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2022年10月01日 星期六

绿城百日联姻失败根源:宋氏品质房排异孙氏高周转

  • 发布时间:2014-11-28 08:28:24  来源:中国经济网  作者:佚名  责任编辑:马艺文

  融绿之争,即将收尾。在孙氏主政100余日后,两家公司截然不同的文化基因,导致了冲突的发生。曾以为,开明的宋卫平通过孙氏的手术刀,能为业界献上一个更完美的绿城,演绎一出宋卫平版的“笑傲江湖”,献上恒山掌门让位令狐冲接掌恒山的桥段。没想到,事情最终却变成了一场绿城版的宫心计,令一个商业变革的故事,沦落成了一出宫廷内斗,并以一方的退出作为结局。

  今天的房产周刊,我们将为您追问以下问题:孙氏百日新政为何失败?宋卫平能在香港筹措资金赎回绿城吗?失去了绿城,融创输了吗?失去孙宏斌,高库存的绿城还能高周转吗?面对抉择,绿城员工何去何从?

  “作为绿城的首席员工、创始人、二十年的领头人,经过这100多天,我发现把绿城卖给了一个不应该卖的人,致使客户担忧不满,合作伙伴委屈且受到了不合理的对待,致使很多基本承诺以及与地方政府所签协议无法得到有效的实施。”这是绿城中国董事长宋卫平在他口述的 《我的检讨与反省》中的一段话。

  这只是他的公开说辞,在私下里,他对孙宏斌主政绿城这100多天的表现非常不满意,他给《每日经济新闻》记者打出了孙宏斌这一阶段的分数,只有“四五十分”。而在100多天前,孙宏斌主政的融绿所得到的成绩曾经高达90分,是绿城各地分公司和项目中分数最高的。在这100多天里,为什么孙宏斌会从宋卫平眼中的“优秀生”,变成一个不及格的“差生”?上述理由真的是宋卫平回归的根本原因吗?

  翻开绿城中国、融创中国上半年的财报,也许能了解两家公司基因排异的真正原因。

  融创财务状况优于绿城

  按照今年5月底宋卫平召开新闻发布会时的说法,将绿城交给孙宏斌是因为寿柏年退休的需要,也是出于宏观调控的压力。根据测算,绿城需要能保证账上再多100多亿元的现金,才能保证财务绝对安全。

  今年9月公布的绿城中国半年报显示,绿城中国确实遇到了较大的财务压力。绿城账上的现金(含受限制银行存款)只有约244亿元,但各类应付款项却达到344亿元,且大部分是一年内需要付清的债务。

  与此同时,绿城的现金流却并不乐观,上半年经营活动产生的现金净额为-49.75亿元,更多依靠借款等融资,才确保了资金链的安全。

  反观融创的现金情况,要比绿城宽裕许多。今年上半年,融创的经营活动所得现金净额,大大高于去年同期,达到75.51亿元。2013年底公司账面上的现金为160.08亿元,今年中报为229.84亿元,增加了43.6%。融创的各类短期应付款只有78.62亿元,现金足以应付各类即将到期的短期负债。公司经营的“造血”能力,甚至好于素来以稳健著称的万科、中海、龙湖等公司。

  也因为上述原因,融创在今年上半年大幅降低了融资成本,融创的新增借款加权平均实际利率,由去年底的9.4%下降至今年上半年的7.6%。

  绿城中国的2014年中报显示,去库存、调节奏、确保现金安全,是下半年绿城的主要任务。在这样的背景之下,引入销售能力、“造血”能力更强的融创团队,显然符合绿城的利益。

  孙宏斌的难题

  被宋卫平免职的绿城房产总经理田强在免职前曾给绿城的员工写了一封内部信。信件透露,由于定位不够准确,绿城有一部分长期难以消化的大面积、高总价、长周期库存,约占总库存的六成。

  事实上,在上半年的财报中,这一部分难消化的库存已经有所显现。截至6月30日,绿城已竣工待售物业的财务账面价值达到177.27亿元,占可售资源账面价值总量的三成以上,而绿城上半年的权益销售金额只有132亿元。

  面对巨大的库存,以及巨大的现金流压力,孙宏斌上任后该怎么办?如果通过资本市场融资,那么绿城的负债比率显然会迅速升高,并给公司带来巨大的财务压力,如果这样做,追求投资稳健的九龙仓显然会投出反对票。最为稳妥,也是最有实效的办法,就是降价销售。但是,对他来说,要降价也不容易。

  今年上半年,绿城结转的净利润率不足6%,净资产收益率只有2.74%,因为盈利较差,绿城甚至在今年年中公布过盈利警告。事实上,根据《中国证券报》的报道,经过孙宏斌的大幅降价卖房,绿城的利润率再创新低,前10月的销售利润率已经不到5%。

  在降价空间已经非常小的情况下,孙宏斌需要采用更多的方法来降低成本,提升产品在市场上的竞争力,以快速去化存货。

  降低部分建筑成本显然是一项可以考虑的因素。在绿城账面价值390多亿元的发展中物业中,发展成本达到了160多亿元,接近总成本的四成多,而融创的发展成本不到总成本的27%。

  对绿城的建筑高成本,业内有不同的评价。有的认为,这是提升房屋建筑品质所需要付出的代价;也有人认为,其中的部分成本并不合理。一位曾和绿城集团在业务方面有过交流的房地产人士说,绿城所采用的一款建材甚至需要从新疆运到广州加工,再运到杭州使用,总成本甚至超过了从西班牙进口的同类石材。

  拖欠工程款激化矛盾?/

  一篇由宋卫平秘书转发的《绿城供应商看融绿之城》的帖子,显示了孙宏斌和宋卫平主导下的绿城的差异。帖子写道:“所有人(指宋卫平执掌绿城时的绿城员工)只有一个口号,我们做的东西一定要好,价钱不是问题,但东西一定要好。”文中介绍,绿城的工程,总是在工程结束之后的很短时间就会向供应商支付工程款,帮助他们快速结转。而孙宏斌执掌下的融绿,却是以最低价中标,且工程款要拖欠,年底前结束的工程,要等到次年的下半年才能付清。

  在接受 《每日经济新闻》记者采访时,宋卫平曾对融创团队管理下的绿城拖欠供应商工程款和农民工工资一事愤愤不平。他说,9月份开学前,为了让孩子能上学,很多农民工来讨薪,这在绿城是从来没有发生过的事。对于上述说法,记者尚未获得融创及孙宏斌的回应。

  事实上,拖欠供应商的钱,在行业内实际并不罕见。很多行业的龙头企业都以长期拖欠工程商或供应商工程款而闻名。一家传媒集团此前就发布公告透露,某家地产公司以房屋来抵拖欠集团的数千万元广告费。而由于绿城的应付贸易款达到200多亿元,如果要像过去那样一点时间也不拖延,则可能对绿城的财务安全带来一定的风险。

  可是,在宋卫平看来,这样的做法,可能会给绿城房屋品质埋下一系列隐患,进而摧毁绿城多年来营造的口碑,使绿城看起来和其他地产公司的产品没有本质的区别。

  合营、合作公司众多

  对孙宏斌来说,也许从收购绿城开始,并没有料到这家公司的复杂性。上半年,绿城的预售金额达到300多亿元,但是归属绿城中国的权益销售金额只有100多亿元。在大部分绿城项目中,绿城都只占有一小部分股权。所有的降价、增减投入行为,都需要和当地的项目公司股东协商。

  财务报表显示,绿城仅2013年年报列明的联营、合营公司就有六七十家,而这些公司还是对绿城的财务有重大影响的,一些股权占比较小的公司尚不在其列。

  这些合营公司的资产总额达到450亿元以上,占绿城所有项目的一半以上。其中除了由融创绿城合作的部分项目公司外,绝大部分是本地的一些中小民营企业。这些企业不仅和绿城有着千丝万缕的关系,也是蓝城代建的主要客户来源之一。

  不仅如此,绿城此前的建材电商业务,包括为政府代建部分公共设施的项目,也与蓝城的代建业务等有着千丝万缕的关系。显然,如果因为绿城降价卖房令这部分合作股东“受伤”,那么宋卫平必须给这部分股东以交代。

  目前尚不知道宋卫平的项目合作伙伴在融绿之争的走向中究竟起何作用。但有一点可以肯定的是,很多项目的股东希望宋卫平能够回归,这一点从蓝城代建的上海项目——上海绿城锦绣兰庭在得知宋卫平确定回归绿城后,打出了“力挺宋总回归”的旗号,并为其回归众筹。而宋卫平新聘请的助手此前也是他的项目合作伙伴。

  但如果不能依靠迅速降价缓解绿城的现金流压力,那么绿城本身也将面临一定的风险。对宋卫平和孙宏斌来说,绿城和融创两家公司在短短的一百多天时间中,从亲密无间的恋人到最终走向决裂,也许是一开始就没有办法避免的问题。

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