《经济参考报》记者获悉，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产投资信托基金)试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。

　　一位权威人士透露，目前北上广深四市初步方案已上交住建部，正在进行最后的定夺与细化。“与市场人士的期望不同，住建部此次试点范围初步定于租赁性保障房，持有型商业不在其中。其目的便是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的‘无限责任’变为‘有限责任’，有效解决租赁型保障房资金短板。”

　　目前，我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10%地方政府土地出让金、住房公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等。原财政部财政科学研究所所长贾康表示，在资金来源上，租赁性保障房建设仍然延续了过去政府项目建设的融资模式，即以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下，保障房建设面临较大资金缺口。

　　按照保障房建设目标，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40%，约1440万套。有业内人士估算，以每套13万至14万元成本计算，租赁性保障房的建设资金需求将超2万亿元。

　　租赁性保障房通过资产证券化，可扩宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力。上述权威人士介绍，根据此次试点方案，通过设立“特殊目的公司”(SPV)，以对应租赁性保障房项目为主要资产包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成资产证券化。

　　保障房REITs早有雏形。2010年5月，央行将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。当时由天津市发改委相关部门做主体的规划，天津天房集团主导了REITs的试点方案，天津信托责任有限公司作为方案的主要设计者之一参与其中，REITs的具体方案落实在滨海新区实行试点。

　　与此同时，认定为租赁性保障房也早有信号。住建部副部长齐骥在10月中旬召开的全国房地产交易市场管理座谈会上表示，鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场，通过成立专营房屋租赁的机构，开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。

　　资料显示，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行，已是一个较为成熟的投资品种。而在我国，由于起步晚、法律税收以及多部门监管等原因，REITs之路尤为艰辛。

　　据了解，暂停4年后，2014年REITs发行首现松动。2014年年初，证监会批复中信证券推出首单真正权益型类REITs产品，苏宁以11家门店为基础推出REITs产品实现13亿元的税后净收益。随后，中央也给予肯定。9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中便提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。

　　用益信托研究员帅国让认为，监管层大力推广REITs产品，主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。他认为，随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“改善”。不过，这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。

　　帅国让表示，按照全球几百只REITs的6%至8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内REITs的收益率需要13%至15%才能达到REITs 收益的基本要求。“这么高的融资成本，任何一家地产商发行方都无法长期忍受。”他直言，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。

　　对此，证监会机构部巡视员欧阳昌琼在今年两会提交的《关于创新金融工具推进保障性住房建设的建议》中建议，按照税收中性原则，除了对REITs的管理人、中介服务机构的收入征收所得税外，免除REITs交易环节中的其他税负。同时，为提高投资者购买REITs基金份额的积极性，免除投资者投资REITs所得税。

　　欧阳昌琼认为，通过财政补贴、税收优惠和政府增信，将是保障房REITs产品具有收益稳定、抗通胀性，受投资者欢迎的重要保障。