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北京土地市场料继续升温

  • 发布时间:2015-01-06 01:22:18  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □本报记者 张敏

  1月5日,北京土地市场迎来新年首拍。在多家房企的争抢下,位于丰台区的两宗住宅用地均高价成交,使得土地市场出现“开门红”的局面。但由于底价较高、争抢激烈等因素的影响,最终成交的楼面价格出现“面粉贵过面包”的现象。

  分析人士指出,在三、四线城市风险凸显、房企回归一线的大潮下,今年北京土地市场可能继续升温。但从全国范围来看,今年整体土地市场的形势并不乐观。

  “面粉贵过面包”

  根据出让公告,上述两宗地块均位于丰台区玉泉营区域。土地性质为综合用地,包括住宅、教育和多功能等类型。其中,首宗地块的总面积约159亩,建筑规模17.86万平方米,地块起始价格为28.1亿元。地块本身含3.73万平方米的限价房,同时另设上限价格,达到时转为现场竞报限价房面积。最终所有配建的限价房销售定价为2.1万元/平方米。

  经过多轮竞拍后,招商、华润、九龙仓和平安组成的联合体胜出。拿地总代价为42亿元人民币,并配建4.53万平方米限价商品房。据测算,该地块成交溢价率为49.4%,平均楼面价高达3.73万元/平方米。

  另一宗土地的体量同样较大,最终被上述联合体再次囊括。代价为44.9亿元人民币,并承建6000平方米的限价商品住房。据中原地产测算,该地块的楼面价为4.97万元/平方米。

  中原地产首席分析师张大伟分析指出,北京新年土地市场的首轮土地交易,再现了“面粉贵过面包”的情况。上述地价或将对今后的北京房价带来支撑。

  他表示,一方面,三四线城市楼市的风险凸显,房企纷纷向一线城市回归,使得一线城市的土地市场竞争愈加激烈。据测算,去年20大房企在一线城市拿地金额占比为38.9%,远超2013年的30.8%,并创历史新高。

  另一方面,近年来北京土地底价上升明显,无形中抬高了土地成本。加之配建制度的存在,使土地成本进一步转嫁到商品房地块上,使得北京住宅用地的实际成本继续高企。

  整体市场不乐观

  尽管北京土地市场出现“开门红”,但这仍然很难改变整体市场的预期。多数分析人士认为,由于整体市场供大于求的形势已经确立,因此今年的土地市场仍然难有起色。

  中原地产的统计指出,2014年,全国20大标杆房企合计拿地金额仅为3043.99亿,与2013年的5578.87亿相比,下调幅度达到了45.4%。其中,万科的降幅超过50%,拿地规模明显收缩。

  中原地产表示,尽管从去年9月开始,企业的拿地热情逐渐恢复。但从拿地金额来看,企业对后市的预期仍然十分谨慎。

  另一组数据可说明同样的问题。统计局的数据显示,2014年前11月,全国房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,接近零增长。为近一年多来的新低。

  分析人士指出,资金状况决定企业后期的投资动作。房企资金状况不佳,将极大地制约房企未来的投资、拿地、新开工等,并使得上述数据难有明显起色。

  张大伟表示,未来的土地市场将进一步表现出差异化特征。一线城市作为“避风港”的作用不断显现,将加剧企业的回归势头,并使得一线城市的土地竞争更为激烈。但与此同时,广大三四线城市供大于求的局面已经确立,房企拿地积极性降低,其土地市场将可能陷入长期低迷。

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