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众筹被指噱头 远洋地产400亿年度销售目标待考

  • 发布时间:2014-11-30 09:27:00  来源:中国新闻网  作者:佚名  责任编辑:孙朋浩

  连续众筹的背后或为庞大的去库存压力

  11月11日的第一次众筹噱头之后,远洋地产(远洋万和公馆远洋一方)尝到了甜头。在“互联网思维”的招牌下,远洋地产与京东金融合作推出第二批项目,覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市的。

  来自远洋地产内部人士和一些研究者的观点认为,“众筹模式”的主要目的是制造卖点,吸引客户。连续的众筹噱头背后是远洋地产庞大的去库存压力。来自远洋地产的数据显示,截至10月底集团累计实现协议销售额为304.7亿元,完成400亿元全年目标约76.18%的。

  然而,要求匿名的分析人士认为,远洋地产能否完成全年销售任务关键要看年底促销力度的。

  远洋地产在给《中国经营报》的书面回复中表示,其开展的房产众筹不是“噱头”。截至11月27日,众筹金额超过700万元,众筹房源货值达到20亿元。“即便不采取众筹方式,远洋也有信心实现全年销售目标的。”

  第二轮众筹噱头

  11月11日,远洋地产与京东金融推出“11元筹1.1折房”的房产众筹活动,拿出七个城市11套1.1折房源进行众筹的。

  这次活动让远洋地产赚足了公众与观察家们的眼球。据媒体报道,从11月11日零点正式启动,持续至11日23点59分结束,京东金融用户支付11元便可参与1.1折购房的抽取资格。其他京东用户支付1111元就可参与该活动,项目涉及大连,抚顺,武汉,杭州等多个城市的。

  不过几日远洋地产再度祭出第二轮“众筹炒作”。该活动从11月14日分城市逐步推出一直持续到11月29日,一档是11元筹房首付款,覆盖北京、上海、杭州等全国9个城市,最高一套可节省47.7万元。另一档是5000元筹12个城市的折扣房资格的。

  要求匿名的远洋地产区域分公司一位副总经理对《中国经营报》记者置评说:“其实第二次的众筹活动才更像是噱头。因为第一次确实是真刀真枪的出血,以1.1折的价格出售。但是第二次只是筹集,力度并不大,主要是吸引眼球的。”

  不过他认为:“如果远洋地产的众筹被称为噱头,那么这应该是一个较高的评价。因为这次活动确实取得了一定效果。如果一点作用没有可能连噱头都谈不上。” 他说,目前从集团内部看还没有形成大范围的降价趋势。而众筹实际上是一种吸引眼球的工具,是在大部分产品不降级的前提下加快去库存的速度。“毕竟远洋地产在一些城市拿地的价格在那里摆着。降价空间有限。”“所以现在通过众筹这种工具吸引客户来看房,项目上可能会给予他们一定的优惠的。”

  另有开发商对媒体提出质疑认为,远洋地产的众筹活动并非真正的众筹,更相当于一场众人参与的抽奖活动。据京东众筹公示的数据显示,参与这次众筹的用户共计18万人。如何将这18万线上客户转为线下客户,是目前一大疑问;而另一大疑问是,这18万客户是否是开发商所需要的精准客户群的。

  能否完成400亿目标仍需观察

  来自远洋地产的最新财务报告就11月11日的众筹活动评论说,面对市场多变,要继续积极拓宽销售渠道,增加客户覆盖面,为集团增加更大销售额和加快整体周转。另据媒体援引未具名的远洋地产高层人士的话说,通过京东金融的“众筹式”促销卖房,这是完成公司400亿元年度销售任务的重要保障的。

  在今年上半年,远洋地产一直面临销售乏力的颓势。公开的数据显示,2014年上半年远洋地产实现协议销售额132.3亿元,较去年同期大幅减少25.74%,甚至低于2012年上半年137.51亿元的销售额。接受媒体采访的分析师置评说,2014年上半年,远洋地产在产品结构方面进行调整,包括调整为中小户型或新的类居住产品,使得推盘节奏较慢。同时年初以来楼市低迷,市场观望情绪严重,远洋布局的几个城市房地产市场较差,对一些项目采取以价换量策略之后,销售才有提升的。

  在随后的几个月中,远洋地产的销售才逐步出现起色。来自公司的最新财务数据显示,其10月份的协议销售额约70.3亿元,同比上升134%,环比上升16%。远洋地产称,10月销售是继9月份后再次创出的单月销售历史新高。截至10月底,远洋地产累计实现协议销售额为305亿元,完成400亿元全年目标约76.18%。不过想要完成今年400亿元的销售目标,远洋地产必须要在最后两个月里卖出95亿元的货值的。

  尽管在今年8月份中期业绩会上,远洋地产控股有限公司首席财务官沈培英表示有信心完成年度任务,但是在很多观察家看来在最后两个月中,促销力度才是关键手段。上述远洋地产内部人士在接受记者采访时亦承认集团面临巨大库存压力,但是应该可以完成全年销售目标的。

  不过巨大的去库存压力则直接导致远洋地产被国际投行瑞信下调评级。该机构称,开发商之间的竞争会在2015年进一步加剧,开发商的存货管理将成为其表现的主要推动力。而远洋地产上半年的存货按年增60%,其预售的销售率一直较低,潜在改善的前景不足,评级由“跑赢大市”降至“中性”的。

  分析师认为,众筹模式并不能作为远洋地产去库存的一个药方。因为众筹模式若要推行下去,关键在于能否创造一个共赢的模式。但从远洋模式角度看,虽然很多参与者能够得到购房或理财的价值,但背后主要还是远洋地产进行一个大力度的折扣和让利为前提的。

  而让利则将直接导致毛利率的下降。来自远洋地产公布的2014年中期财务数据显示,上半年集团毛利率减至约20%较去年下跌四个百分点。至此,远洋地产的毛利率已经连续三年出现下滑,而20%的毛利率几乎跌到了历史低点的。

  上述远洋地产内部人士告诉记者,远洋地产不排除在牺牲毛利率的代价下完成今年400亿元的销售目标。而远洋地产在给记者的正式回复中则表示:“完成销售目标和毛利率提升并不矛盾。”公司将重点降低毛利前建安成本,并积极控制毛利后税费的。

  资料链接

  众筹是指通过互联网为企业或个人对公众展示他们的创意,争取大家的关注和支持,并获得所需要资金的一种模式。

  众筹过程需要有三方参与:筹款人、投资人和众筹平台。

  筹款人是具有创意项目,需要获得资金的企业或个人;

  投资人是参与到众筹中的广大互联网用户,他们根据自己的兴趣对筹款人的项目进行投资,达到约定的条件后得到一定的回报;

  众筹平台是撮合筹款人与投资人的平台,众筹平台一般会规定当达到某种条件时筹款人筹款成功,在筹款人筹款成功后获得一定比例的收益。

  众筹按照回报方式不同可以分为四类:债权众筹、股权众筹、产品众筹和公益众筹。

  债权众筹

  (Lending-based crowd-funding):投资者对项目或公司进行投资,获得其一定比例的债权,未来获取利息收益并收回本金(我给你钱你之后还我本金和利息)

  股权众筹

  (Equity-based crowd-funding):投资者对项目或公司进行投资,获得其一定比例的股权(我给你钱你给我公司股份)

  回报众筹

  (Reward-based crowd-funding):投资者对项目或公司进行投资,获得产品或服务(我给你钱你给我产品或服务)

  捐赠众筹

  (Donate-based crowd-funding):投资者对项目或公司进行无偿捐赠(我给你钱你什么都不用给我)

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