天安中国内地项目频打擦边球遭质疑

　　工业用地造楼售卖遭遇维权,多地项目涉嫌囤地

　　刚刚过去的2014年,作为天安中国投资有限公司(以下简称“天安中国”)旗下的物业,南京天安数码城遭遇“维权门”。该项目涉嫌工业用地上造楼售卖后无法兑现两证而遭遇维权,最后与业主对簿公堂。据知情人士透露,法院判决该项目开发商南京天宁置业有限公司按照合同条款执行,开发商对业主做出补偿。

　　对此,《中国经营报》记者致函南京天宁置业有限公司并致电该公司相关负责人孙女士以求得对业主赔偿的详细情况与进展,截至记者发稿时,未收到回复。

　　而天安数码城(集团)品牌部负责人则表示:“南京天安数码城所有权并不属于天安数码城集团,它是天安中国投资有限公司旗下的企业,而天安中国投资有限公司是天安数码城集团股东之一,南京天安数码城之所以如此命名是因为各相关公司高层以及股东之间达成的意见。”

　　据了解,天安中国是在香港注册的、以经营中国房地产、酒店业为主的上市公司,公司于1986年成立,1987年在香港联合交易所上市,被视为香港第一只“中国概念股”。近年来,该公司频频打政策擦边球,数度因违规囤地、信披不明、工业用地开发物业售卖遭遇业内外质疑。

　　业内人士分析表示:“香港地产商在内地习惯于捂地,囤地待涨成了一些企业不成文的规则,加之被地方政府真正严格按照规定处理的却非常少,因此港企囤地成了业界司空见惯的事情。”

　　据此前媒体报道显示,天安中国在内地项目存在长期停工及相关地块长期闲置的情况。仅上海一地,就有数个项目——天安豪园、天安别墅二期天安阳光半岛项目、天安花园三期GS项目等相关工程被爆长期未开工,土地取得至少在2005年前,涉嫌土地闲置,而南京的天安数码城项目拿地也将近10年。截至记者发稿时,天安中国这些涉嫌囤地的项目未完工的情况依然存在。加之涉及囤地的一些地块,与天安中国的信披有一定出入,天安中国一度遭遇信誉危机。

　　就上述质疑,记者致函天安中国,截至发稿,未获回复。

　　工业用地造楼售卖遭遇维权

　　资料显示,2012年1月至2013年4月,南京天宁置业以天安数码城的名义,先后与客户签立了《房屋转让框架协议》,并收取了每家公司一定数额的定金。

　　在天安中国2013年的年报中记者注意到,作为天安中国旗下的物业,南京天安数码城位于南京白下高新技术产业园内,占地约为92766平方米,继楼面面积约210100平方米,项目拟建科技产业大厦、商务以及生活配套等综合性物业。

　　但事实上,因为项目是以工业用地的名义进行拿地的,按照规定是不可以进行出售的。南京天宁置业相关负责人此前对媒体解释称,天安数码城原本计划将主要以租赁方式进行招商,但由于最近几年一些地方,尤其是一些科技园区先后出台了一些新的工业用地政策,允许在一定条件下分割转让、分割销售,而秦淮区(原白下区)亦存在一定的可能性。

　　“所以我们就与客户签订了框架协议,约定如果项目将来政策上具备转让条件,双方便签订正式房屋买卖合同,将房屋转让给客户。”上述人士告诉记者。

　　然而,在入驻企业已经缴纳50%～70%的“购房款”后,南京工业用地分割销售却遭遇政策严控,项目不具备分割销售条件,无法达成房屋买卖。南京天宁置业要求投资企业主根据双方签订的框架协议“由买转租”或无息退款,却遭遇投资企业反对,双方因此发生了多次暴力维权事件并最终诉诸公堂。

　　在产业地产资深从业人员岳军看来,政府用低价出让的工业用地招商引资,并承诺为开发商日后分割销售绿灯放行;而开发商则利用分割销售快速回笼资金滚动开发——这本是产业地产领域多年来比较默契的潜规则,然而这种默契无疑是一个定时炸弹,存在很大风险。

　　“对于类似于天安中国这样的老牌企业,可谓是经验丰富,以前很长一段时间可打擦边球和钻空子的机会很多,现在国家对土地监管逐步加强,单是工业用地性质变更这一点,就存在很要命的问题,这无疑会影响到天安中国项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。”上述人士置评。

　　而天安中国在其2013年年报中指出,“本集团将集中力量发展数码城项目以及城市更新项目,并相信该产品具备竞争力。本集团若在初期资本投放合理的情况下,或增加数码城之土地储备。”

　　“近年来,天安中国逐步向园区开发方向转移,这种模式拿地价格有优势,前期投入也不大,风险也不高。但同样的园区开发要看当地的产业基础,加上这种模式铺开很困难,开发周期较长,资金回笼缓慢,因此出现像南京数码城这样的企业违规操作工业用地开建物业出售的情况属于迎利而上。”华东地区产业地产业内人士置评。

　　涉嫌囤地,多地项目长期停滞

　　早在两三年前,天安中国即被多家媒体曝光囤地不开发。据悉,仅在上海,天安中国旗下就有多个项目长期未开工,而这些项目的拿地时间均在2005年前。在天安中国投资有限公司2013年年报中记者也注意到,天安中国目前诸多在建项目拿地时间都有将近10年的时间。

　　而国土资源部也于2012年7月1日开始执行《闲置土地处置办法》,这个办法指出,如果满两年仍然没有动工开发的土地,将可能被收回国有建设用地的使用权。

　　易居克而瑞一位不愿具名的分析师表示:“一些香港房企的开发模式是储地香港储地生金,以低价拿地配以缓慢开发的方法,让土地逐步升值。一些港资地产公司在内地囤积着数量可观的地块,这些地块多数以未完工甚至未动工的形式存在。”

　　“随着内地对于房地产市场的频繁调控,近年来香港地产开发商逐渐倾向于保守,在地价越来越高的情况下,港企不会继续购入优势地段而占用流动资金,所以之前低价获得的土地便缓慢开发甚至囤积起来了。”上述分析师指出。

　　不仅如此,上海天安豪园有些项目还数度曝出拖欠施工方货款并无期限停工的消息,对此,业内人士指出:“对于近年来业绩平稳的天安中国来说,资金不是问题,停工或为变相囤地升值做出铺垫而已。”

　　当地知情人士直言:“天安豪园拿地时价格仅为177元/平方米,但现在每平方米房屋售价早已突破两万元。据上海市有偿使用地块汇总表(2003年1～4月)显示,该七宝镇52号地块(闵字(2003)049号)地块面积136340平方米,容积率1.4,中标价为112889520元,实际出让金为33866856元。该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米,以实际出让金计算的楼板价仅177元/平方米。”

　　对于天安中国在内地土地的大量囤积涉及到的政府监管问题,相关人士指出:“按照规定,闲置土地按规定应当收回,但相关规定可操作性不强,最重要的是很多闲置土地牵涉的因素太多,管理部门监管起来也是困难重重。”

　　信披自相矛盾,或为囤地托辞

　　资料显示,此前天安中国涉及的囤地地块与天安中国的年报信披存在一定出入,天安中国2008年年报、2009年年报显示,天安中国旗下的天安豪园项目一期已经竣工,且“天安豪园搬迁计划于2009年下半年完成,并预期于2011年开始贡献重大的盈利。”但实际上该地块2011年还处于停工状态。　而这并不是天安中国第一次出现信披漏洞。记者在查询该公司数年来年报发现,公司不同年份的年报还先后出现了前后矛盾的状况。

　　在公司2013年年报中记者注意到,天安中国目前在建项目中,一部分仍处在“规划和设计阶段”,剩下的则是“分期施工阶段”。其中2005年前拿地的天安豪园项目占地约338113平方米,总楼面面积为470000平方米,项目第一期二批工程预计于2015年完成。上海天安别墅,毗邻上海佘山国家旅游度假区,首期楼面面积约322000平方米至低密度高档别墅已完工,第二期首批之别墅在建楼面面积约为16300平方米,其中一期于2004年4月就推出来,而二期140户400平方米独栋别墅时隔6年才推出,从天安中国有限公司2013年年报上显示的信息来看,由于当地政府正为地块周围作规划调整,致令项目开发继续规划需要作出相应调整,新一期工程于2014年动工。

　　而在2010年天安中国年报中,这三个项目的描述为:上海天安豪园项目首期楼面面积63400平方米,由于当地政府正为地块周边作规划调整,致令项目开发总规划亦需作相应调整;上海天安别墅第二期首批在建16300平方米,由于当地政府正为地块周边作规划调整,致令项目开发总规划亦需作相应调整;上海天安阳光半岛项目重新规划为综合性的商业和娱乐中心,拆迁工作已到余下数户居民最后阶段,第一期预计2011年动工。

　　前后矛盾的是,天安中国2004年年报显示,上海天安豪园项目首期开发180900平方米,预期在2005年8月动工,2006年第四季度完成;上海天安阳光半岛项目,沿苏州河长达1100米,占地82752平方米,项目第一期计划于2005年10月动工,2007年底竣工;上海天安别墅,首期2003年完工,2004年底已售出97%。

　　对上述信披中前后矛盾的质疑,记者致函天安中国,截至发稿未获回复。

　　对此,上海易居研究院相关分析师表示:“天安中国不愿以高负债的情况采取快速开发模式,目前销售和租金收入已比较接近,天安中国未来可能更倾向于长期持有物业。”