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万科利润率连续4年下滑 首提未来十年业务版图

  • 发布时间:2015-03-31 09:10:26  来源:北京晨报  作者:佚名  责任编辑:朱苑桢

  万科(000002.SZ)罕见地在晚上9点发布年报业绩。

  3月30日晚,万科发布的年度业绩显示,2014年实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,增幅略低,同比分别增长8.1%和4.2%。

  同时,万科的房地产业务利润率从2011年开始连续4年出现了下滑。这被认为是“白银时代”房地产行业的普遍现象。

  过去这一年,万科成立30周年,也是万科转型元年。万科在财报中写道:“2014年对万科来说尤为关键。未来通往何方,我们何去何从?关于这组问题的思考,万科从没有像2014年这么多。”

  在业务上,万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向;在管理上,万科以合伙人机制为核心,推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划,为经营转型提供制度支持。

  “未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要坚定转型,在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。

  毛利率连续四年下滑

  白银时代,房企利润率普遍下降,万科也不例外。

  财报显示,相比2013年,万科去年的房地产业务结算毛利率下降了1.55 个百分点,为20.76%;结算净利率下降了0.60个百分点,为11.41%。

  这是万科连续第四年利润率下滑,2011~2013年,其房地产业务的结算毛利率分别为28.79%、25.84%、22.31%,结算净利率为15.01%、13.08%、12.01%。

  万科董事会秘书谭华杰表示,去年利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高,以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。

  2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%,虽然较2012-2013年的高点有所下降,但仍保持在较高水平。

  “为推动战略转型,公司过去一年加大了各类创新业务的尝试。”谭华杰指出,“这些尝试增加了投入,虽然短期内难以体现在收益率上,但长期来看,将为公司发展提供更大空间。”

  销售方面,万科去年虽然实现了较快增长,却被绿地集团超越,失去房企“老大”宝座。2014年,万科实现销售面积1806.4平方米,销售金额2151.3亿元,同比分别增长21.2%和25.9%,并实现销售回款2090亿元。

  由于结算滞后于销售,2014年万科实现营业收入1463.9亿元,净利润157.5亿元,增幅略低,同比分别增长8.1%和4.2%。

  但同样因为销售增长快于结算,万科已售出未结算资源规模创出新高。截至2014年底,万科合并报表范围内有1670.0万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约1946.0亿元,较2013年末分别增长16.2%和19.9%。

  首提未来十年版图

  值得注意的是,此次年报中,万科首次披露了未来十年的业务版图构想:“三好住宅”+“城市配套服务商”。

  郁亮表示:“白银时代,住宅开发依然是巨大而且可持续的产业,未来十年住宅仍是万科最具优势的业务。万科将以‘好房子、好服务、好社区’为理念,不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准。”

  另一方面,在传统的住宅业务以外,万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

  “我们希望在十年后,新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”郁亮说。

  一系列变化已经发生。从前海企业公馆、深圳留仙洞,到松花湖滑雪场,到正在筹备中的物流地产、家装业务,以及正在尝试的“万科云”“万科里”“万科驿”……一个个看似独立的项目背后,万科围绕城市配套的布局逐渐浮现。

  与此同时,万科的事业合伙人制度也在深入推进。

  截至2015年1月27日,盈安合伙共持有万科A股股份4.94亿股,占总股本的4.48%。

  “从跟投的实施情况来看,员工认购踊跃。截至2015年3月25日,万科共有4837人参与跟投,占全公司地产编制人员的68%。”谭华杰透露,“从跟投实施情况来看,员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用,对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。”

  谨慎拿地,备战新业务

  2014年,万科累计新增加41个项目,按权益计算的占地面积约206万平方米,对应的规划建筑面积约591万平方米。截至2014年底,万科规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米,此外还参与了7个城市更新改造类项目,根据当前规划条件,按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。

  和2013年相比,2014年万科的拿地规模有所减少。

  谭华杰表示,之所以如此,是因为土地市场好的机会并不多。“过去一年各地房价普遍回调,但地价还在上升。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市,2014年下半年,住宅(含商住)土地供应、成交面积同比分别下降了40.0%和45.1%,但4季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。”

  “进入白银时代,房价单边上涨的时代结束,市场波动加大,土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示,“以万科目前的项目资源,足以支持未来两到三年的发展需求,公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源,没有必要急于以高价拿地。”

  受益于积极销售和谨慎投资,万科的财务状况更显优势。

  2014年,万科实现经营性现金流净额417.2亿元,年底货币资金上升至627.2亿元,较年初大幅增长41.36%,远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)仅为5.4%,为2006年以来最低水平。

  “目前公司的资金状况处于多年来最佳水平,”谭华杰表示,“这一方面为未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持。”

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