□本报记者 陈莹莹

　　MBS（房产抵押贷款支持证券），与许多金融创新产品一样，属于“舶来品”，且在欧美西方发达市场经历了鼎盛的“黄金时代”。MBS一般分为RMBS（个人住房抵押贷款支持证券）和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）。

　　MBS最早于上世纪60年代在美国出现，是银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款发行的一种资产证券化产品。美国住房抵押贷款证券在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元。在次贷危机之前，MBS的存量和发行量达到顶峰，曾高达12万亿美元。其主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。基本结构是把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的资产池（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。

　　MBS产品一度制造了美国房地产市场的极度繁荣，为住房贷款市场提供流动性。然而，成也萧何败也萧何，由其引发的房地产金融风险至今让人胆战心惊。2007年次贷危机爆发，导致全球性的金融危机，给美国和世界各国经济造成了重创，并“埋单”至今。2014年末，富国银行、汇丰、纽约梅隆银行和德意志银行被一家爱尔兰证券公司起诉，被控作为住房抵押贷款证券(MBS)的受托人，这些银行未能尽到保护投资者的责任，要求赔偿总计近9亿美元。作为这些MBS抵押物的住房贷款在2008年次贷危机爆发后违约。

　　因此，要理性、正确看待发展MBS市场的作用及其影响，也要采取相应措施化解和防范潜在风险。在当前我国整个经济杠杆较高的情况下，过快推进MBS可能会加大我国房地产金融风险。因为随着以MBS和REITs(房地产投资信托基金)为代表的房地产企业融资工具更加丰富，房地产金融行为更加市场化，相关的风险也进一步被延后、延伸。

　　MBS在奔跑路上要谨防“坠坑”。一方面，应制定严格的资产池入池标准、考察贷款服务机构在贷后管理方面的尽职意愿和尽职能力。支持贷前尽职调查严谨、客户准入门槛高、贷款审批严格、风险控制体系完善、贷后管理能力强的银行以其优质的金融资产发行MBS。另外，对于住房按揭购房者的资格审查也不能松懈，按照审慎原则，加强监督和管理。

　　另一方面，务必坚持适度创新，防止再证券化。我国现阶段MBS市场尚处于初级阶段，金融市场也在逐步完善之中。因此，在发展MBS的初期，仍要坚持产品结构清晰，适度创新，防止再证券化，以防在市场发展不成熟时衍生品的大幅发展导致金融体系风险的积聚和扩大。

　　另外，积极引入第三方担保或者向专业信用保险机构购买信用保险。专业信用保险公司担保是指发起人根据评级机构对不同信用等级证券的评级，向保险公司购买保单；信用凭证和公司担保是指发起人引入有实力的大公司或者金融公司为MBS提供担保，提高证券的信用等级。信用评级机构评级时，会按照被担保的证券和担保公司两者评级较低者来给证券定级。担保公司由于自身经营不善评级下降时会使被担保证券评级下调，因此这种形式的担保相比第一种使用较少。