在北京养老需求逐渐向津冀地区外溢的背景下，不少房企都嗅到了这一市场的潜在商机，争相划分这块十分甜美的“蛋糕”。日前，北京商报记者接到报料称，打着中国最大养老社区等宣传旗号、位于河北涞水的华银天鹅湖健康城项目，推出了“返租销售”的购房模式，即业主将所购房屋返租给开发商，由开发商交由第三方独立公司运营八年，之后归还产权及使用权。然而，记者查阅资料发现，早在2001年施行的《商品房销售管理办法》中，就已明令禁止采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。业内人士指出，此类销售模式难以保障业主的基本权益，一旦开发商资金链断裂，维权将十分困难。

　　六成购房者选择“返租销售”

　　鉴于毗邻北京市房山区的区位优势，华银天鹅湖早早地将自己定位为承接北京养老产业和服务的国际新城，并以“北京有个天鹅湖”的宣传语造势。不过，在当地铁路等基础设施尚未完善之际，自行前往项目所在地河北省涞水县一渡镇颇为不易。由于未搭上每周二、四、六、日从北京始发的直达班车，记者只能辗转地铁、公交，最后搭乘私营出租车度过无任何公共交通的十余公里。当地出租车司机对天鹅湖项目早有耳闻，他表示，该项目在当地开发已有十年之久，建设环境较为优良，但由于“医院等配套设施未完工”，目前“住的人很少”。

　　到达销售中心后，项目的置业顾问向记者详细介绍了项目的整体情况。据了解，天鹅湖占地56平方公里，由天鹅湖养生宜居小镇、科学城高科技园区及云海谷镇旅游城三部分组成，目前一期建设的宜居小镇已接近完工，户型大致分为期房洋房、别墅及现房三类。“价格方面，洋房7000元/平方米起，别墅9000元/平方米起，现房价格要高一些，基本在1.2万元/平方米以上。”置业顾问告诉北京商报记者，“目前带精装修的现房销售情况较好，可供选择的房源已经不多了。”

　　记者查询梳理发现，现阶段涞水县城普通新房的价格基本在5000元/平方米左右，而同在涞水选址开发，利华地产旗下的阅唐山水均价则在6800-1万元/平方米之间。由此可见，仅从价格方面看，天鹅湖并不具备太强的竞争优势。

　　为了树立自己的特色，针对有养老需求但尚未达到退休年龄的部分购房者，天鹅湖推出了名为“养生宝”的销售模式，即有意愿贮备养老住房且具备贷款资质的客户，购买养生宝产品后，将房屋交由第三方独立公司运营八年，租金收益基本覆盖贷款部分本息，经营到期后房屋产权和使用权归客户所有。

　　置业顾问向记者举例称，以100万元的房屋为例，若选择贷款支付，购买后客户每年将收到10.5%的返还房款，共返还八年，累计返款84万元，而房屋将交由第三方进行候鸟式养老、酒店式公寓等经营，客户还可连续八年获得每年5-15天的免费居住期。“目前现房和期房都可适用此模式。”置业顾问表示，“平常大家都是全款付完拿到房子后再外租或自己经营获得利润，养生宝只是变换了付款方式和盈利方式，即先出租再拿房。”他还透露，目前已购房的客户中有近六成选择了此种模式。

　　而针对老人必需的医院等配套设施，置业顾问介绍，目前面积3000平方米的社区医院正做最后的装修，预计今年底前可投入使用，今后天鹅湖还将与北京301医院共建一个大型医疗中心，以应对可能集中的养老需求。

　　八年无产权 业主权益难保障

　　然而，天鹅湖力推的“返租销售”模式，在行业专家眼中却存在极大的风险。资料显示，“返租销售”在上世纪90年代中期时萌芽于香港，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，后期因为返租纠纷不断曾被国家叫停两次，但类似的经营模式却并未消声匿迹。

　　事实上，早在2001年，住建部前身建设部就已发布了《商品房销售管理办法》，明确开发商如有“采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”行为的，“处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款”。而天鹅湖工作人员表示无论现房还是期房都可适用“返租销售”模式。随后在2006年，建设部新闻发言人直指“返租销售”的实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，从而加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持，而这种营销模式存在很大的风险隐患。

　　与此同时，由于打着返租名号行非法集资之事的诈骗行为时有发生，因此， 2011年起实施的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中明确，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法第176条有关规定处罚，最高可判十年有期徒刑。

　　“商品房销售给业主后，业主有权利出租给任意一方，包括原开发商或第三方经营机构，因而买卖合同、出租合同本身是没有问题的。”北京汉卓律师事务所律师朱立新告诉北京商报记者，“但是长达八年的时间内，业主无法获得房屋的产权，这就存在较大的隐患。”他指出，在传统的房屋交易中，房款付清后即可进行产权过户，所有权、使用权转移至业主名下，买卖双方权益都可得到保护。而在这种“返租销售”情况下，业主长期无法获得房屋产权，一旦期间开发商出现资金链断裂等严重问题，或面临房财两空的风险。“即使进入诉讼流程，业主也不能以房主名义起诉，只能上诉合同违约。”朱立新表示。

　　更有业内人士直言，此类销售模式或成为欺诈的温床，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至携款逃匿。此外，一旦项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，开发商没有现金流赔偿业主损失，而返租还可能涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

　　京津冀养老地产市场现乱战

　　近年来，伴随着京津冀协同发展逐步深入，不少房地产开发商都看中了三地养老产业这块大蛋糕，纷纷进驻开发以求分一杯羹，类似天鹅湖这样将养老概念与房产结合的销售模式已不是个例。其中，京汉置业在河北省安新县已经取得近2000亩土地的使用权，并规划投入60亿元，打造涵盖健康医疗、休闲养老、旅游度假等多方面的大型综合性项目。此外，北京首创置业早在2010年就在香河县投资开发了养老项目，万通、富力、万科、华业亦纷纷跟进入驻。

　　“现在的环京养老楼盘其实是大杂烩，养老、文化、旅游，各类要素都有。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存告诉北京商报记者，“但他们本质上仍是销售房屋，再多的因素只是产业链的延伸，是地产之外的增值项目。”陈宝存指出，此类模式之所以备受开发商推崇，由多方因素导致，“首先是土地成本低廉，地方政府提供的优惠条件也很优厚，多数开发商尤其是低端开发商都愿意尝试，此外此类项目的操作运营模式也比较成熟，易于复制”。

　　而随着地产商集中圈地，养老地产的同质化竞争也愈加突出。以涞水县为例，仅有34万人的小县域内，挤进了华银天鹅湖健康城及阅唐山水养生墅这两项规划面积均超10平方公里的大型项目。此外，紧邻北京市大兴区的河北省固安县也坐拥牛驼温泉孔雀城、英国宫·唐顿庄园等多例高端楼盘。在陈宝存看来，当前京津冀周边类似地产项目过于扎堆，实际市场根本无法支撑，“天津市武清区就有一个典型的楼盘，也是打着养老地产的旗号，但一年只销售了10套房子，累计总销量也不过百余套，关键这并不是个例”。陈宝存表示，一旦需求无法支撑项目，开发商前期的配套设施规划都将因资金不足成为泡影，后续开发也会终止，无论对于业主还是发放贷款的银行来说，都是极大的风险，“其实房企大可不必围着一个竞争激烈的领域打转，选择其他经营模式，规避同质化竞争是不错的选择”。

　　中国老龄科学研究中心副主任党俊武也直言，现在京津冀的老龄产业还处在买方市场阶段，未达到卖方市场阶段，因而开发商应以需求导向参与老年人的养老产业发展，而不是看到老龄人口数据就大量打造养老产业。还有专家建议，养老地产开发企业和运营商应在服务上多做着墨，确保硬件软件设施都到位，不要只盯着高端养老地产，高端人群其实有能力选择各种养老模式。

　　北京商报养老产业调查小组 王飞/制图