基于国际的经验，针对当前的问题，顺应发展趋势，实现住房发展目标，新的住房制度改革应以满足新市民的住房需求为主要出发点，以成熟定型的基本目标为落脚点，建立城乡协同、租售并举的两体系四层次的住房供应及制度系统，即：以市场为主满足多层次需求和以政府为主提供基本保障的两大住房体系，乐居、康居、安居、廉居四大住房层次，同时匹配相应的制度体系。

　　1、建立城乡协同、租售并举的以市场为主满足多层次需求的住房体系，让新市民成为城镇住房市场的重要主体

　　对于城乡有能力参与公平竞争、等价交换的需求主体，通过租售多层次市场供给以满足多层次需求，政府加以调节或支持，是同时实现公平与效率，确保主体收益和效用最大化的最优途径。多层次住房市场体系即是各类商品房体系，总体可以概括为乐居住房与康居住房两个层次，相应需匹配建立和完善乐居市场的调节制度和康居市场的支持制度。

　　第一，乐居住房层次和住房制度。在城镇，通过租售（租购比约为1：4）市场供给，约占全部人口30%的高收入常住人口（包括户籍居民和新市民），获得和使用面积较大、品质精美、功能先进、配套高端、价格昂贵、居住惬意的乐居住房即高档商品房。在农村，通过租售市场供给或自建，一部分居民（约占全部人口15%）由于高收入等原因，获得和使用超过“一户一宅”法定标准、面积较大、质量优良、功能一般、基本配套的乐居住房。为此，要建立“市场配置、政府调节”的乐居住房制度。一方面，健全商品房市场基本制度体系；另一方面，完善税收体系，对奢侈消费、投资和投机征收房地产税，超过“一户一宅”法定标准农村住房征收房产税，其宅基地要有偿使用，从而来约束资源占用，抑制过度投机，调节收入分配，促进社会公平。

　　第二，康居住房层次和住房制度。在城镇，通过租售（租购比约为1：3）市场供给，约占全部常住人口的40%的中等收入家庭（主要包括户籍居民和工作年限较长的新市民），提供面积适中、品质优良、功能齐全、配套完善、价格居中、居住舒适的普通商品房即康居住房。在农村，对约占全部人口的80%的收入及财产居于中间阶层的家庭，提供一户一宅、面积法定、功能一般、初步配套、居住舒适的康居住房即普通住宅。为此，要建立“政府支持，市场配置”的康居住房制度。在城镇，政府主要通过政策性抵押担保、贷款贴息以及对金融机构的优惠，通过税费减免（包括免征物业税、购房款抵扣所得税等），对中等收入家庭通过市场获得的住房提供支持。在农村，除了政府以上支持外，针对农民家庭，法定面积以内的“一户一宅”的宅基地实行无偿或者免税费使用，但涉及宅基地转让实行有偿制度。

　　2、建立城乡协同、租售并举的以政府为主提供基本保障住房体系，将新市民纳入城镇住房保障的合理范围

　　对于城乡无力参与公平竞争、等价交换的需求主体，通过政府为主提供基本保障以满足的这些市场之外需求主体的基本需求，同时利用市场功能或模拟市场机制，是保证公平兼顾效率，进而解决住房问题的有效途径。以政府为主提供基本保障住房体系即是保障房体系：总体可以分为安居住房与廉居住房两个层次，相应需匹配建立和完善安居住房政府有限保障制度和廉居住房的政府兜底保障制度。

　　第一，安居住房层次与住房制度。在城镇，通过租售（租购比例约为2:1），大约占全部城镇人口的20%的工作稳定、住房困难、收入中等新就业家庭和收入中下工薪阶层（包括户籍居民和新市民），获得和使用政府主导供应的面积适当、质量可靠、功能齐全、配套完善、居住体面的安居住房，包括保障性的公租房与公购房（包括棚户区改造、拆迁安置房和经济适用房）。在农村，通过自建、援建或代建，一部分收入中下、住房困难居民，获得和居住政府主导供应的面积适当、质量可靠、功能一般、初步配套、适宜居住的安居住房，主要包括农村危房改造住房和拆迁安置住房。为此，要建立“政府主导、市场参与”的制度体系。一方面，政府通过土地无偿划拨和税费减免，提供低价公租房或公购房（安置房、棚户区改造房）；另一方面，挖掘家庭支付能力、鼓励社会参与、利用市场力量，保障开发、融资、交易、经营的公平与效率。

　　第二，廉居住房层次与住房制度。在城镇，主要通过租赁形式，大约占全部人口10%的低收入及以下及住房困难的户籍人口，获得和使用政府主导供应的面积较小、质量可靠、功能齐全、配套完善、满足基本需求的廉租住房即小廉公租房（价格更廉、面积更小的公租房）。在乡村，大约占全部人口5%以下的老弱病残、鳏寡孤独的低收入经济困难、无房或住房困难的家庭，提供面积较小、质量可靠、功能一般、初步配套，满足基本住房需求的廉租住房。为此，需建立“政府主导、模拟市场”廉居住房制度模式，实行租赁补贴和实物配租两种兜底保障方式。租赁补贴以货币形式直接全额或大部分补贴保障对象，由其自主租赁住房。实物配租以保障对象租赁政府提供的廉租住房并缴纳较低的租金的方式提供保障。同时借鉴和模拟市场化的开发、融资、分配和经营管理方式，通过公租房提供与发放补贴分离和“市场交换”形式，保证公平同时兼顾效率。