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8大“露底”指标 10分钟看懂楼市

  • 发布时间:2014-10-10 15:32:28  来源:羊城晚报  作者:詹青  责任编辑:陈晶

  楼市很专业、很难懂?其实,不用看太多令人眼花缭乱的数据,不必在意见纷纭的“口水”中纠结,假如你和我一样,承认广州等一线城市的楼市还会继续往上走的话,那么便不用太在意楼市底部何时到来。你不需要抄底抄到最低点,你需要做的只是,在楼市开始进入“V”形或“U”形底部右边的上升通道时,能够及时地发现市场已经开始走出谷底,从而作出正确的购房决定。

  露底标志1

  诊断

  未出现

  大投资客抄底楼市

  【标志释义】

  “春江水暖鸭先知”。在楼市中,只有在水里游泳的“鸭”才能第一时间感知水的冷暖,皆因资金身临其境的敏锐嗅觉。历史经验证明,虽然资金有时也会盲目,不过一般而言,假如大投资客、国际基金或者拥有丰富抄底经验的企业出现异动,则是非常值得关注的底部标志之一。

  【穿越2011】

  从2011年年底开始,国际资金已为抄底中国楼市作准备。索罗斯基金管理香港公司准备构建一只房地产投资基金,投资中国内地高端楼盘。同时,长江实业地产投资有限公司高管表示,该公司正积极关注收购机会,这是在中国内地扩张的黄金时代。

  2012年年初,在北京、上海、广州密集出现了基金组团以5-7折的售价抄底楼市。个人投资豪客开始出现。北京媒体报道称,北京几个楼盘出现了亿元大单,背后均是一些不知姓名的隐身富豪。

  【穿越2008】

  2008年11月份,在绝迹一年多后,一支打着“温州投资看房团”旗号的投资客队伍出现在各地媒体视线中,他们转战北京、上海、杭州、厦门等地。几乎在同一时期,由代理机构带领的数家境外投资基金四处考察楼盘。犹记得当时,在广州不少楼盘的售楼部外,同样摆放着“欢迎温州购房团”的牌子,留下不少温州炒房客的足迹。

  【2014年10月】

  目前广州楼市未见有明显的大投资客异动,反而从去年开始,有不少投资机构从内地楼市撤走,其中的代表是全球华人首富李嘉诚一系列的抛售动作,这一年以来,李嘉诚相继出售位于上海、广州等城市的写字楼及商场,据《证券日报》报道,在过去的一年时间里,这位华人首富通过抛售手中资产,累计套现金额超过800亿元。尽管李嘉诚多次表示“有买有卖是正常行为”,但仍被市场解读为“不看好内地楼市”的悲观信号。

  露底标志2

  诊断

  未出现

  中心城区也大降价

  【标志释义】

  “皇帝女不愁嫁”,说的就是市中心区的房子。市中心区由于土地资源稀缺、供应量不足等因素,楼价向来坚挺。当市中心区的楼价也开始明显下跌时,证明楼市已经进入深度下调阶段。

  【穿越2011】

  2012年元旦前后,广州外围区域楼价经历连续4个月的下跌后,降价潮蔓延到中心城区,中心区不少楼盘开始降价出售。其中被视为广州楼市“风向标”的珠江新城,财富世纪广场推出2.5万元/平方米的特价,是之前售价的7.5折。越秀区的淘金峯景售价直降1万元/平方米,相当于7折。部分新开楼盘低价入市,开盘价比“吹风价”要低15%左右。不过,总体而言,中心城区楼价的下降幅度约为10%。

  【穿越2008】

  2008年12月份,广州十区均价跌至8012元/平方米,为全年最低点。在周边区域房价持续下跌的情况下,天河、海珠、越秀、荔湾4个老城区楼价的下降幅度约为10%,少数楼盘降幅超过20%。

  【2014年10月】

  广州市国土房管局最新公布的成交数据显示,8月份,广州中心六区网签均价为28284元/平方米,环比下降3.3%,同期降幅小于郊区楼价。从当前的市场来看,中心区的楼价依然比较坚挺。当然,中心区也有促销的楼盘,不过只是个别现象,降价幅度也不大,因此,中心区楼价充其量只是止涨而已。

  露底标志3

  诊断

  已出现

  推出“无理由退房”

  【标志释义】

  当降价维权的“队伍”出现在不同城市、不同楼盘的售楼部,紧接着,越来越多开发商为了撬动消费推出各种“降价补偿”措施,甚至推出“无理由退房”,成为楼价已经跌至谷底的最容易识别的信号之一。

  【穿越2011】

  2011年年底,广州楼市出现较密集的降价维权事件。

  【穿越2008】

  从2007年下半年楼价开始下跌以来,各大城市陆续发生降价维权案例,广州虽然算是“淡定”的城市,也不时会发生业主以各种理由拒绝收楼的案例,其后,有商家祭出“无理由退房”,以此撬动市场。

  【2014年10月】

  从今年年初开始,广州番禺某高端盘以市价6折多抛售引发前期业主不满,广州部分郊区楼盘,如花都、萝岗板块等楼盘的维权案例明显增多,尽管业主诉求不一,但楼价下降令旧业主心中不爽是背后最重要的原因。为了打消买家的顾虑,有开发商推出“无理由退房”与“降价补偿”,市场仿佛昔日重现。

  露底标志4

  诊断

  已出现

  房企并购大潮加剧

  【标志释义】

  市场调整的加剧首先表现在企业的洗牌、“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”之后,剩下的是能经历风雨的、有实力的企业。在这个节点中,甚至会出现大巨头轰然倒下的消息。

  【穿越2011】

  2011年,房地产行业共完成70多起并购案例,是2009年全年并购案例数的2.5倍。当年,绿城董事长宋卫平的“千字文”成为并购事件中的悲情注脚,颇有壮士慷慨而歌的切肤寒意。

  【穿越2008】

  2008年被称为“中小型房企兼并年”,包括万科、保利等龙头大企纷纷兼并一些企业或者收购一些项目,房地产企业洗牌剧烈。由于赴港上市遭阻,也有部分龙头企业传出破产、“地王”被收回的消息,房地产行业曾一度风雨飘摇。

  【2014年10月】

  Wind资讯数据显示,今年上半年,房地产行业已完成并购交易73宗,同比增长2.09倍;未完成交易92宗,同比增长4.73倍。今年房企并购交易转让方更多为中小型房企,以大型开发商和地产私募基金为首的资本嗅到了高利润的并购商机。大房企的转型也成为当前明显的趋势,万科、万达、保利、恒大、绿地等均开始进行明显的多元化发展。

  露底标志5

  诊断

  已出现

  商家抄底土地市场

  【标志释义】

  一般而言,在预期不佳、销售不畅的情况下,发展商会减少购入土地的预算,更审慎购买土地。正是如此,土地流拍与实力商家开始抄底土地市场两者共存的时候,意味着市场深度低迷时期的到来。实力商家抄底土地市场意味着商家看好后市,因此,这同样也是市场底部筑成的标志之一。

  【穿越2011】

  2011年至2012年年初,广州连续取消了32次土地出让,不过,抄底土地市场的现象也频频发生。2011年年底,广州地铁联合体以30.7亿元的总价拿下广州大坦沙铁路以北地块,创下当时广州单块土地出让的总价纪录。从全国范围来看,一些港资(外资)房企拿地热情不减反增,香港知名房企和记黄埔在内地土地市场开始加仓,分别在佛山、大连等城市购入土地。

  【穿越2008】

  2008年年底,各大城市如北京、广州、成都等逐渐开闸放地,大多数地块以底价成交。同时,“地王”欠缴地价、退地的消息频传。但少数商家开始出手买地。在华南土地市场上涌现的大多数是新面孔,广州年末多个土地拍卖会上,均是神秘企业以底价获得地块。在大开发商中,保利地产买地最积极进取。

  【2014年10月】

  中原地产市场研究部的统计数据显示,20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减。不过,从今年年中开始,包括万科、保利、中海、融创、龙湖等房企都表现出买地的意向。国庆节前夕,广州土地市场迎来今年以来最大规模的集中推地,荔湾、天河、番禺、花都4区13宗地块挂牌出让,总起始地价达146.02亿元,最终,10宗地块成功出让。

  露底标志6

  诊断

  已出现

  调控政策开始转向

  【标志释义】

  中国楼市向来是政策市,政策执行力度是决定楼市走向最关键的因素。“限字令”是当前楼市最关键的政策“紧箍咒”,也是“史上最严厉”调控的核心政策,是否松动至关重要。

  【穿越2011】

  2011年年底,以“限字令”为主要手段的“史上最严厉”调控持续。但是,一方面是中央反复强调调控不放松;另一方面是地方政府在楼市政策上微调不断。40多个城市出台了不同的微调政策,微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

  【穿越2008】

  从2008年10月份开始,中央政府接二连三地推出一系列重大政策利好以“鼓励和支持住房消费”。无论是下调住房交易税费、利率等中央“组合拳”,还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市举措,都可以看到套在房地产行业头上的“紧箍咒”已然松动,市场风向明显扭转。

  【2014年10月】

  目前仍然执行限购的只剩下北、上、广、深等几大中心城市,可以预期的是,取消“限购令”只是迟早的问题,调控政策利空已经出尽。

  露底标志7

  诊断

  已出现

  “银根”趋向宽松

  【标志释义】

  “银根”的松紧,直接导致房地产行业景气指数的高低。从房贷政策来看,假如出现住房贷款鼓励性消费的倾向,则是较明显的市场转向的标志。

  【穿越2011】

  从2012年年初开始,不断释放出银根宽松信号。央行分别在6月8日和7月6日实施降息,于2月24日和5月18日下调存款准备金率,并首次实施不对称降息以支持实体经济。

  【穿越2008】

  2008年9月份后,国民经济增速开始放缓,为启动内需,第四季度国内货币政策转为宽松,降息幅度之大创11年之最,调整后的贷款利率达到近15年来的新低,同时,在按揭贷款最低7折的新优惠政策下,房贷成本大为降低。

  【2014年10月】

  9月30日,房贷新政出台,央行和银监会联合发出“关于进一步做好住房金融服务工作的通知”,对首套房贷的认定以及开发商的融资等进行了调整,新的房贷政策救市空间较大,执行力度如何尚未可知,但仍然给了市场无限的遐想。

  露底标志8

  诊断

  未出现

  存量减少

  消化加速

  【标志释义】

  供货量与成交量是市场风向一个非常重要的指标。所谓“量在价先”,成交量上升,价格必然会往上走。尤其在市场长期低迷的情况下,如果出现成交量放大、消化率加速的迹象,则是市场即将走出低谷的标志。

  【穿越2011】

  2012年2月份后,广州楼市出现“小阳春”;4月份成交量再涨30%,攀升至83.24万平方米,那是自2007年6月份后再也没有达到的高度,楼市回暖至此完全确立。

  【穿越2008】

  2008年年底至2009年年初,楼市开始出现向上走的反弹迹象,其后成交量一路攀升,直至2009年8月份,广州楼市交易量接近170万平方米的高峰

  【2014年10月】

  当前广州楼市存量为近年来最高,被视为楼市迅速反转的最大制约因素。阳光家缘的统计数据显示,目前广州11区的可售量、未售量分别达到1006万平方米、1913万平方米,几乎是2008年-2009年这一次调整周期的两倍,比2011年-2012年的这一次调整周期也大约多了50%。可以说,当前广州楼市的去货压力巨大,即使成交量有所上涨,但总体而言,消化率加速尚未出现。

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