(图片来源：资料图)

　　为了拥有一个温暖舒适的小家，人们购房时往往倾向于选择标杆房企、“有保障”的楼盘。然而万科上海两个楼盘爆出的楼盘虚假宣传、物业与业主纠纷处理不当等问题，正不断伤害品牌房企的“金字招牌”。

　　业内人士指出，后房地产时代，消费者更加看重楼盘配套设施的完善、物业服务的人性化等。信守承诺不再只是考验开发商的良心，也将成为改善性需求消费者购房的重要标准。那些伤害过消费者的房企，将面临愈加恶化的信任危机。

　　学区房成空口白话知名小学招牌竟是暂时挂靠

　　2013年1月开盘的上海万科海上传奇，因价格公道、教育配套丰富，曾创造了开盘当日就抢购一空的“辉煌战绩”。然而，两年半过去了，已经入住的一期、二期业主仍在为孩子上学头疼。买房时承诺的“12年全龄名校，家门口好学校”，最终只是停留在开发商的宣传单页上。

　　据资料显示，当时开发商提供的知名教育资源包括公立一级东昌幼儿园、上师大附小等，并承诺将配有社区学校、社区型商业。但是2014年一期业主入住后即发现，东昌幼儿园招收幼儿数量已经超额，新入住的住户根本无法享受所谓的“示范幼儿园”资源，而承诺建设的社区幼儿园，也要到2017年才开始招生。更让人哭笑不得的是，推销中显示的“好学校上师大附小”，只是曾经挂名，如今已经被摘除，因此其实业主能选择的只是御桥小学，与“上师大附属小学”并无关联。

　　小区业主告诉记者，购买业主大部分都是80后群体，或者就是将购置的房子作为婚房，对于教育的需求十分强烈，买房就是冲着“12年全龄名校”来的，可是现在“提到学校就心痛”。如今，孩子们只能被送到4公里以外的绿川幼儿园就学。

　　据了解，万科已经多次陷入“学区房”纠纷，北京、上海、江苏、辽宁等多个省市都发生过业主买学区房不能上学的问题。

　　学区房的宣传如今在开发商的广告牌上随处可见，家长们出于望子成龙、望女成凤的心理，也是趋之若鹜。然而根据相关教育规定，学区的划定主要是教育部门的安排，开发商不拥有教育资源，并不能决定办学。

　　购房者张女士告诉记者，关于“学区房”的虚假宣传早已不足为奇，尤其是新房，交付初期往往设施不完善，开发商没有履行诺言也无可奈何，只能说作为消费者一定要当心，不能只听信销售人员的说法，最好是自己去实地考察。“哪怕是上市的房地产公司，也难免会出现‘信口开河’的销售团队。”

　　除了学区问题，相隔不远的垃圾处理场、近在眼前的高压线等，都在困扰着万科海上传奇的住户们。资料显示，万科中环国际城海上传奇被视为“万科在浦东的经典作品”，是浦东的“国际高端社区”项目。显然，已经入住的消费者并不赞同。

　　地铁借地纠纷上海万科高管或参与打人

　　与海上传奇一路之隔的万科金色城市居民们，最近也不开心。期盼已久的地铁18号线终于有了加速动工的迹象，但是需要建一条十八号线和十一号线的单独线，这条单独线将深入小区，在小区地面上临时借地5米，地下永久借地3米。一方面，借地将征用小区的围墙和西侧行车道，影响居民交通；另一方面，施工将要在靠近两栋18层楼8米开外的地方挖26米的大坑，业主担心这将会导致地下水位变化，从而引起沉降、裂缝等问题。

　　小区居民告诉记者，96%的业主对此投了反对票，但施工方并没有改变方案，而物业也无动于衷。不仅如此，一位小区业主在拍照取证时遭到疑似勘探的工作人员拒绝，并且当着万科物业6名物业人员的面，遭到了殴打。小区业主公布在网上的照片清晰显示了涉事者容貌，事后业主们根据监控录像和照片认出，肇事者正是上海万科第一事业部高管。

　　尚未建成的18号线一直是万科在金色城市和海上传奇两大楼盘的宣传卖点之一。早在12年就曾被媒体指出过，地铁尚未建成，万科就已经在工地自行竖起了“地铁指示牌”，这样的做法过于“热切”。而万科售楼方则解释为“方便看房者理解”。

　　如今地铁终于开工，本来是皆大欢喜，没想到竟然出现如此“闹剧”。金色城市的业主告诉记者，地铁方案是由申通集团给出的，小区居民本希望物业能够协助参与沟通，共同促进问题的解决。可是物业冷眼旁观也就算了，竟然出手伤人，实在令人心寒。

　　问题频现售后服务考验房企责任心

　　无论是学区房，还是居民与业主的矛盾，问题的集中爆发体现出大型房企应有更大的责任心。对于业主的诉求，不应该一味地推诿和逃避，而是应该切切实实去解决，否则企业品牌往往会因为具体项目运营不当而受到损害。

　　上海华荣律师事务所合伙人丁兴峰告诉记者，从法律的角度来说，不好直接判定房企是否属于“虚假宣传”。如果房企提供的某个学校是不存在的，那么确实是违法。但是通常学区房的问题，往往是学校存在，甚至是和小区一墙之隔，但教育资源的划分并没有覆盖到该小区。对于房企来说，它给出了可能无法实现的承诺，这是一种不道德的行为，会伤害业主的信任和利益。

　　是否涉及虚假宣传，关键看学区房是否有书面承诺，还是销售人员的口头宣传。如果广告中有写明，那企业就应该信守诺言。不过除了特别约定外，也不构成退房要素，一般是赔偿解决。其实对业主来说，重要的并不是赔钱，主要考虑的还是孩子的教育问题。因此遇到类似的问题，丁兴峰建议大家尽量与房企、教育部门沟通，毕竟房企最初进行“学区房”的宣传，往往仅是有能够入学的可能性。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，销售业绩的增加，常常使得房企营销部门会带有很强的诱导性的营销。如果从这个角度看，此类纠纷还会继续增加。对于监管部门来说，明确责任、把业主纠纷数量作为考核企业诚信度的重要指标，已经是目前亟须进行的内容。而房企本身也应该有这样一个约束机制的存在。

　　很多业主购置万科的住宅项目，主要是对万科的后续管理和服务比较信赖。所以此类负面问题的出现，某种程度上说明万科在后续管理和服务是缺失的。对于业主来说，可能在支付购房款的时候，期望比较大，而现在业主需求没有完全得到兑现，肯定会比较窝火。

　　很多学区资源的承诺，实际上是规划的范畴中。不过房企出于营销的目的，自然会通过此类内容来为项目的营销增加有利要素。当然，类似社区小学等配建，需要一系列审批程序，最后和房企承诺的内容出现相反，那么这个时候各类业主矛盾就出现了。

　　而对于发生在金色城市的纠纷，严跃进认为，实际上此类问题凸显了我国物业管理背后契约精神的缺失。也就是说，此类“胳膊肘往外拐”的做法，反映了业主和物业公司之间的利益是不协调的，甚至是相反的。所以后续如何让物业小区的规划权真正落到业主手中，还是需要有比较大的改革魄力。