近日，魔方公寓刚刚完成C轮近3亿美元融资。本轮领投方为中航信托，B轮投资方美国华平集团参与跟投。据悉，这也是迄今为止长租公寓领域最大的一笔投资，目前魔方公寓估值将超过10亿美元，逐渐展现出行业独角兽的潜力。

　　长租公寓市场是个被人口红利催生出来的万亿级市场，而就在近期出台的新政无疑给其市场再添一把“旺火”。5月初，国务院常务会议决定，培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。

　　魔方公寓CEO柳佳接受南方日报采访时表示，一系列房屋新政都以鼓励租赁市场发展为主要方向，公寓运营商们信心倍增。“按照中国超过2亿的流动人口来计算，中国租赁市场的规模将能超过万亿。长租公寓租房需求及市场规模会继续扩大，尤其在一线及二线城市。”

　　据悉，目前魔方公寓总门店150家左右，其中接近30家在广州。柳佳透露，今年计划将广州的门店扩展到50—60家。

　　●南方日报记者 彭琳 实习生 刘笑雪

　　起步？？单项目年投资回报逾20%

　　早在2009年，长租公寓的业态形成时期，魔方公寓就开始布局长租市场。在乱象丛生的传统租房市场下，魔方率先为供需双方建立有效链接，带来了去中介化、透明化、标准化的租住模式，为年轻租房群体提供了长期独立居住的租住解决方案。

　　不同于其他公寓项目盈利不佳，魔方公寓从创业初期就实现了盈利。柳佳告诉记者，新建项目之前公司都会仔细做预算，如果不能实现盈利则不会开发。

　　据她透露，魔方全年平均入住率超过95%，良好的盈利能力保证了每个门店都具有良好的投资回报率，单个项目年投资回报可达20%-30%。不同于传统的房屋租赁，魔方专注成本管控，通过自有渠道销售超过50%。

　　”此外，规模效应带来的优势也不可小觑。”柳佳表示，按照魔方今年新增200家门店的计划，全年新改造面积将超过120万平方米，而运用成熟的供应链管理进行统一批量采购，能有效降低改造环节中的各项成本。这些都得益于魔方高效的运营体系和管理方式。她表示，魔方一直注重运营体系的搭建，包括整合一支在房产销售、中介服务、物业管理、连锁酒店等行业有丰富管理经验的多元化专业管理团队。

　　据了解，魔方的标准化产品的单间造价成本为5万元左右，相比非规模化和非标准化打造的公寓产品要低25%。另外，公寓管理系统的运用也在最大程度上减少了运营成本，能使得原有剪刀差的利润空间增大。

　　谈及为何受到投资人的青睐，柳佳认为基于供需两端的考虑。从需求端来讲，租房市场规模不断扩大。在许多城市尤其是一线城市，年轻人买房年龄逐年推后，上海的平均买房年龄甚至超过35岁。而从供给端来看，过去商业地产井喷阶段带来结构性失衡，人均商业地产面积过剩，地产开发商需要分类运营商为商业地产提供运营方案，以提供去库存的解决方案。

　　不过，柳佳也坦言，刚进入行业时也遇到过一些困惑，包括对政策认知不足以及产品设计等问题。

　　最初，魔方努力将房源产品做成标准化模式。但后来发现行不通，因为人与人之间、区域与区域之间的区别是客观存在的。为了解决这个问题，魔方在南京工业园区研发中心将标准化产品进行模块化处理，从快速总结客户需求，实现产品迭代。

　　转型？？多品牌切入细分市场

　　在C轮融资发布会上，CEO柳佳宣布了以多品牌进军租赁细分市场的战略计划，并随之推出了中高端公寓和企业公寓这两个代表着不同细分市场的公寓产品。这意味着，多年深耕白领租赁市场的魔方将为更多人群提供租住解决方案。

　　据了解，魔方的中高端公寓是一个介于白领公寓和高级服务式公寓的轻奢产品，它不仅填补了这一细分市场的空白，更以一个新的价格区间来迎合作为潜在客户群的精英人士的租住需求。而在同期推出的企业公寓又解决了企业基层员工的租住问题。

　　为何此时提出多品牌运营？柳佳向记者回应称转型战略核心在于利用魔方公寓、中高端公寓和企业公寓切入租赁细分市场，这是基于对市场现状的判断。在致力于为青年白领提供长期独立居住解决方案的这几年中，魔方越来越关注到租赁人群的特殊性和租住需求的多样性。因此，在白领公寓的基础上衍生出更丰富的产品类型很有必要。

　　“我们了解，现在很多外企的成本管控越来越严，企业高管的租房补贴已经由原来的2万-3万元降至1万-1.5万元，而市场上并没有太多针对这类价格区间的高端公寓。”柳佳进一步解释，因此魔方适时地推出了中高端公寓，这是介于白领公寓和高级服务式公寓的轻奢产品，租金为6000-12000元/月，它不仅填补了这一细分市场的空白，以超前的生活理念和多元化服务配套来迎合精英人士的租住需求。此外，魔方的企业公寓也不同于城市周边的产业园区宿舍，它提供的是一种城市中心集体租住方案。

　　目前市场上，除魔方公寓外，类似的品牌还有包括青客公寓、YOU+公寓、优客逸家等品牌。而近两年来，传统地产商也瞄准了长租公寓市场。2015年开始，万科以“万科驿”为品牌，在公寓市场规模扩张，计划至2017年拥有15万间万科驿公寓。此外，包括绿城，花样年、嘉华、阳光城、招商地产商都已经开始进行试水。

　　谈及是否担心地产巨头进入租房市场，柳佳表示并不担心，个人认为地产巨头进入租房市场的可能性较小。由于DNA基因不同，地产开发商融资成本高，如果进入租房市场出租运营所得利润还不够银行贷款。此外，地产商的选址都是由市中心向外围扩散，目前一线城市市中心很难拿到地，而在偏远地区的地块建成的商品房不太能够吸引有租房需求的客户。

　　发展？？寻找增值服务新盈利点

　　近期出台的新政无疑给租赁市场再添一把“旺火”。5月4日，国务院常务会议决定，培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容。

　　柳佳表示，房屋新政都以鼓励租赁市场发展为主要方向，公寓运营商们信心倍增。“按照中国超过2亿的流动人口来计算，中国租赁市场的规模将能超过万亿。长租公寓租房需求及市场规模会继续扩大，尤其在一线及二线城市。”

　　政策利好，带来长租房屋市场规模扩容。魔方公寓前瞻性看到了大方向，从2015年开始便启动了公寓+战略。据悉，魔方公寓围绕着衣食住行，合理整合各类生活服务资源，为住户提供了出行、工作、消费、娱乐、旅游等一系列增值服务，打造了一个以公寓为核心的生活服务平台，构建了全新的租住生态圈。目前，公寓增值服务正成为魔方的一个新盈利增长点。

　　据柳佳透露，魔方公寓现在可以提供快递、洗衣、保洁、软装修、维修等增值服务，未来可能提供租户餐饮解决方案。“所有的住户都是APP用户，可以通过APP直接缴纳房租，未来软件的应用性将更广。”

　　另外值得一提的是，时下越来越多的房屋租赁与金融产品相结合，魔方公寓也不例外。此前有报道指出，中航信托投资为投资魔方中国发行了一只信托产品。

　　对此，柳佳回应称目前中航信托是以股权形式投资，但未来不排除魔方公寓资产证券化的可能。与中航信托合作，希望获得资本支持只是一部分，更多的是希望借助资本的血缘关系进行下一步合作，比如利用信托公司资金成本低的优势共同成立产业基金。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞分析认为，房屋租赁行业与金融业联系密切，魔方公寓研发金融产品具有先天优势，金融产品的研发拓宽了魔方公寓融资渠道，也为公司业务扩张提供了资金支持。对于公寓运营商而言，拿房源、装修、业务扩张等方面都需要大量资金支撑，对于租客而言，也有小额消费贷款需求，未来长租市场与金融结合的发展前景广阔。

　　“中国流动人口数量超过2亿，数字背后是庞大的租房需求，潜在市场空间广阔，中国长租公寓将是一个万亿级市场。”殷旭飞表示，长租公寓虽然很早就已经存在，但真正取得全面发展是在2012年之后。当前我国长租公寓市场进入快速发展阶段，随着租房市场加速拥抱互联网，长租公寓行业发展有望再升级。

　　投资人点评

　　看好魔方稳健的发展增速

　　长租公寓现在是站在风口上的行业，它的兴起一方面顺应了市场的需求，一方面也是借助了政策的东风。2015年中央经济会议中提出要建立“购租并举”的住房制度，加快发展专业化住房租赁市场，并鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　作为集中式长租公寓行业的开拓者，魔方公寓一直不断在产品、服务和规模上实现自我突破，并引领这个行业走向标准化。魔方稳健的发展增速和长期不变的规范经营，使得其增值空间令人看好，为中航信托的中长期投资计划打下了良好基础。

　　——中航信托总经理 姚江涛

　　第三方点评

　　高占有率、轻资产是核心竞争力

　　魔方公寓获得资本市场青睐一方面是由于随着相关政策的推出或落地，长租公寓市场将会进一步扩容，行业发展前景可观；另一方面魔方公寓市场占有率在整个公寓长租行业中高居首位，投资者看好其未来发展潜力。与其他竞品相比，魔方公寓的核心竞争力在于其轻资产运营模式。

　　——中投顾问房地产行业研究员 殷旭飞