蓝印户口取消等因素，成了合生的最大包袱。

　　根据合生创展2013年年报显示，截至2013年底，京津新城仅完工30万平方米，预计2014年完工5.8万平方米，2015年完工5.6万平方米，剩余的359万平方米都要留待2017年后开发建设。

　　值得注意的是，祸不单行，除了天津取消了作为一大卖点的蓝印户口外，国土部也禁止了京津新城内的高尔夫球场的二期开发。

　　近日，国土部发布通知，按照国务院部署，各地政府和国务院有关部门积极开展高尔夫球场清理整治工作，取缔了66家违法违规建设的高尔夫球场，而天津珠江温泉城高尔夫球场(二期)便在取缔名单之内。

　　“京津新城对于合生来说处于两难境地，放弃也不是，不放弃也不是。”上述业内人士称，现阶段资金成本水涨船高，合生大范围投入却难有回报，另一方面，如果不继续投入，之前的投资等于全部打了水漂。

　　的确，对于合生来说，这个盘子太大，大到“难以承受”。

　　31日，合生公布2014年业绩年报显示，合生创展录得合约销售额合共人民币53.12亿元，同比下降53%。合约销售平均售价每平方米人民币12636元同比下降27%。其中，北京及天津的10个项目合约销售总额16.3亿元，占集团2014年合约销售总额31%，其中合生世界村及合生世界花园为主要销售额来源。这是合生近5年来最差业绩，也意味着合生连续5年未能达到销售150亿元目标。此前2010年至2012年，合生分别完成销售金额110.4亿、99.4亿和116.43亿元。

　　楼市转暖难敌过度开发

　　近日，随着两会中对房地产再度有了新的口径后，国家多部门连发利好政策稳定房地产业发展。人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定住房消费，拉动内需；而住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房及用地供应结构的政策，以控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况。市场对此做着快速反应，认为房市将转向。合生也不例外，表示将时刻迎接市场的升级。

　　但值得注意的是，在住房消费愈加理性的今天，人们是否还有大量的购房需求仍难以判断。可以明确的是，近年天津各区县密集造城，远郊超级大盘在淡市下，面临着供过于求的现实。2014年第三季度，天津远郊区县商品住宅成交套数降幅，在天津四大区域(市内六区、环城四区、滨海新区、远郊区县)中居首，达67.33%。

　　据搜房网数据监控中心最新统计，4月天津住宅市场有21个项目预计开盘，开盘数量环比减少32.26%，同比减少38.24%。其中全新盘有13个，占预计开盘总量的61.90%。对于销售旺季新盘数量却骤减的情况，业内专家认为，主要原因在于目前楼市库存压力巨大，近期天津市新房二手房成交量连涨，并不能有效缓解楼市“供大于求”的状况，受此影响，开发商不敢贸然入市，只有将价格降到购房者满意的水平，才能有效缓解市场库存压力，因此房价不会与成交量同步上涨，“稳中有降”将成为近期房价走势的主旋律。