楼市也具“三期叠加”特征

　　——访中国房地产业协会名誉副会长朱中一

　　与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，我国房地产市场进入增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。一些供给明显大于需求的二、三线城市，对限购等阶段性政策作出调整，是迟早的事情，不必大惊小怪

　　房地产形势受到普遍关注。应如何看待当前房地产市场所处阶段？如何应对在很多城市出现的供给明显大于需求的情况？房地产调控政策何去何从？针对上述问题，《经济日报》记者专访了中国房地产业协会名誉副会长朱中一。

　　记者：如何看待当前房地产形势？如何评价市场上房地产市场“拐点已至”、面临“崩盘”的说法？

　　朱中一：我国房地产市场在历经十几年快速发展后，近两年来呈现出两个阶段性的特征：

　　一个特征与宏观经济密切相关，即与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，我国房地产市场也进入增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。另一个特征是，现在我国楼市一些数据同比下行，一些城市进入了调整期，这是不争的事实，但未到要崩盘的程度。

　　今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，房屋和住宅的新开工面积、商品房和住宅的销售面积、销售额均出现负增长。值得注意的是，今年1至6月商品房累计销售42487万平方米，虽比去年同期下降7.8%，但与2012年、2011年、2010年相比，销售面积仍分别上升20.20%、6.74%和19.69%。另外，今年4月、5月、6月的当月数据中，全国房地产开发投资额、商品住宅开发投资额等12项指标都逐月上升，仍延续了往年的情况。

　　因此，应客观分析今年房地产市场数据同比下降的原因和当前实际情况。这次调整主要与不少城市的供给明显大于需求有关，还与贷款难度加大以及在政策引导下购房者预期发生变化有关，但主要是市场本身调整的结果。这次调整估计还会延续一段时间，调整时间的长短，城市之间会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。

　　我们必须认真应对当前的市场调整，确保房地产市场“软着陆”。同时要抓住市场的调整期，通过改革和建立健全中长期制度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　记者：当前一些城市出台放松“限购”的措施，“限购”应该放开吗？

　　朱中一：在城市差异明显的情况下，分类调控，因城施策，既是中央政府的决策，也是地方政府确保当地市场平稳健康发展的责任。在全面深化改革、减少政府行政审批的大背景下，一些供明显大于求的二、三线城市，对限购等阶段性政策作出调整，是迟早的事情，不必大惊小怪。

　　但也要认真吸取过去那种过分依赖房地产和土地出让收入、缺乏科学的住房发展规划和计划盲目开发的教训。地方政策措施的调整，近期目标和改革方向要与国家新型城镇化的要求相一致，限购政策的调整不能与国家“抑制投机投资性需求”的大政策相违背。

　　记者：供给明显大于需求的城市如何应对当前形势？

　　朱中一：供给明显大于需求的二、三线城市，要把消化存量作为一个时期的重要任务。限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，没有解决更多人的购房能力问题。

　　因此，除限购等措施适度调整外，还可采取下列措施：一是积极落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。二是要适当控制开发节奏和开发规模。三是鼓励企业以合理价格促销，以价换量。四是探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买或租赁合适的住房，或者由地方政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上给予优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的集中安置。五是政府应有针对性地抓紧基础设施配套建设。六是鼓励有能力的企业，将难以出售的商品房改为自持的租赁房，或在旅游地的企业将未销售的商品房改为产权式酒店或分时度假酒店，以满足户籍制度改革后流动人口、农业转移人口的租房需求，满足旅游业由观光旅游向观光、休闲、度假、养生养老旅游并重的需要。

　　记者：您对未来房地产市场的政策走向有何建议？

　　朱中一：市场的调整期也是改革的窗口期和政策的完善期。应该完善促进市场持续健康发展的长效机制，加强不动产登记和个人住房信息联网工作，加快相关法律法规的制定，积极而又稳妥地推进与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革，指导地方政府按照按需定产的原则，科学编制并实施住房(含保障性住房)的建设规划与计划。在规划与计划的编制与实施中，既要考虑新建住房的有效供应，又要挖掘二手房市场和租赁市场的潜力，减少地方政府在开发建设中的盲目性。