今年以来房地产市场整体下行，在新建商品住宅成交疲软，房企销售业绩不佳的大背景下，提高周转率，加快库存消化速度是开发商现阶段主要的战略发展目标。“很多房企在淡市拿地也主要是针对一些高性价比的地块”。

　　9月，远洋、万科、万达、龙湖、世贸等20大标杆房企拿地总额173亿元，成为最近半年来单月额度之最。张大伟认为，最近部分城市土地价格的下调，加上各地救市政策的叠加，预计土地市场在降温半年后，部分企业可能会加大抄底拿地力度。一二线城市土地市场的竞争将更加剧烈。

　　“十一”黄金周前夕发布的房贷新政并未立竿见影。最新数据显示，黄金周期间，大部分城市楼市成交量尚未回暖。全国主要城市住宅价格在经历8月降幅收窄后，9月再次扩大跌幅，市场下行趋势未改。

　　低迷态势已经从楼市传导到土地市场，9月多个城市土地成交量价双降。记者了解到，随着土地市场逐渐形成短期内的价格洼地，北京、广州、南京等城市大型房企开始加大抄底力度，针对一些高性价比地块展开“抢地大战”。

　　上海易居房地产研究院近日发布9月北上广深等10大城市土地市场成交数据，土地市场延续了8月降温趋势，且降温速度加快。数据显示，9月，10个典型城市土地成交建筑面积1001万平方米，环比下降53.2%，同比下降69.3%。5月以来，土地成交建筑面积同比均为负增长。且9月环比、同比跌幅分别较8月大幅增加67.8和41.5个百分点。

　　“9月一线城市土地成交面积仍然大大弱于去年同期，成交均价也出现下降。市场持续降温，‘金九’不再。”上海易居房地产研究院研究员亢亚娟说。

　　整体来看，全国主要城市住宅价格在经历8月降幅收窄后再次扩大跌幅，市场下行趋势明显。

　　尽管“十一”黄金周前夕发布的房贷新政引发市场热议，但从最新的黄金周楼市成交数据来看，市场尚未对新政的利好立即做出明显反应。根据中原监测的40个重点城市数据显示，今年“十一”黄金周商品住宅成交表现并不理想，处于2010年以来最低位，环比降幅为35%，较发布“限购令”的2011年也下降了4%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场整体下行，销售受压，土地市场亦由热转冷。持续接近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场，土地市场也相应迎来价格洼地。

　　在张大伟看来，土地市场进入低谷，为房企补充土地储备创造机会。“从目前市场趋势看，土地市场依然将低位运行，但抄底的企业将会增多”。

　　链家地产市场研究部张旭告诉记者，今年以来房地产市场整体下行，在新建商品住宅成交疲软，房企销售业绩不佳的大背景下，提高周转率，加快库存消化速度是开发商现阶段主要的战略发展目标。“很多房企在淡市拿地也主要是针对一些高性价比的地块”。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，9月，远洋、万科、万达、龙湖、世贸等20大标杆房企拿地总额173亿元，成为最近半年来单月额度之最。张大伟认为，最近部分城市土地价格的下调，加上各地救市政策的叠加，预计土地市场在降温半年后，部分企业可能会加大抄底拿地力度。一二线城市土地市场的竞争将更加剧烈。

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　　首套房7折贷款利率难实现

　　记者获悉，央行与银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后，大多数银行都表态将研究房贷新政的细则，有部分银行已表态将根据借款人资质适当给予优惠利率。不过，业内分析人士指出，目前，银行资金价格高企，首套房给出0.7倍的最低利率几无可能，并且进入第四季度后，银行放贷额度会更加受限，因此，短期内能否释放大量的按揭贷款有待观察。

　　目前，工行和建行均表示，根据新的房贷政策要求，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。农行也表态称，将提高服务效率，逐步推广个人住房贷款自动审批，科学合理定价，将贷款利率控制在合理水平。

　　在股份制银行中，招行明确表示“开始执行新政”，并将单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求，并根据房地产市场的发展适时调增房贷额度，从10月8日起开始执行新政，但具体房贷细则和首套房利率定价，各地分行还需等待总行另行通知，将根据借款人资质、信用状况等来确定首付款比例和贷款利率。

　　华夏银行相关负责人称，“由于新政是央行和银监会共同出台的，北上广深可能会有不同，所以还需要等待当地银监局的通知。”另外，兴业银行、浦发银行等不少商业银行表示，有关房贷政策的实施细则正在研究制定中。

　　“虽然信贷能否放松取决于各商业银行的自身判断，而非地方政府的政策指导，但银行也无法完全无视来自政府方面的压力，而银行是否妥协以及多大程度地妥协则取决于银行与政府的博弈。”融360的分析师在调研报告中指出。

　　事实上，考虑到目前的存贷利差，银行轻易给出0.7倍利率优惠几无可能。中原地产首席分析师张大伟分析称，“对于市场而言，除非全面降准，或者央行单独对银行给出针对房地产首套房贷款的额度，否则购房者贷款难的情况可能还会继续。”

　　兴业银行首席经济学家鲁政委认为，“按5年以上期限商业银行贷款基准利率6.55%计算，0.7倍就是4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策性金融债收益率4.63%，不过银行现有的资金成本显著高于这个水平。目前，在实际操作中对首套房执行基准利率的0.7倍事实上是不可能的。”招商证券分析师肖立强认为，虽然此次房贷新政正式出台，但当前的贷款基准利率明显高于2009年水平，同时金融脱媒、非标融资规范导致社会融资成本整体处于较高水平，在非降息和重定价情况下，2009年的按揭利率水平对于当下而言，基本上是一个回不去的过去。