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住宅市场持续调整 万科前三季净利仅增4.84%

  • 发布时间:2014-10-27 07:27:00  来源:中国证券报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  10月26日晚间,万科A发布2014年三季报。公司前三季度实现营业总收入631.40亿元,同比下降0.43%,实现归属于上市公司股东的净利润64.58亿元,同比增长4.84%。公司表示,鉴于土地市场调整不断深入,公司将坚持谨慎投资策略,在确保经营安全的前提下,择机获取满足发展需要的优质土地。

  坚持谨慎投资策略

  从三季报来看,公司前三季度完成全年2000亿元销售额目标的74.53%,实现全年目标是大概率事件。三季报显示,第三季度公司实现销售面积442.6万平方米,销售金额481.5亿元,同比分别增长15.8%和7.4%。1-9月,公司累计实现销售面积1263.8万平方米,销售金额1490.6亿元,同比分别增长15.0%和16.0%。

  受市场调整的影响,公司新开工进度慢于预期。公司指出,前三季度,公司实现新开工面积1367.2万平方米,占全年计划开工面积的61.1%。今年以来市场持续调整,部分库存较高的城市竞争更加激烈。为确保产品适销对路,公司对部分项目的规划设计方案进行了适度的调整和优化,导致项目前期准备工作相应延长。公司预计,全年新开工面积略低于年初计划。

  前三季度,公司实现竣工面积661.6万平方米,占全年计划竣工面积比例的44.7%。公司表示,相比往年,今年竣工集中在四季度的特征更加明显。随着未来几个月竣工交付高峰的到来,预计全年竣工量将与年初计划基本持平。

  同时,前三季度公司结算占全年业绩的比例相对较低。第三季度,公司实现结算面积190.8万平方米,同比减少0.8%,实现结算收入216.3亿元,同比增加0.3%;实现营业收入221.8亿元,同比增加0.7%;实现归属上市公司股东的净利润16.5亿元,同比增长2.8%。截至报告期末,公司合并报表范围内尚有1903.1万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2193.7亿元,较年初分别增长32.4%和35.1%。去库存方面,截至9月底,公司各类存货中,已完工开发产品(现房)249.5亿元,占比7.1%。

  公司指出,鉴于土地市场调整不断深入,公司坚持谨慎投资策略,在确保经营安全的前提下,择机获取满足发展需要的优质土地。

  2014年1-9月,公司累计新增加项目27个,按万科权益计算的占地面积约131.6万平方米,对应权益规划建筑面积约415.2万平方米。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积约3879.2万平方米,保持在满足未来两到三年的开发经营水平上。

   市场环境不容乐观

  作为房地产行业的风向标企业,万科业绩平平,反映出房地产市场环境延续自年初调整以来的持续低迷,特别是三季度形势不容乐观。

  公司指出,报告期内,住宅市场延续了自年初以来的调整。三季度全国商品住宅成交面积同比下降14.2%,降幅较二季度增加4.9个百分点。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州14个城市,住宅成交面积同比下降21.5%。

  经过一、二季度的增长后,上述城市的新房批准预售面积三季度有所放缓,环比下降9.5%,同比减少10.8%。由于新房入市趋缓,三季度上述城市的成交批售比(商品住宅成交面积/新增批准预售面积)由二季度的0.65略微回升至0.71。尽管如此,短期内市场新增供应超过成交的格局并未改变,市场新房库存进一步上升。截至9月底,上述城市的库存去化周期由6月底的15.3个月上升至16.4个月。

  随着市场调整的持续,绝大多数实施限购政策的城市陆续放松了政策限制。9月底,央行和银监会下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知,对限贷政策进行调整,从信贷角度鼓励和支持居民家庭合理的住房需求。这些政策举措一定程度上有助于稳定市场信心,促进住房需求的释放,推动行业实现“软着陆”。

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