□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

　　今年3月底出台的楼市新政可谓效果彰显。CREIS重点监测的38个城市中，4月份有8成城市的新房成交量回升，一线和少数二线重点城市更加火爆。在价格方面，4月份百城房价跌幅收窄0.14个百分点。

　　但楼市走势似乎与期待方向略有差距。首先，新政更多促成一线和少数二线重点城市楼市全面回升，而更期待回暖的二、三、四线城市似乎不温不火。受益于降准、降息、公积金新政、贷款新政等，从2014年四季度开始，一线城市整体上升态势已确立。据中原地产监测，刚刚过去的4月份，一线城市楼市整体成交量回升45%左右，少数二线重点城市回升10%左右，而其他城市则整体下降10%左右。5月1日发布的数据显示，百城房价同环比继续下跌，同比跌幅（4.46%）继续扩大，而十大城市住宅均价环比转跌为涨，逆市上涨0.12%。

　　目前，一线城市房地产库存消化周期都降到12个月左右，深圳的库存甚至仅为8个月。与此相对应的是，广大的二、三、四线城市整体疲软。根据CRIC的监测，除少数重点城市回升外，整体二、三、四线城市下滑10%以上。由于2009-2013年土地供应过快增长，再加上中小城市往往采取一、二级联动的开发模式，后续供应潜力很大，但近年来需求全面收缩。目前，24个监测二、三、四线城市库存同比增加了2成，平均消化周期18.7个月。

　　楼市新政更多促进了二手住房交易回升，新房表现则不明显，不利于房地产整体“去库存”。目前，很多人认为楼市将长周期下行，再加上股市长期火热对资金形成分流，政策刺激下大规模购房需求入市难再现，楼市新政更多刺激了改善性住房需求和少量投资需求。根据调研，今年以来，改善性住房需求主要表现在公共配套、缩短“职住”距离、升值保值性更强的改善。

　　满足上述改善诉求的房子基本是城市中心区的二手住房，降低营业税和降息极大地刺激了二手住房交易。对新房成交更有利的二套房贷4成的政策尚未如实落地，新房表现远不及二手住房。4月份，重点城市二手住房成交增长50%以上。由于新房多数位于城市外围，不仅公共配套不足，也无助于缩短“职住”的距离，升值保值前景也并不被看好。

　　开发商全面转向“去在售库存”，新开工、加快施工积极性不足，拿地的积极性更低。2015年一季度，开发投资增速连续13个月下降，且8.5%的增速为2010年以来首次下探至个位数；新开工下降18.4%，绝对量创2010年以来新低，施工面积却同比增长6.8%，意味着开发商全面转入“去在售库存”。1-4月份300个城市土地出让金同比下滑47%，创近年来最大跌幅。

　　目前，楼市需求端的最大约束，就是房贷“融资难”和“融资贵”。央行数据显示，今年3月末，房地产贷款余额18.41万亿元，同比增19.4%，但购房贷款增速仅比去年末高出0.1个百分点。有调查报告显示，目前全国524家银行中，降低了二套房首付成数的仅164家，近七成银行暂未执行新政；利率方面，具有改善性质的二套房贷利率均在基准利率的1.1倍以上。

　　既然投资需求已全面退场，刚需占主导，而改善型二套房贷的首付已经降至4成，首套房贷首付成数维持3成也可适当调整。在发达国家和地区（如美国、澳大利亚和中国香港地区），凡是首次购房，在任何时候都可以享受最低10%的首付比例。在“以人为本”的新型城镇化背景下，未来购房的主力应是城市“新移民”。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈，但房价上涨了10年后，购房者很难拿得出30%的首付款。

　　二季度决策层首提“高度重视经济下行压力”，这也意味着未来总需求有望进一步扩张，楼市政策将是重点之一。下一步，楼市政策或调整首套房贷首付成数。目前贷款利率比2014年初仅下降20-30个基点，比2014年底还有上升。不管从降低实体经济融资成本，还是以更低利率降低购房成本，5月降息的概率都在增大。另外，通过国开行构建“按揭-MBS-国开行-市场”的按揭贷款二级市场；或通过央行对国开行进行PSL，间接收购商业银行房贷MBS，修复商业银行资产负债表，改善惜贷情绪，激励银行发放更多的低利率房贷，都有望成为激励购房需求入市、消化楼市库存的有效手段。