近日，被戏称为“宇宙中心”的五道口学区房单价从10万元跌至6万元以下，曾经价格最为坚挺，被看做永远也不会跌的学区房也在市场低迷中沦陷了。据记者调查，学区房价格确实有所回落，二手房整体成交的低迷使得学区房价格出现下跌，而购房人的观望情绪也使得学区房出现议价的可能性。不过，跌幅并没有传言中的那么大，在中关村、五道口、东城等学区集中的板块，学区房成交价约有一成的回落。

　　学区房近期价格降一成

　　记者周末来到五道口，从区域内不同中介门店了解到，华清嘉园目前的成交单价在6万元—7万元/平方米左右，10万元/平方米的报价只是个别小户型业主的报价，并不能算小区整体的平均成交价格。

　　虽然没有出现如此大幅度的价格下跌，但区域内中介也坦言附近学区房近期的价格确实是降了。根据链家地产市场研究部统计，2014年以来(至9月7日的数据)全市二手住宅成交均价累计下跌16.8%。其中区重点学区房下降11.7%。

　　在学区最为集中的中关村、五道口区域，二手房成交均价已从最高点的63766元/平方米回落至51168元/平方米。东城区重点学区房区域成交价格4月还处于56140元/平方米的高点运行，8月已下探至45784元/平方米。

　　记者从华清嘉园附近的链家地产门店了解到，作为中关村二小学区房的华清嘉园小区二手房价格整体之所以下滑，主要是由于华清嘉园小区包含三栋回迁楼且去年该小区被划归为非普小区，使得该小区不同房源价格受到税费、户型、朝向等因素影响导致单价波动较大。

　　70平方米以下户型降幅最小

　　学区房一直属于另类“刚需”，其成交量与普通住宅相比更具有稳定性，然而市场持续低迷，使得学区房也受到影响，但淡市下，记者发现70平方米以下小户型的价格最抗跌。

　　“学区房与普通住宅不同，多为老房子，不仅建筑年代久远，且户型差，多数购买的业主只是为了获得入学资格。小户型总价低，购房者容易承担，所以即使市场不好，也受欢迎。”置业顾问小张说道。

　　这一点在数据上被证实，根据链家地产市场研究部统计，从重点学区房的成交面积档位来看，70平方米以下的1-2居室成交占比最高，为62.3%，高于全市平均水平15.7个百分点。与此同时，年内降幅也最小，为3.6%。

　　二手房市场整体低迷是主因

　　所谓“学区房”，即教育质量好的学区旁的房产，因此其价格发生变化一定与北京市教育改革政策有一定关系，教育改革让各区县的入学划片政策发生了一些变化，影响了购房者对于学区房的预期。

　　不过，当下导致学区房价格下调的最根本原因还是二手房市场整体的低迷。相比普通二手房，学区房价格下调的幅度并不大，可以说，学区房价格的下跌是目前北京二手房市场整体状况的一个缩影。

　　链家地产市场研究部张旭认为，受今年以来需求观望，楼市成交冷淡，全市二手住宅价格普降的房地产市场大环境影响，个别重点小学的学区房价格有所回落也属正常现象。