随着“金九银十”的到来，让不少开发商纷纷亮出了“家底”。加大供应量的同时，对于项目的定价自然也成为能否保证销量的绝对因素。

　　在目前已经确定入市的不少项目中，已有一些给出了具体的定价。而在这份定价表中，刚需的价格普遍偏低，而改善及高端类住宅的价格则“水涨船高”。

　　刚需盘 降价突围

　　对于即将踏入的“金九”，北京的刚需盘已在8月开始了“以价换量”策略，按照亚豪数据机构提供的数据显示，在8月最后一周入市的四大刚需盘的价格普遍较低。

　　据统计，位于房山区的中冶蓝城上周以1.4万元/平方米的均价入市，开盘价格与前一期持平，而位于大兴区的首开熙悦春天将精装改为毛坯入市，同时价格也下调至1.9万元/平方米起，另一刚需项目合生滨江帝景以2.95万元/平方米的均价入市，尽管相比前一期每平方米上涨了500元，但开盘当天推出的团购优惠，使该项目折后均价实际降至2.7万元/平方米左右。而在亦庄合生·世界村以毛坯9800元/平方米，精装1.28万元/平方米起的均价入市，与三年前房价基本持平的开盘价、以及两居现房的双重优势打破项目销售僵局，开盘当天去化率超90%，而从商品住宅成交排行榜上看，该合生·世界村以成交273套位居排行榜首位，不难看出，刚需盘小幅的调整价格，对于成交的带动效果明显。

　　8月底刚需的走向也将继续影响在9月入市的刚需新盘。

　　位于台湖的东亚·尚品台湖和东亚·印象台湖对于9月入市的销售方针便是“低价入市”。据了解，东亚·印象台湖从2012年开始入市销售，住宅一期房源均价为1.59万元/平方米；项目住宅二期房源的预期售价为2.6万元/平方米，为毛坯交房。不过，对于今年9月的销售价格，入市的房源将以2.2万元/平方米起的价格销售，且含有2500元/平方米的精装修。扣除2500元/平方米的精装修费用后，其售价约为1.95万元/平方米，和其去年9月份推出的商住产品实际售价持平。

　　另据贾玉鹏介绍，东亚位于此区域的另外一个项目东亚·尚品台湖也将采取低价入市的策略，最早的预期售价为2.4万元/平方米，现在将按照1.59万元/平方米的起价销售.。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，受后市判断不明朗所形成的观望情绪以及紧缩的信贷政策等多因素影响，如果价格没有进行调整，那么现阶段北京楼市仍然难逃冷清局面。

　　“根据统计的数据显示，截止到8月底，北京商品住宅共成交6660套，但扣除自住房和定向销售的恒大城项目后，普通商品住宅实际成交4557套，与去年同期相比下降近3000套，惨淡的成交量使楼市库存大增的同时也大幅增加了开发商的资金压力，为冲刺全年销售业绩、加快回笼资金、布局土地市场，‘舍价保量’将成为开发商普遍采取的营销策略。”任启鑫说道。

　　改善盘 蓄力入市

　　就在刚需项目普遍调整售价的同时，对于改善及高端项目而言，却迎来了最好的销售时机，不论是成交价还是销售量都有所上涨。

　　近日，即将在9月入市的望京·金茂府将推出32套楼王房源，其价格定位在8万元/平方米以上，相比上一期有了明显的涨幅。而据该项目的负责人介绍，目前这32套房源已经吸引了200多位购房人，开盘即售罄的可能极大。

　　另外，位于北三环蓟门桥的保利·海德公园预计在9月份试探性地入市，也让高端市场在9月的表现备受期待。

　　据悉，该项目产品包括公馆、城市别墅、五星级酒店和甲级写字楼。目前住宅部分的样板间已正式开放，主力户型为约175—305平方米的平墅公馆、约400—460平方米的城市院墅。

　　目前，保利·海德公园已经吸引了逾千组客户咨询，而该项目总共仅167套房源。对此，保利地产相关负责人曾表示：“三环之内的地段已经绝版，因此这个项目并不愁销售，而是担心去化太快。”

　　此外，位于房山的出新盘北京城建·胜茂广场也将推出130余套大户型，尽管价格属于房山区较高的范围，但从目前的蓄客情况来看，销售应该不成问题。

　　对此，鸿坤集团北京区域销售总监沈延表示，“以北京为例，高端市场的价格门槛在不断上升，其主要原因是高端市场产品的稀缺性不断显现；其次，高端客群几乎不会受到经济层面的限制，而受政策影响较中低端客群更加明显。作为北京等一线城市，其资源的集中性也造就了高端客群的不断集中，促进了当地市场的向好发展。”

　　她同时表示，高端市场作为整个楼市的中流砥柱，资源集中与高端客群相互影响促进，高端市场目前良好的市场表现则是楼市回暖趋势的导向，高端住宅市场的上行对于整体楼市的发展是利好的。