楼市观察

　　业内称信贷放松是影响楼市关键因素

　　房地产正迎来一波救市潮涌。昨日，湖北省祭出相关政策，内容包括贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍等。此外，业界还有传言称，监管层正在酝酿非上市房企发公司债。

　　业内人士分析，后续还将有至少10个省份出台救市方案，而公司债方面，虽然尚未有确切的消息下达，但是消息一旦为真，将对非上市房企融资形成利好。由于目前房地产下滑的隐患未除，未来中小房企债券还将面临是否被投资市场认可的问题。

　　焦点1

　　湖北家庭唯一住房契税减半

　　昨日，湖北省祭出救市政策，湖北省住房和城乡建设中心发文推出“鄂六条”，在首套房贷贷款利率、首付比例和契税上给予优惠支持。

　　“鄂六条”中提到，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收等。

　　同时，要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款；使用组合贷款的购房者，对其商业贷款部分予以利率下浮优惠。

　　此前，福建、湖南、宁夏三省已经出台了省级“救市”条款。

　　业内：

　　还将有十个以上省份发布救市条款

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从整体效果看，“鄂六条”对市场信心有提振，但实际结果依然要看信贷释放情况。

　　“在第一轮39个城市松绑限购后，第二轮松绑政策主要特征为各省级政策出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷价格。”张大伟分析称，土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，从目前各地房地产的降温情况看，预计后期起码还会有10个以上省份发布目的为救市的省级房地产健康发展意见。

　　“限购政策从全国范围看已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。”张大伟表示。

　　不过，也有业内人士认为，房贷是否打折主要是“看银行脸色”，目前银行的资金成本较高，出于盈利及控制风险的考虑，在没有其他措施的情况下，对于房贷利率下调的兴趣不会太大。

　　焦点2非上市房企发公司债

　　传言未获证实

　　据专业媒体报道，有业内人士日前透露，监管机构正酝酿非上市公司在上交所发行公司债。

　　据悉，首批发债非上市公司名单中，将包括非上市房地产企业。

　　此前，中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)召开相关会议讨论未来房地产企业融资方向，允许部分满足条件的上市房地产企业在银行间债券市场发行中期票据，其中房地产企业发行中票募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。

　　此外，募集资金只能用于房建开发，不可用作土地款等其他用途。

　　不过，记者向多位券商固定收益部或融资业务部门人士了解，对于非上市房企可能获准发行公司债的传言并未得到确切的消息。“没有看到相关文件，目前也不能判定传言是否为真。”宏源证券固定收益总部首席分析师范为明确向记者表示。

　　业内：发债至少缓解房企资金紧张

　　不过，这一消息还是让市场对监管层“救市”寄予了强烈的信心。

　　“现在房企融资方面还是很紧，银监会已经口头要求各信托公司谨慎对待三、四线城市房地产项目，尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务，因此，不是特别好的开发商，没法拿到贷款，中小型开发商的日子越来越艰难。”一位本地券商融资业务部门负责人表示。

　　根据中原地产统计的40家房企上半年的财务报告，超过一半的房企各项财务指标均同比走弱，其中长期偿债能力下滑的房企占比高达七成，行业总体的杠杆水平在攀升，整个行业的资金压力有增无减。

　　“相比较上次央行发文准许上市房企发行中票，此次非上市房企可发行公司债消息如果为真，发行主体将获得大幅度扩围，其影响面将大得多。”上述融资业务部门负责人介绍。

　　不过，也有专业人士并不认同这一点。

　　方圆地产首席市场分析师邓浩志表示：“发公司债不能算救市！发债并不会释放市场的整体需求，所以解决不了目前成交量的情况。发债顶多只是缓解房企资金紧张的局面。”

　　小房企发债也难有市场

　　“此前，仅仅对上市房企放开中票，且有许多附加条件，因此整体意义并不大，就算上市房企中，也有一大半房企不符合资格，而符合资格的诸如保利、万科这些房企，本来融资成本就不高，对于中票并不感冒。”上述负责人认为，一旦放开了非上市房企发行公司债，对于大批的非上市中小房企“肯定是件好事”，但是具体的利好程度，还要看是否有限制条款。

　　而平安证券固定收益部副总经理石磊则担忧，小房企即使能发行公司债，也不一定发得出去，因为“市场不认可”。

　　上述负责人也对记者表达了类似担忧。其表示，债券市场目前主要的投资者还是银行投资者和大的金融机构。出于对房地产的担忧，银行机构本身已经在对房地产贷款进行收缩，如果回头又买房地产的债券，无异于又将风险揽入怀里，“这样想来，小房企公司债的发行也是个问题。”