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降息后房子仍值得买 专家齐看好深圳楼市

  • 发布时间:2014-11-28 15:08:00  来源:南方日报  作者:曲广宁 周刊统筹:刘勇 曲广宁  责任编辑:陈晶

  11月26日,由北京大学汇丰商学院和南方都市报联合主办的2014(第六届)中国地产年会在深圳举行。在降息后,多位房地产行业专家聚集的这次地产年会上,三位主讲专家嘉宾齐看多深圳楼市。著名经济学家、原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示,中国房地产真正的黄金10年才刚刚开头,深圳从长远趋势看房价仍将保持增长势头,房子仍值得购买。而华东师范大学房地产系主任、东方房地产学院院长华伟则认为,房地产最恶劣的时候已经过去,不要期望房产税可以改变市场。上海交通大学海外学院金融研究所所长、鑫星伊顿首席执行官金岩石也表示,深圳在中国17个未来房价还存在上涨可能的城市之中,但对于深圳而言,未来深港一体化,中心城区会涨价,但并不意味着关外的房子还会涨。

  深圳房子仍值得买

  原建设部政策研究中心主任、中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮:

  陈淮认为,中国房地产真正的黄金10年才刚刚开头,只不过这个黄金10年是发展的10年,又是优胜劣汰、残酷调整的10年,房地产行业将全面净化,行业的抗风险能力、市场适应能力、国际竞争能力不断提高。

  而对于当下的市场,陈淮认为,过去长期被政策掩盖的一些现象现在逐步显现出来。首先是供求关系,以往的政策都是在抑制需求,但实际上除了北上广深,供大于求是大多数城市的常态,只不过以前被紧张情绪的政策给掩盖了。而同时,需要注意到,房地产的消费有前置效应,2013年房地产业购销大涨,2014年的需求就被提前释放了,于是2014年就成了成交小年,房地产有3—5年的前置或后置效应。而今年1—10月房地产开工面积减少,这就会导致2015年上半年进入供给小年,明年此时就是供给的小年碰上需求的大年,结果可想而知。

  其次,在经济新常态下,市场的规模扩张不单是单边走势,而变成一个波动的趋势。购房者确定无疑还需要更好、更多的房子,房子随着城市化、城镇化的发展,价格总体是长期上涨的。以深圳为例,只要深圳市不断向改善环境投钱,绿化、商业、教育的配套不断改善,房子就会越来越贵,但是这个行业依然有优胜劣汰,会有波动,房地产的资产是优质资产,但是并不等于支配这个资产的行为人、企业就能活下去。

  对于深圳的楼价,陈淮表示,深圳位列国际大城市前100位,再加上市政府在资源、环境、配套等方面持续投入,从长远趋势看,深圳房价仍将保持增长势头,房子仍值得购买。

  不要期望房地产税可以改变市场

  华东师范大学房地产系主任、东方房地产学院院长华伟:

  华伟认为,中国的房地产市场没有一个有效的行业发展中长期规划,没有一套稳定的房地产市场政策体系,没有一套完善的房地产财政税收金融货币政策进行支撑保障和扶持。

  华伟认为,不要期望房产税能够改变市场。他表示,房产税在土地出让金面前只能是一个配角,房地产税的完善会使政府的收入来源更加稳定。土地出让金、二手房交易税费都没有改变市场,为什么还期望房产税可以改变市场呢?

  此外,华伟认为,中国人工成本迅速上涨,基础服务、基础消费品的价格也在迅速攀升,中国经济无法真正不靠投资拉动而靠消费拉动。华伟认为,房子还是会涨,中国的房地产业到目前为止依然是必然、唯一要发展的,房地产业要有稳定的持续的产出,从而稳定国民经济、稳定整个宏观经济。

  华伟表示,房地产最恶劣的时候已经过去了,再加上人民币大量通过香港回流内地,“在一个宽松的资金环境、宽松的政策背景下,中国的楼市没有10年白金期那才怪了”。

  深圳中心涨,原关外不一定涨

  上海交通大学海外学院金融研究所所长、鑫星伊顿首席执行官金岩石:

  金岩石认为,真正决定房价的两种力量,一是人的支付欲望,另一个是货币。在人口方面,未来农村人口流入城市的趋势会逐渐弱化,取而代之的将是城市之间的流动,人口流入的城市未来房价可能上涨,而人口开始流出的城市未来房价不一定会上涨。研究城市要看三种人:穷人、富人和女人,没有穷人就没有未来,没有富人就没有现在,没有女人就没有城市。金岩石认为,从这角度看,这些人在城市之间流动会选择哪些城市,就成为研究房地产的关键,城市化率35%—50%时是大城市大涨小城镇小涨,而当城市化超过50%时,是中心大涨、外围滞涨或下跌。

  金岩石表示,未来会是资产证券化的黄金时代,这时要选择的不仅仅是房子,第一要选的是城市。金岩石表示,城市化就是“三流”社会,人流、钱流、水流,而人流、钱流、水流都不缺,又是平原的就只有广东,再加上收入水平,就有源源不断的外来人口来这里,其中就包括深圳。金岩石表示,除此外,未来中国城镇面临“九死一生”,在城市化进程中,到2025、2030年城市化完成之日,90%的城镇会走向死亡,同时,未来10年,10个房地产企业里面只有一个能活下来。

  专业机构研究发现,2013年中国企业平均年薪在6万元以上的只有8个城市,年薪4万元到5万元之间的有8个城市,后来厦门也被加入进来。其余城市年薪都在3万元以下。金岩石认为,未来只有这17个城市房价还存在上涨的可能。尤其是这17个城市的中心区。“中心城市的中心区最多30平方公里的空间,约定了未来房价上涨区,在深圳来说,未来深港一体化并不意味着原关外的房子还会涨,因此,买房就赚钱的时代结束了,楼市投资的黄金时代也结束了”。

  本版撰文:南方日报记者 曲广宁 周刊统筹:刘勇 曲广宁

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