“超级大盘”变超级“拖累” 去库存“赔本”赚吆喝

　　合生创展难掩资金困局

　　从裁员风波到质量门，一向低调的房地产企业合生创展近日一度处于舆论的风口浪尖。这个被王石[微博]称作“中国房地产航空母舰”的企业，难道真的在十年徘徊后成为掉队者？

　　对此，业内人士表示，受“超级大盘”战略的拖累，合生已错过转型最佳时期，其高溢价、多囤地、慢周转的开发模式早已不适应如今的市场，多年积累的高存货也在拖累着合生的“去库存”。

　　“抗跌不坑爹”只为去库存 　　

    春节前，太原街头各大广告牌，报纸宣传单上都能看到太原合生·御龙城“抗跌不坑爹”的广告。

　　“等于免费住3年，3年后如果房产降价了，可以在原有购房款基础上加价20%把房子卖给开发商，即可以自住，还可以升值。”合生置业顾问热情的介绍此次推出的“三年无理由回购，加送20%收益"的促销政策。

　　该置业顾问说，现在国家降息政策频繁出现，存款利率下降风险巨大，不如买套房子保值。“此次推出的回购计划从金融角度来说，3年收益率高达20%，相比银行五年期定期存款年化利率4.75%，高出很多。”

　　“合生的所有做法只为‘去库存’，能把房卖出去回笼资金。”接近合生的知情人士接受《经济参考报》记者采访时表示，合生拿地较早，成本较低，有降价空间。但值得注意的是，虽然地价较低，但这些年囤地耗费的资金已然不少，这种“赔本”赚吆喝，为的只是加速回笼资金。

　　该知情人士介绍，2007年合生是以地王拿的这块地，本是想囤地升值，看市场发生了改变，就更改了小户型设置为大户型，数次变动后一直到现在。“其实当时拿了地不拖这么久，合生这个项目就赚翻了。”

　　策略失当难以挽回，合生现在能做的只是加大清理存货、快速回笼资金。的确，合生回笼资金意图已很明显。以太原项目为例，在此次推出回购计划之前还推出过降价险计划。“降价险”政策是购房者只需付全部房款的90%，剩余10%扣留。如果该项目在交房前四个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层同类型(精装或毛坯)房源价格相比有降价情况可以扣留。如果出现房价下跌幅度较大，难以通过“房产降价险”补差额的情况下，购房者还可以根据合生·御龙城的“无理由退房”政策，申请退款。北京方面，合生也是屡出营销奇招，从“零首付”到“对赌降价险”，2014年9月又抛出“100%贷款购房”计划。

　　对此，《经济参考报》记者数次联系合生相关负责人了解情况，但对方先是以开会为由婉拒，而后一直拒接记者电话。

　　业绩“滑铁卢” 负债高企

　　2015年2月初，合生被曝出以公司业绩整体下滑为由裁减人员，比例高达20%。对此，合生相关人士在接受采访时对记者表示，裁员是为了实施“事业合伙人制”。她表示，过去房地产企业的销售人员是与销售业绩挂钩的，薪酬和年终奖都根据业绩调整，但合生创展现在把企业业绩与财务人员、甚至法务人员等全员绑定，业绩好则全员分红，只是分红比例不同。

　　“合生此次裁员很大原因仍是业绩下滑，资金链紧绷，必须减少人员开支。”据知情人士透露，裁员的确是事实，而且比例或已超过报道的20%。

　　合生2014年业绩突遭“滑铁卢”的确可能是合生裁员的根本原因。1月，合生发布2014年全年业绩预告显示，截至2014 年 12 月 31 日止 12 个月，合生合约销售金额约为53.52亿元，较2013年全年112.67亿元同比下降52.5%，销售面积42.1万平方米。值得注意的是，平均售价也有所下调，合生表示，本集团2014年合约销售平均售价为每平方米12702元，较2013年每平方米17205元同比下降26.2%。

　　这是合生近5年来最差业绩，也意味着合生连续5年未能达到销售150亿元目标。此前2010年至2012年，合生分别完成销售金额110.4亿、99.4亿和116.43亿元。

　　那么，是否是合生的目标过高？事实上，2004年的合生便成为中国首个年销售破百亿，是王石眼中“中国房地产航空母舰”的房企。招商证券研报也曾推算，合生年可售资源高达450亿至500亿元。

　　“超级大盘”变超级“拖累”

　　“去化率低是合生近年来一直的症结所在。”业内人士表示，受超级大盘战略的拖累，合生已错过转型最佳时期，其高溢价、多囤地、慢周转的开发模式早已不适应如今的市场，而多年积累的高存货也拖累着合生的去库存计划。

　　数据显示，合生创展2014年新推货量约180亿，加之既有的约250亿存货，总可售货量约430亿左右。全年销售52.53亿计算，合生创展年去化率仅为12.21%。更现实的是，合生2014年中报显示，存货高达788.91亿港元，较2013年底765.34亿再度上涨，若按照2014年去化来看，去化期将高达11年。

　　“超级大盘”的策略失当，布局与产品定位的局限性，也不能忽视。合生创展在一线城市坚持高端定位，频频开发超级大盘或者顶级豪宅项目。有业内人士称，现阶段合生最大的包袱便是京津新城的“超级大盘”。这个合生寄予带来飞跃的超2万亩土地的项目，却成了最大的拖累。

　　此外，合生的负债不断高企。中期报告显示，截至2014年6月底，合生总负债891.52亿港元，较2013年800.26亿港币，上升近百亿。其中短期负债513.8亿港币，较2013年底418.5亿港币上升超20%。仅2015年需还债154.8亿港币，占短期负债30%。

　　同时，管理层的动荡导致合生创展方向不明。自2008年以来，合生创展先后出现谢世东、陈长缨、薛虎、张懿等总裁的离职更换，另有董事局副主席赵海等其他高管不断离开，致使管理层无强人。

　　上述业内人士称，虽然合生有改变现状的意愿，但多年的低周转已经带来实质性的伤害。尽管合生还会通过再发债、加快推盘、减持套现等加快回笼资金，但面对巨额的到期债务，显得有些杯水车薪。加上销售执行差，融资成本普遍增加，其未来再融资的压力也不断加大，利润水平也将受到较大影响，财务安全值得警惕。