中民投为何看中董家渡

　　中民投拍得董家渡13、15号地块，盖一座50-100层的高楼，打造中民投系民营企业总部园，并在3-5年内形成规模。董事长董文标曾宣称，三四年就能回本。但相关专家认为，短短三四年回本不太可能，甚至有观点认为，民间投资总是投房地产不是一个很好的取向

　　传闻成真，董家渡13、15号地块被以中国民生投资股份有限公司(下称“中民投”)牵头的几家联合体拍下，整个竞拍过程不到两分钟。

　　种种迹象表明，中民投此番摘得董家渡地块是志在必得，此前出让条件度身定制、定向转让的说法并非空穴来风。中民投方面表示，此次中标将打造中民投系总部基地，成为上海国际金融中心的一部分。作为全国首家“国字头”民营投资公司，注册资本500亿元的中民投在成立挂牌仅3个月后就斥资花200多亿买地，意欲何为？“公司董事长董文标称该项目三四年就能回本”的说法是否靠谱？

　　两回合搞定

　　11月18日，董家渡地块竞拍，仅两回合，2分钟不到，“闪电”成交，由中民投、外滩投资、佳渡置业联合体以248.5亿元竞得，成为上海新地王，也是今年全国范围内成交的最贵地块。

　　中民投方面表示，此次中标将打造中民投系总部基地，成为上海国际金融中心的一部分。此前，中民投董事长董文标曾公开表示，中民投将在上海黄金地段竞购一地块，盖一座50-100层的高楼，因而，外界也一直盛传中民投的地产首战直指上海董家渡地王。

　　中民投方面曾对媒体表示，中民投的此次中标充分体现了黄浦区对南外滩的开发思路。中民投将在上海建设总部基地，力促公司投资及控股公司总部、中民投股东控股企业总部落户，打造中民投系民营企业总部园，并在3-5年内形成规模。

　　目前，并不清楚中民投在此次竞拍中的出资比例，资料显示，上海外滩投资是黄浦区国资委下属政府性投资公司，主要以总体发展商的身份，对外滩地区进行功能性开发，佳渡置业则成立于今年9月22日，为中民投下属子公司。嘉华中国投资有限公司副董事谷文胜曾对媒体指出，估计50%以上的体量会由中民投自己内部消化。

　　高大上地块

　　董家渡13、15号地块是一块怎样的地？

　　今年5月23日，黄浦区规划局公示了董家渡13、15号地块的最新整体开发方案。最新规划案显示，董家渡地王地块是一个综合体项目，被划分成了9个小地块，包括商办、住宅、绿地。黄浦区政府对于这一地块出让条件也极为严苛，比如严格规定了各物业形态的建设占比，另外还要求开发企业自持办公楼总体量60%，10年后才能整售，并不是一般规模的企业能够满足诸多条件。

　　值得注意的是，这是上海市规土部门第3次修改规划。2013年初的“第一版”规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%；2014年2月的“第二版”规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米；目前的新版规划则将居住比例上调至18%，同时，最高建筑物的限高提升为300米。

　　董家渡13、15号综合体地块业内普遍估值在300亿元。按照当前最低单价来看，董家渡地块13、15号地块未来地上部分总价至少达276.7亿，远超2013年中国总价地王——徐家汇中心217亿售出的地块。相关资料显示，该地块还有包含11万平方米的地下建筑面积，如果折成地上面积的半价来算，11万方地下建筑总价或超过20亿，加上地上面积，该地块总价将接近300亿。

　　此次中民投联合体的拍卖价格其折合楼面价达到3.54万元/平方米，溢价率为0.2%。而目前该区域周边的高端住宅销售均价约为9.3万元/平方米，预计该地王项目规划涉及的高端住宅未来入市单价将超过10万元/平方米。

　　四年难回本

　　今年8月21日，由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资股份有限公司在沪正式揭牌。作为全国首家“国字头”民营投资公司，中民投被称为民间版“中投”。其聚合的59家股东名单中包括苏宁电器、亿达控股、泛海建设等国内知名民企。而中国泛海控股集团董事长卢志强、亿达集团董事局主席孙荫环、巨人网络董事长史玉柱等知名民营企业老板亦都加入其中。此次涉足房地产是中民投的投资战略之一。事实上，在5月9日注册成立之后，中民投已经频频发力。中民投作为一家以金融投资、资本运作为主的公司，也给自己赋予了一项并购产能过剩行业资产的功能。6月时，成立首单并购基金已经成立，规模为100亿元，专注光伏和天然气项目。11月24日，中民投并购民生国际通用航空有限公司、亚联公务机有限公司这两家公务机公司，试图在航空领域实现产业整合。

　　拿下董家渡地块是中民投房地产开发的首次亮相。对于这笔投资，中民投董事长董文标曾宣称，三四年就能回本。

　　不过在业内人士看来，尽管59家股东的强大背景以及投资平台的属性为中民投带来了得天独厚的募资优势，但其10年成为房地产佼佼者的野心还将受到业务配置是否合理、开发能力是否达标、运营团队是否给力等多重考验。

　　盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民对媒体指出“三四年回本基本不可能”，他认为，董家渡地王的形象性意义大于实际开发意义，更像是上海为引进中民投落户的一个筹码。无论是资金还是建设方面，中民投都不可能在三四年内见到明显成效。

　　更有质疑称，注册资本500亿元的中民投花200多亿买地，违背了拯救落后产能的成立初衷。

　　复旦大学教授华民对《国际金融报》记者指出，民间投资总是投房地产不是一个很好的取向。记者 袁源 实习生顾宁