东西失而复得不易，楼市想把离开的购房人拉回售楼处更难。上周末，位于通州的东亚尚品台湖商住楼开盘，打折、首付分期、免费更名、无理由退房，四种优惠都能同时享受。记者观察，量少价低成为“金九”新盘揽客的法宝。

　　4栋获批只推1栋11层

　　位于通州台湖镇的东亚尚品台湖商住楼，从8月初就开始释放降价卖房的信号。昨天，领到4栋楼预售证的开发商，却只推出了一栋10号楼“试水”。

　　“项目是第一次开盘，开发商为了打响名气，推出的均价才1.6万元，几乎接近底价，所以一期就只拿出了10号楼。”销售员张先生在看房现场介绍说，“这块地当年拿地时的楼面价就近1万元，最初计划卖到2.1万元，这期价格便宜得连我都没料到。”

　　不过，首先“试水”的10号楼，也不是每层都卖。张先生介绍，15层中位置最好的7层到10层，因为正在谈团购，暂时不对外出售，453套房源中实际可以挑选的只有329套。

　　能打折又能无理由退房

　　据张先生介绍，329套房源，总共排了170组客户，所以当天没有排卡的看房人不仅能直接选房，还能享受排卡客户的优惠待遇：第一，是电商排卡优惠，2万元抵3万元房款；第二是房款打折，在指定的时间内签约支付首付，贷款可享受99折至98折，全款可享受98折至95折；第三，首付款可在一年内分三次缴清。

　　“最重要的是，开发商承诺一次免费更名和无理由退房。”按照张先生的说法，假使购房人在收房前就想转手，开发商将免费代办一次合同更名。同时，在通知收房的七日内，购房人可以无理由申请退房，购房之初支付的首付款，将按照万分之二的利息，同本金一同退还。“正常的程序，您在收房前是不能改底单转手的，多数开发商不愿意费事。”销售员告诉记者。

　　量少价低成揽客法宝

　　记者走访发现，和东亚尚品台湖相同，周末开盘的多个项目，都是量少价低的状态。位于新华大街的通州万达广场周六237套房源开盘，预售均价3.2万元，开发商直接打出了88折和5万元抵10万元，一套76平方米的两居室，实际销售单价在2.8万元上下。所以，昨天，当记者以看房人名义到达楼盘时，从销控表上看，237套房源只剩余了20多套。

　　“楼盘降价，将成为‘金九银十’新盘入市的普遍策略。”北京中原地产市场分析师张大伟表示，只有降价到位，出于抄底心态的部分购房者才会逐渐从观望转为试探入市。

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　　自住房弃购者重回二手房市

　　根据链家地产市场研究部的统计，今年三季度以前，购房者观望情绪浓重，日均新增客源量环比增幅连续四个月处于负值状态，需求水平持续下降。然而进入7月以后，日均新增客源量出现明显的回升趋势，但新增房源量却出现一定程度的下降。至9月初，新增需求供应比为5.1比1，达到年内最高水平。

　　据了解，当前新增客源量增加与二手房降价有关，今年3月份以来，不少二手房房主下调了报价，特别是4、5月份，而业主报价调低后，市场上低价房源的成交速度加快，促使购房者观望情绪减弱，入市意愿增强。

　　自住房弃购者重回二手房市

　　对于购房人的需求，链家地产统计，总价300万以下的房屋需求占比出现较为明显的上升；从面积需求情况看，新增客户对90平方米以下中小户型的需求有一定程度的增加。

　　链家地产市场研究部张旭分析，二季度以来低总价小户型的需求量占比增加的主要原因是刚需客源入市比例增加。经历了大半年的楼市观望期，一部分房屋的价位逐渐下降到刚需客户所能承受的心理价位，使其入市积极性相对提高。而备受瞩目的自住房从6月份开始摇号后便被价格优势减小和高弃购率等问题困扰，部分没有中签或弃购的购房者回流二手房市场，这部分购房者一般都资金有限，这在一定程度上使得二手房刚需客户群体有所壮大，也使低总价小户型的需求量占比不断增加。

　　石景山房价降幅大

　　从区域上看，中心城区东城和西城，外城四区朝阳、丰台、海淀、石景山三季度以来的日均新增客源量较二季度分别增加了5.9%、6.1%，而远郊区县仅增长0.1%，客源回升最为明显的两个城区是石景山与海淀区。据了解，城区需求回升明显主要是由于其地理位置优越，受自住房的分流影响较小；石景山区回升明显是因为价格降幅最大，截至目前，石景山区降幅已达15.6%，客源的增长幅度也最大。

　　对于未来客源量是否会继续回升，链家地产认为，主要取决于房价是否还有下调空间，如果保持目前水平，客源量变化不会太大。