十年来，关于中国版REITs的是是非非总有很多。现如今，监管层似乎已经下定决心要推进，却遭遇了市场各方对于推出时机的担忧：因为目前的房地产市场正进入调整期。

　　在兴业信托创新研究部总经理李勇看来，时机到底好不好，各方总有自己的观点。但他自己却一直是坚定的“唱多派”。一方面，当前房地产市场的确处于调整周期，但相信经过这一轮的调整，整个地产的价格会趋于理性，价格也会回归价值；另一方面，目前中国整个资本市场环境其实正走向成熟，从REITs的回报率和产品价值来说，已经能够反映其应有的、真实的价值。“REITs其实是一个市场板块，建立得越早，越能起到良性的作用。”

　　当然，无论有多少“旁观者”，也无论有多少人说现在并非“好时机”。但不可否认的是，包括李勇、张明在内的多数业内人士都坚信REITs在中国仍有巨大的空间和潜力，REITs将成为中国房地产金融的重要组成部分。而商业地产和公租房建设或将成为这项新业务的重点。

　　国务院发展研究中心金融研究所综合研究室主任陈道富表示，未来中国的房地产市场肯定会从单纯的开发、新建转向物业管理和流转，这方面的需求会越来越大。等到REITs机制趋于成熟、风险更可控以后，将会成为中国非常重要的金融产品，但是可能与国外的标准REITs会有所差异。“短期来看，市场本身的波动，对于REITs发展的时机也会有影响。长期来看，房地产每年都将近10万亿元的成交量，即便是商用房地产市场的成交量也是非常可观的，我相信在中国，没有哪个单一的市场会有如此之大的规模。”

　　另外，多数信托业内人士也表示，除了一线的开发商，负债率合理的地方政府也不失为好的“交易对手”，未来可以探索公租房领域的REITs业务。“公租房项目的利润率可能会比较低，但是同样的风险也较小，而且可以批量化、大规模的去运作。”专家认为，如果引入REITs融资模式，不仅有效贯通公租房的开发资金链，拓宽政府的融资渠道，而且采用资产池打包可以激活用于公租房的资金。

　　陈道富认为，REITs相关的税收优惠、破产隔离等问题都还需要进一步突破，机制需要更合理的设计，去契合这个市场的发展。“在探索REITs这项新业务的过程中，一定会有风险，因为任何金融工具都存在风险。而金融工具一定是风险和收益的平衡，所以REITs本身风险收益的设计、杠杆结构的使用是非常关键的。这个如果不完善，风险肯定会大于收益。这需要微观主体的激励约束机制是合理的，这个时候其实考验的是机构的能力：如何寻找到一个风险和收益的‘平衡点’，等到‘平衡术’修炼好了，也就是市场成熟的时候了。”

　　分析人士认为，在我国现行税收制度下，国际上通行的REITs收益率标准（7%—8%的水平）难以得到满足。按现行税制，我国商业地产的租金收入需缴5.5%的营业税和一定比例的房产税（商业地产的房产税率：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%），之后还要交25%的所得税。粗略估算，最终实得只有租金的60%～70%。这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化发展。