楼市冷热互现

　　经历前四个月楼市成交量，价格的单边上涨之后，5月的北京楼市开始出现明显分化，在地价、房价、供应指标上涨的同时，新房成交、二手房成交出现明显下滑，楼市关键指标冷热互现，市场分化明显。从全国楼市看，深圳、上海、北京二手房市场已经率先回落，接下来情况也不容乐观，鉴于4月份二手房成交量已经出现明显转折，从以往经验来看，二季度二手房继续回落的可能性很大。业内人士表示，历经一年多的去库存政策后，楼市调控将步入下半场，一线城市的楼市政策环境趋紧，人们对市场的未来预期各不相同，以致4月以来新房各周的表现起伏不定，预计今后这种波动还将持续。

　　上涨指标

　　地价 房企一地难求地价全面上行

　　5月5日，北京土地市场在沉寂了68天之后，再度迎来三宗地块的拍卖。首创、招商和嘉铭联合体成为最后的赢家，三宗地累计成交价格达95.35亿元。

　　可以用“抢地”来形容当天的竞拍现场。包括万科、华润、远洋、绿地、金地、首开等在内的10余家房企及房企联合体来到现场竞价，富力、合景泰富等多家久未露面的房企也来到现场并积极应价。

　　在最终成交之后，两位业内大咖用“凶残”、“恐怖”、“疯了”来形容最后的成交结果。不过，对于房企来说，比起没有土地，这样的高价仍是可以接受的，“家里有粮，心中不慌”，首创内部人士在竞得大兴地块之后这样说道。

　　两宗位于昌平区南邵镇的住宅地块获得更大的关注。两宗地在挂牌期间就已经分别获得房企10次报价。在现场最终的竞拍环节，规划建筑面积为178694平方米的南邵57地块以31.95亿元的价格，配建2万平方米公租房的代价，被招商和嘉铭联合体竞得，综合楼面价格为3.38万元/平方米。

　　另一宗与之相邻的规划建筑面积为167465平方米的南邵70地块，同样被招商联合体拿下，总价30亿元，配建2.2万平方米公租房，折合楼面价3.52万元/平方米。

　　两宗昌平南邵地块均位于地铁昌平线周边，先天交通优势令其受到房企热捧。目前区域内现房最高成交价在3万元/平方米左右。这意味着，未来这一位于北六环的地块，建成的90平方米户型，售价将在7万-8万元/平方米，总价将在700万元左右。

　　另外一宗是位于大兴区黄村镇兴华大街的商业金融用地，该地块规划建筑面积为134479平方米，起始价15.3亿元，在经过60多轮竞价之后，被首创以33.4亿元的总价竞得，溢价率超100%，折合楼面价3.57万元/平方米。地块最终建成后的售价也将超过7万元/平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，在几个月断顿后，房企土地需求增加，因此即使在7090政策后，这3宗地块特别是两宗住宅用地的竞争也依然非常激烈。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，北京发展的不断扩容，尤其是临近地铁的项目，相当于为未来的销售加上了一重保险。特别是在当前北京供地不足、楼市销售向好的现状之下，大型房企经过去年一年的去化，面临着库存不足的状况，迫切需要拿地补充土地储备，因此北京地价屡创新高。

　　房价 稳步上升难觅3万以下普宅

　　2015年以来，北京纯商品住宅成交均价一直保持稳步上升的态势。根据链家研究院统计，2016年4月北京纯商品住宅（扣除保障房、自住房）成交均价为35982元/平方米，环比增长4.6%，同比去年涨幅为21.2%。

　　承前启后的五一小长假，仍然是在节节攀升的房价数据中宣告结束。据亚豪君岳会统计数据显示，2016年五一小长假期间北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交807套，成交面积8.88万平方米，这一成交量创造了近三年五一小长假的新高。从价格来看，五一小长假期间北京商品住宅成交均价高达34005元/平方米，这一成交价格也创造了历史同期新高。

　　从未来入市项目特征来看，5月预计入市项目主要包括城区高端住宅项目、别墅项目和商住项目，其中，5月西城、朝阳、海淀以及丰台共有10个项目将入市，这些项目从预计售价来看，多数都已步入高端豪宅的行列，而第二类的别墅项目数量就达9个，最后一类是商住项目，约为10个。

　　值得注意的是，在上述这些项目中，已经很难见到3万元/平方米以下的普宅产品。不少项目负责人还表示，未来将减少单次推盘的数量，并加大开盘频次，以便据此及时调整营销和价格策略。南城某改善型楼盘负责人告诉记者，在前期热销的基础上，未来产品的定价可能会更加灵活和开放。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京楼市目前新建商品房已经全面高端化，均价也出现了历史首次全面在3万元/平方米以上，预计全年均价将有望接近4万元/平方米。与此同时，土地供应稀缺、地价上扬、北京商品房住宅库存持续下调，在供应短缺情况下，成交旺盛、价格高企。从未来供应看，北京已经进入城市化末期，供应量很难明显增加，虽然7090政策后增加了土地供应，但2016年供需结构紧张的形势很难改变。

　　供应 房企冲击业绩36项目井喷入市

　　受五一假期需求被集中释放的影响，5月第一周（5.2-5.8）市场并无新项目入市，这也符合以往月初开发商的推盘特点。然而，5月通常为全年开盘高峰期，预计后市会有大量项目入市，进而带动成交规模。

　　根据亚豪君岳会统计数据显示，继4月北京商品住宅市场35盘入市创造近8个月新高之后，5月供应市场再度迎来“开门红”。5月北京商品住宅市场预计将有36个项目入市，其中纯新盘就达12个，其余24个为老项目后期。

　　不仅如此，区位上看新盘分布也实现了二环内到六环外的全覆盖，除了朝阳、海淀、大兴、丰台等热点区域的新盘外，连平谷、密云也都有新盘计划入市。

　　北京住宅供应自3月出现快速回升，4月入市量在30个项目以上，而5月也将延续这一趋势。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，供应的快速回升主要是受到强劲需求的拉动，进入4月之后，虽然二手市场开始出现回落，但是新房市场依然保持成交上升势头。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，这一阶段成交量出现持续攀升，一方面是限购“威胁”之下商住成交的集中爆发，在限购靴子落地之前，商住引领成交攀升的趋势仍将持续；另一方面，5月开始是各大房企进入上半年业绩的关键阶段，供应的积极也为成交的攀升提供基础条件。

　　下行指标

　　政策 收紧信号不断

　　上周，北京市住建委、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。《通知》明确，购买通州区商务型公寓的家庭必须满足本市住宅限购条件。即没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士；已拥有1套住房的本市户籍居民家庭；在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。

　　对已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭禁止出售。

　　在此之前，包括深圳、上海等一线城市，苏州、南京、合肥等热点城市，也纷纷出台新政，收紧调控力度。如上海抬高非户籍家庭购房门槛，同时提高二套房贷款首付比例，以限制投资、投机性需求。苏州甚至重新“祭出”限价措施，如苏州规定，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。

　　5月9日，人民日报头版刊登《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》，权威人士指出“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”

　　21世纪经济研究院认为，历经1年多的去库存政策后，楼市调控将步入下半场，将修正此前过度刺激、高杠杆、为去库存而去库存的楼市政策。这也将为持续高烧的二三线城市传来一丝政策凉风，以投资投机为目的的购房窗口期或将终结。

　　新房 纯商品住宅成交量跌破千套

　　根据链家研究院统计，5月第一周新建商品住宅网签量与纯商品住宅成交量均跌破千套，仅800套有余，其中网签818套，创年后历史新低（除2月前两周受春节影响外），环比下降42.3%，同比4月第一周下降34.3%，扣除保障房、自住房后，成交809套，降幅较为显著，达40.8%。

　　在新房市场，下滑最明显的要数通州商住，来自中介机构的监测数据显示，限购三天来，通州商务型公寓市场陷入短期冰冻，在合计签约525套公寓类物业中，没有一套公寓位于通州。郭毅认为，预计5月北京住宅成交将难以为继，环比下滑趋势已现明朗。

　　随着3月下半月开始，北京楼市整体逐步降温，北京豪宅市场成交量也开始出现回落。据伟业我爱我家集团数据中心统计，4月北京全市成交的商品住宅（不含保障房）中，均价10万/平米以上的豪宅共成交34套，较3月减少9套。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，春节过后，北京新房市场逐步回暖。但3月底以来，随着“沪九条”、“深六条”等政策的出台，一线城市的楼市政策环境趋紧，人们对市场的未来预期各不相同，以致4月以来新房各周的表现起伏不定，加上五一假期的影响，新房在五月首周出现了37.5%的向下波动。不过新房市场的周度波动一向较为明显，预计今后这种波动还将持续。

　　二手房 二手房成交连续两月下跌

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，上周北京二手住宅上周共网签3857套，环比此前一周大幅下降43.3%。二手房网签量的大幅下跌则是市场此前火爆一年、透支需求的必然结果。

　　据伟业我爱我家集团数据中心统计，进入5月以后，北京全市二手住宅工作日网签量连续低于千套，5月3-6日的网签套数分别为777、918、994、958，这是自3月9日以来，首次出现工作日网签量连续低于千套的情况。

　　数据显示，2016年3月9日至4月29日，北京全市二手住宅工作日的网签量一直处于1000套以上。其中，3月中下旬多个工作日的网签量连续高于1500套，并最终使3月全月的二手住宅网签量突破了3万套大关。随着市场的降温，4月份北京二手住宅网签量开始下降，工作日网签量均位于1000-1500套之间。进入5月后，市场持续降温，工作日网签量再度回落，目前已经连续4个工作日低于1000套。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2015年3·30新政以后，北京二手房市场在一系列利好政策的刺激下持续升温，尤其是去年10月以后，股市资金的流入进一步推高了市场，使得市场一直处于大热状态，并一直延续到2016年春节后。

　　不过，市场的持续高温也极大地透支了市场需求，加上北京的楼市政策一直从严趋紧，北京二手房市场的实际交易量自第十周（2月29日）开始便已经出现下滑，由于网签数据较市场有一定滞后性，所以二手住宅的工作日网签量在4月份开始回落，进入5月后又再次下降。

　　胡景晖表示，持续一年的市场高温已经消耗了北京二手住宅的大部分需求，市场开始显现出后劲不足的状态。未来北京二手房市场或将继续降温，网签量将逐步回归至往年的正常水平，房价也将逐步企稳。

　　观点

　　经济学家马光远：

　　一线城市的房价恐怕今年基本到头

　　如果中国的房地产政策真正按照“房子是人住的”这个基本定位回归，一线城市的房价恐怕今年基本到头，二线的疯涨也基本结束。一些库存不是很严重的三线城市可能会迎来一些机会。未来房地产的重点，是通过金融和税收等一系列制度的重构，使得住房制度与中国的城镇化结合，而不是通过制造房地产的泡沫拉动经济增长。短期可能对房地产市场有抑制作用，但从长期看，唯有如此才能让房地产真正持续健康发展。

　　绿地控股集团董事长、总裁张玉良

　　行业的“长期拐点”已经来临

　　随着中国经济整体增速的放缓，城镇化扩张速度也在减慢，过去那种“大拆大建”式的城市化建设已经基本结束，房地产全行业整体扩张、房价单边上涨的时代已经渐行渐远。市场正在从过去的供不应求转向总体供求平衡，行业的“长期拐点”已经来临。与此同时，市场供求关系的逆转、经济结构的转型升级，使得住宅、商业地产和产业地产的需求不断升级，新的市场形势对产品提出了新的需求。

　　易居中国执行总裁丁祖昱：

　　二季度二手房继续回落的可能性很大

　　在政府已经发声“稳房价”的一线城市，二手房的数据都出现不同程度下滑。其中调控最严厉的上海、深圳下滑幅度最为明显，4月份上海和深圳成交量为177万平方米和72万平方米，分别环比回落62%和53%，均不及三月份成交量的一半，同比来看上海下跌62%，深圳同比回落19%，样本城市中只有它们成交量不及去年同期。从目前情况来看，深圳、上海、北京二手房市场已经率先回落，接下来情况也不容乐观，其他热点城市一手房虽然继续高歌猛进，但南京、青岛等部分城市二手房成交已经出现回落。鉴于4月份二手房成交量已经出现明显转折，从以往经验来看二季度二手房继续回落的可能性很大，至于是否会全面影响一手房还是要进一步观察。

　　京华时报记者 潘秀林 邢飞