□中国国际经济交流中心 张影强

　　2015年我国经济发展面临诸多挑战，下行压力仍然较大。对房地产行业而言，各地房企去库存任务繁重，短期看房地产市场不太可能走出低迷，但仍存在很多有利于房地产市场发展的积极因素。

　　一是货币政策适时宽松，将会释放合理住房需求。2014年，工业生产者出厂价格指数（PPI）同比下降1.9%，已连续34个月负增长；同时，CPI（居民消费价格指数）比上年上涨2.0%，持续回落；广义货币（M2）余额122.84万亿元，同比增长12.2%，低于市场预期，以及石油、煤炭、钢铁、铁矿石等国际大宗商品价格持续下跌，而美元逐步走强等一系列影响因素叠加，致使2015年我国面临通货紧缩风险。为了应对通缩，必会在积极的财政政策和稳健的货币政策总基调下，相机实施相对宽松货币政策，包括继续实施常设借贷便利工具（SLF）、央行逆回购操作、定向降准或降息等政策，这将有利于支持居民合理的住房消费。

　　二是有效需求继续增加，支撑房地产市场发展。首先，购房适龄人口将达到峰值。根据2010年全国人口普查数据，2010年我国购房适龄人口（25至49岁）约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值。其中，2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人，2016年约为3.35亿峰值，之后加速下滑；此外，按照中国城镇化率计算，每年大概有1000万农村劳动力人口转移到城市，成为购房的潜在需求者。其次，改善性需求继续上升。世联行数据显示，2015年至2020年，我国34岁至49岁（即改善性购房者集中的人群）在2015年至2035年期间均达到3.1亿以上，占总人口比例约为23%，表明未来改善性购房需求将持续增加。再者，国家一系列重大区域发展战略开始实施。包括京津冀一体化规划公布与实施、长江经济带规划开始落地和“一带一路”战略进一步推进等会带动一批二三线城市产业发展，提高城市就业吸附能力，加大城市基础设施投资，从而带动房地产行业发展。

　　三是加快关键领域改革，将促进房地产发展。2015年是改革关键年，涉及房地产领域的一些改革将会获得实质性进展。首先，在户籍制度上，各地将加快落实国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，更多省份将取消农业户口和非农业户口性质划分、统一登记为居民户口，建立和完善居住制度，加快推进公积金和社保异地接续和交纳等等，这对于促进住房消费、实现楼市“去库存”有积极意义。其次，在土地制度上，将加快农村土地合理入市流转，大大提高农民资产性收入，增强农民工购买力；再次，按照国务院颁发的《不动产登记暂行条例》，2015年开始要健全配套制度，平稳有序实施，这将进一步抑制投机性住房需求。最后，在房产税方面，2015年房地产税进入立法程序，房地产税全面开征进程加快，这将加快多套住房持有人入市，盘活二手房市场。

　　四是继续支持保障性安居工程建设，有利于房地产市场平稳发展。2014年，我国全面完成700万套的保障性开工建设任务，其中各类棚户区470万套以上，基本建成480万套，完成260万户农村危房改造。根据城乡和住房建设部任务安排，2015年计划建设保障性安居工程700万套，基本建成480万套，继续大规模推进棚户区改造。同时，城乡和住房建设部初步确定了北京、上海、广州、深圳等城市房地产投资信托基金（REITs）试点方向，包括公共租赁住房、廉租房，通过资产证券化，有效解决租赁型保障房租金短板。保障性住房规模进一步扩大，能够有效稳住房地产市场预期，保证房地产市场平稳有序发展。

　　总的来看，2015年我国房地产投资将继续下滑，房地产市场将明显分化，价格总体仍处于缓慢回调阶段，房地产金融风险将逐步显现。具体而言，一线城市受相对宽松货币政策和刚需释放影响，量价存在反弹空间；受京津冀一体化、长江经济带建设、“一带一路”等一系列重大区域发展战略利好影响，武汉、昆明等部分二线城市存在上涨空间，其他二线城市房价将继续小幅回调；三四线城市由于市场需求前期透支，人口吸附能力较弱，房价或将继续下行，面临较严重的系统性风险。

　　从政策层面看，房地产宏观调控政策将更加灵活，定向降准或降息将释放流动性，行政化的楼市调控政策将逐步弱化或退出，分类和双向调控有望加强，保障房建设力度加大，房地产长效调控机制逐步建立。

　　笔者认为，当前应正确引导房地产市场预期，防止发生系统性金融风险。一要正确引导市场预期。房地产价格上涨过快，会引起购房者的不满；房地产价格下跌，也会引起有房者不满，而且会导致开发商资金链紧张和银行坏账增加，引发金融风险。因此，应维护房地产市场平稳运行。加强舆论引导，引导市民理性消费，保障刚性需求，抑制投资投机性需求，让市场回归理性。二要进行房地产贷款业务风险压力测试，模拟在房价下跌等各种情况下的银行承压能力。三要高度关注重点区域、重点企业，强化“名单制”管理，及时释放风险，防范个别企业资金链断裂。四要尽快建立房地产风险预警制度，及时监测房地产市场供需整体走势和结构变化。五要建立房地产风险应急处置联动机制。加强银行、住建部门、社保、公安等部门的信息联动与共享，建立房地产抵押违约风险爆发的跨部门应急联动处置机制。

　　改善房企融资结构，建立多层次房地产金融风险分担体系。一要继续依靠银行信贷走间接融资的道路，同时，拓宽在资本市场直接融资渠道，包括恢复房企首次公开发行（IPO）和增发等融资形式，扩大债券市场融资。二要积极推进住房抵押贷款证券化（MBS）。逐步向保险金、养老基金等机构投资者开放资产证券化市场；培育抵押贷款证券化市场，大力发展相关中介机构，建立多元化的融资体系。三要大力发展房地产投资信托基金（REITs）。加快制定相关政策、法律法规，为房地产投资信托发展创造良好的政策和法制环境。四要完善房地产贷款担保和保险制度。制定所得税优惠政策，鼓励保险公司经营房地产贷款保险业务，减少房地产抵押风险。五要探索住房开发性金融业务，发行住房金融债券，采取市场化方式，为我国保障房建设筹集资金。