与改善型项目的较早回暖有所不同，刚需项目在近期的市场表现，终于迎来一波小高潮。业内人士指出，随着自住房上市项目的增多，近几个月来，刚需盘加大折扣降价力度奋起直追，开始拉动摇摆中的刚需客群回流商品房市场。

　　刚需项目入市积极

　　尽管面临着自住型商品房相继推出的压力，但刚需项目的活跃表现，已成为近期市场的一大亮点。根据亚豪机构数据统计显示，在刚刚过去的十一长假，市场整体表现平淡，然而在北京商品住宅成交排名前10名的项目中，销售均价在3万元以下，主打刚需的项目达到7个（刨除自住型商品房项目），其中包括行宫御东园、世茂维拉、首开缇香郡、华远澜悦等，占据了绝对的成交主场。

　　事实上，进入“金九”以来，众多刚需项目就已紧锣密鼓地抢跑入市，包括浅山香邑、路劲世界城、保利春天里、雲溪和首开香溪郡，都在国庆节前冲刺推货。对此，亚豪机构副总经理高姗分析，近期入市的新开盘项目在降低入市价格、加大优惠力度吸引刚需购房者的同时，也采用“少量多批”的推货方式，调动购房者的购房热情。

　　而近期的成交数据也证明开发商营销策略见效。据统计，截至10月15日，京城楼市共成交商品住宅10533套，在刨除自住房和定向销售的恒大城后，不限定售价的商品住宅共成交5117套，创下近5个月以来的销量新高。

　　价格回调换销量

　　今年以来，自住房入市给刚需项目带来了巨大冲击，亚豪机构的一项数据统计显示，4月份至今，除了个别月份（7月）以外，总价在100万-200万元的刚需盘月度成交整体呈现阶梯状下降趋势。

　　业内人士分析指出，年初商品住宅价格升势未减，而让市价相当于7折的自住房脱颖而出，刚需人群要么选择申购自住房、要么持币观望，普通刚需盘的购房客户与自住房申购人群基本重叠，刚需盘因此出现购房客户迅速减少、成交下滑的现象。

　　另据一位房企人士对记者表示，经历了半年多的博弈，刚需项目的价格已经出现了明显的波动，尤其是在房山、通州等刚需楼盘扎堆的区域，项目不断调整预期入市，与自住房之间的价格差距不断缩小，因此撼动了部分刚需客群的心理底线。根据记者调查统计，在房山长阳、良乡以及通州台湖等地，一些刚需项目由年初的25000-28000元/平方米普遍回调至16000-20000元/平方米。

　　回温或将持续至年底

　　在采访中，多位业内人士都认为，从近几个月的数据来看，失去了价格优势的自住房短板频频暴露，而刚需盘加大项目折扣降价力度，部分客群开始回流商品房和二手房市场，9月份以来，北京刚需产品的销量企稳回升。

　　在多数业内人士看来，随着信贷松绑政策的逐步实施，预计未来刚需刚改型购房需求会加快释放，或将助推四季度北京楼市成交量复苏回暖。与此同时，也有分析人士指出，作为开发商抢收最后时机的“金九银十”已过去一半，虽然开发商通过降价挽回了一些销量，但难以完全扭转购房者的预期，而房企在高库存以及全年销售业绩等因素影响下，未来一段时间楼盘项目仍将会以“跑量”为主。