“招拍挂”模式下地价攀升
- 发布时间：2014-09-05 00:30:29 来源：中国证券报 责任编辑：罗伯特
“就这宗地块的位置而言，6万多的楼面价其实并不算贵。”针对北京华嘉胡同地块，京城某房地产开发商向中国证券报记者表示，与去年成交的农展馆地块相比，前者的价格甚至可称得上“便宜”。与外界诟病的“高地价”不同，业内人士普遍认为，该地块的成交价格颇能体现该区域的价值。
上述开发商表示，只有在更加市场化的招拍挂制度下，土地价值才能被充分挖掘。这也是土地交易市场化改革的重要意义之一。事实上，“71号令”中，还有关于及时缴纳土地出让金、两年内不开发将被收回等规定，这对于土地市场的规范大有裨益。
“土地价值的挖掘，很大程度上是建立在市场公平准入的前提下。”一位接近国土资源部的专家表示，市场化改革之前，国企占据房地产行业主要地位，他们通过划拨和协议的方式获取大量土地，并对市场形成一种相对垄断。但在“8·31大限”之后，土地市场有了一个更加公平的准入平台，更多民间资本进入，土地价值也得以攀升。
近几年来，北京的土地交易中，经常出现多家企业、甚至十几家企业争抢同一宗地块的现象。上述专家表示，在“8·31大限”之前，这种情况甚少出现，土地交易多以更隐蔽的划拨和协议方式出让，不少城市甚至尚未建立土地交易市场。
该专家表示，获取土地是从事房地产开发的第一步。因此，土地出让的市场化改革，意味着房地产行业市场化走出重要一步。随后十年间，房地产业迎来发展迅速的“黄金十年”，大量民企迅速崛起，一些央企也趁机发展壮大。
值得注意的是，在这个过程中，地价出现快速上涨。
北京中原地产首席分析师张大伟表示，在2004年的“8·31大限”之前，北京市的绝大多数土地以协议和划拨的方式出让。按照当时协议出让价格，二环内土地成本约在3000-4000元/平方米左右甚至更低，而在三环和四环等区域，地价多在2000元以下水平，四环外大部分土地处于尚未开发状态。
按照如今的价格水平，这些区域的土地价格已经翻了十倍以上。且随着土地开发范围的扩大，中心区域的“金字塔效应”愈加凸显，土地价值不断上涨。
2009年和2010年，土地价格上涨迅速，各地频繁出现“地王”，以“价高者得”为宗旨的拍卖出让遭遇信任危机。随后，考量“综合实力”的招标出让逐渐推广开来。由于评标过程并不公开，该种方式又引发了公平性质疑。
张大伟表示，招拍挂制度虽然更加市场化，但在配套制度不够健全的情况下，完全以市场化方式来出让土地，势必会造成土地价格非理性攀升。
