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　　□ 本报记者 高改芳

　　仲量联行近日发布数据显示，2014年中国海外房地产投资增长46%，超过165亿美元。预计2015年仍是国人海外置业热情高涨的一年。华人海外置业最重要的目的是安居乐业享受生活。当然，投资、陪读甚至养老都是海外置业的重要原因。

　　“随着海外留学低龄化趋势的蔓延，学区房概念越来越火，而且针对小学、中学的学区房居多。”在海外生活多年的张女士告诉中国证券报记者。

　　而随着改革开放以来率先富裕起来的一代中国人逐步步入老年，到海外置业养老的需求也空前高涨。

　　学区房受捧

　　上海的张女士早在2010年就移民到加拿大。为了儿子能在加拿大更好地接受教育，她在2013年卖掉上海的房子，在温哥华买了套公寓。

　　张女士上海的房子当年卖了250万元，而当时在温哥华买套小公寓也差不多这个价钱，精明的张女士选择了按揭贷款——一半资金在加拿大付房款首付，一半资金存在国内赚利息。因为加拿大当时的贷款利息和国内存款利率差不多。如果再考虑人民币升值，张女士等在海外置业的人士便找到很好的套利机会。

　　“在温哥华，中国人越来越多，华人房产经纪、贷款经纪也很多。买房子很方便，一点问题都没有。”张女士介绍。

　　她介绍，温哥华的学区房以针对小学、中学的居多。与在中国一样，大学本身都是一个景点，都在漂亮的地方。所以大学周围都是高档社区，因为环境好，也有越来越多的中国人到大学周围买房子。

　　由于国外房产税比较高，所以持有房产的成本也很高。如果当地房价上涨不明显，那房产作为投资品种并不是首选。

　　“因为有家事要处理，我2014年回国一年。我把温哥华的公寓出租了，租金抵掉贷款和房产税后还略有盈余，可以说现金流不错吧。”张女士介绍。

　　《2014汇加顾问·胡润中国投资移民白皮书》显示，中国富豪移民投资的项目主要是海外置业。其中，海外置业七成是为了自住，三分之一为投资，平均投入600万元人民币。洛杉矶、旧金山和温哥华是富豪最青睐的海外置业城市，近四成富豪选择独栋别墅，近一半选择海外学区房。

　　到海外养老

　　上海的刘女士已年过半百，做了大半辈子国企中层的她，打算退休后到美国买房子，一边陪伴读大学的儿子，一边享受退休生活。“儿子高中就是在美国读的，已经非常习惯美国的生活，我也很向往那边的生活。”刘女士说。

　　美国各地的教育资源分配不均衡。从大学资源来看，东海岸和西海岸教育资源相对丰富。东海岸分布着纽约、波士顿等大城市，纽约大学、哈佛大学、普林斯顿大学更是东海岸上的明珠。西海岸则受“硅谷”影响，也是名校聚集地。斯坦福大学、加州大学伯克利分校等名校都坐落在西海岸。中部虽也有芝加哥大学等，但数量不及东西海岸。

　　刘女士还有两年退休。儿子2015年9月将读大学，现在正是紧张的申请阶段。接下来，刘女士要根据儿子的大学申请情况来选择买房子地点。

　　但最困扰刘女士的就是美国高昂的房产税。虽然刘女士已把自己在上海的大房子卖掉，在美国买套房子还不是很大问题，但在刘女士退休金有限、儿子读大学还需学费的情况下，经济压力还是不小的。

　　所以不少华人在美国买了大房子（house）后，一部分自己住，一部分拿来出租。这种方式好处就是，租金可以抵掉地产税、保险费和修理支出等。虽刚开始两年租金可能不够支付上述成本，但随着租金上涨，一般从第三年开始可以收支相抵。如果再考虑近两年美国房地产复苏，房价上涨，投资回报率还是不错的。

　　但需要注意的是，出租和投资房产不是一回事。赚租金是苦差事，房东需要负责房屋维修、处理好与房客的矛盾及应付监管部门等。赚的租金不高，需花的心思却不少。收入高的人不屑去做，也不应该去做。而投资房产是低点买进，高时脱手，和股票一样，凭的是实力和眼光。

　　有分析称，2015年美国房地产市场非常适合首次购房者。据CNN Money报道，未来一年与此前数年相比，将是在美国最佳购房时机——房贷首付降低、贷款标准放宽及更多现房可供挑选等。

　　未来海外置业仍会爆发

　　2015年新年之后，国际汇市经历大幅波动，瑞士央行取消欧元兑瑞士法郎的汇率下限，引发汇率市场地震。

　　优选金融执行总裁张虎成认为，2015年汇率市场大幅波动现象还将出现，但从大周期看，美元结束量化宽松政策后将会有走强趋势，而欧元强势地位将会延续贬值趋势。

　　从国内市场看，2015年国内房地产市场仍不乐观，房地产投资已不具有吸引力。而国内的投资者对房地产有天然的偏爱，这种情节也将会推动国内投资者海外置业。预计2015年海外置业还将会继续爆发。对于海外置业的选择，张虎成认为，随着互联网及海外置业中介机构的正规化发展，未来海外置业难度将降低，海外置业也更容易被投资者接受。

　　至于海外置业的选择，张虎成建议澳大利亚仍是首选，主要得益于其相对较高的投资收益及未来的供需结构，而因美元走强及美国加息预期也将会使得国内资金有流向美国的趋势，美国房产也将会成为投资者的重要选择之一。

　　仲量联行近日发布数据显示，在热门投资地方面，澳大利亚赶超美国，成为第二受欢迎投资国，仅次于英国。伦敦吸收来自国内40亿美元投资额成最大额投资城市，悉尼第二。而这轮投资热潮吸引了各大投资机构、开发商及私人投资者积极参与，包括绿地、碧桂园、万科、万达等标杆房企的海外投资不断创新高。

　　2014年澳大利亚海外投资者交易额达62亿澳元，占澳洲商业地产总交易量的23%。与2014年相似，预计2015年澳洲房地产市场将继续吸引大量投资者。主要原因在于澳洲市场的收益高于其他国际市场。澳大利亚房价稳定上涨，年增速达7%。澳洲住宅空置率仅1%至2%，租金回报率高。具有全球最开放的移民政策，比如房产税为零、遗产税也为零。还有独有的金融政策，购房首付仅5%至10%，贷款可达七八成。澳洲每年增长20万新移民，年新增住房需求800万平方米，处于绝对卖方市场。