万科(000002.SZ)罕见地在晚上9点发布年报业绩。

　　3月30日晚，万科发布的年度业绩显示，2014年实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。

　　同时，万科的房地产业务利润率从2011年开始连续4年出现了下滑。这被认为是“白银时代”房地产行业的普遍现象。

　　过去这一年，万科成立30周年，也是万科转型元年。万科在财报中写道：“2014年对万科来说尤为关键。未来通往何方，我们何去何从？关于这组问题的思考，万科从没有像2014年这么多。”

　　在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。

　　“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。

　　毛利率连续四年下滑

　　白银时代，房企利润率普遍下降，万科也不例外。

　　财报显示，相比2013年，万科去年的房地产业务结算毛利率下降了1.55 个百分点，为20.76%；结算净利率下降了0.60个百分点，为11.41%。

　　这是万科连续第四年利润率下滑，2011~2013年，其房地产业务的结算毛利率分别为28.79%、25.84%、22.31%，结算净利率为15.01%、13.08%、12.01%。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，去年利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高，以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。

　　2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%，虽然较2012-2013年的高点有所下降，但仍保持在较高水平。

　　“为推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试。”谭华杰指出，“这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。”

　　销售方面，万科去年虽然实现了较快增长，却被绿地集团超越，失去房企“老大”宝座。2014年，万科实现销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。

　　由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。

　　但同样因为销售增长快于结算，万科已售出未结算资源规模创出新高。截至2014年底，万科合并报表范围内有1670.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1946.0亿元，较2013年末分别增长16.2%和19.9%。

　　首提未来十年版图

　　值得注意的是，此次年报中，万科首次披露了未来十年的业务版图构想：“三好住宅”+“城市配套服务商”。

　　郁亮表示：“白银时代，住宅开发依然是巨大而且可持续的产业，未来十年住宅仍是万科最具优势的业务。万科将以‘好房子、好服务、好社区’为理念，不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准。”

　　另一方面，在传统的住宅业务以外，万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

　　“我们希望在十年后，新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。”郁亮说。

　　一系列变化已经发生。从前海企业公馆、深圳留仙洞，到松花湖滑雪场，到正在筹备中的物流地产、家装业务，以及正在尝试的“万科云”“万科里”“万科驿”……一个个看似独立的项目背后，万科围绕城市配套的布局逐渐浮现。

　　与此同时，万科的事业合伙人制度也在深入推进。

　　截至2015年1月27日，盈安合伙共持有万科A股股份4.94亿股，占总股本的4.48%。

　　“从跟投的实施情况来看，员工认购踊跃。截至2015年3月25日，万科共有4837人参与跟投，占全公司地产编制人员的68%。”谭华杰透露，“从跟投实施情况来看，员工在加快项目周转、节约成本、促进销售等多方面越来越体现出合伙人的意识和作用，对提升项目、所在一线公司乃至公司整体经营业绩起到了积极的作用。”

　　谨慎拿地，备战新业务

　　2014年，万科累计新增加41个项目，按权益计算的占地面积约206万平方米，对应的规划建筑面积约591万平方米。截至2014年底，万科规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米，此外还参与了7个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。

　　和2013年相比，2014年万科的拿地规模有所减少。

　　谭华杰表示，之所以如此，是因为土地市场好的机会并不多。“过去一年各地房价普遍回调，但地价还在上升。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市，2014年下半年，住宅(含商住)土地供应、成交面积同比分别下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。”

　　“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示，“以万科目前的项目资源，足以支持未来两到三年的发展需求，公司完全可以根据自身开发需求适度合理补充项目资源，没有必要急于以高价拿地。”

　　受益于积极销售和谨慎投资，万科的财务状况更显优势。

　　2014年，万科实现经营性现金流净额417.2亿元，年底货币资金上升至627.2亿元，较年初大幅增长41.36%，远远超过短期借款和一年内到期的有息负债228.3亿元。净负债率(有息负债减去货币资金，除以净资产)仅为5.4%，为2006年以来最低水平。

　　“目前公司的资金状况处于多年来最佳水平，”谭华杰表示，“这一方面为未来进行项目发展和新业务创新提供了有力支持。”