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一线城市楼市调控的纠结

  • 发布时间:2016-03-24 08:54:26  来源:新华网  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  近日,一线城市主政者打压楼市的消息传得沸沸扬扬,比如上海要将二套房首付比例上调至50%(普通住房)、70%(非普通住房),外地人限购社保缴纳时间从2年上调至5年;深圳非户籍人群购房的社保缴纳年限,将从原来的1年调整至3年。事实上,一线城市要出台严厉政策打压楼市的消息,在春节前后就开始疯传了,但各级主管机构在“两会”上的表态,给了一个信号,即一线城市调控从需求侧转向供给侧,也就是要加大土地和住房供应,特别是保障房供应。

  一线城市楼市调控基调的风向转变,一方面在于契合全国“去库存”的大潮流,即作为楼市的领头羊,一线城市楼市动向是二三四线城市楼市的先行指标。因此,除了整顿市场秩序,特别是打击以“首付贷”为主的场外加杠杆,避免过分投机炒作,造成类似于2015年年中股市动荡外,需求端的抑制措施基本上过时了;另一方面,经济转型过渡期叠加阵痛期,货币大周期宽松,加上制造业去掉的杠杆要往居民身上加,楼市大周期繁荣是必然趋势。

  由此,楼市进入由货币(非人口)驱动下的景气周期,而一线城市楼市是资产配置的最佳选择,特别是在优质资产稀缺的情况下。因此,任何需求端的抑制,或许仅仅是一个短期脉冲,影响很快消褪。与其在需求端打压,不如顺应需求在供给端发力,以这一举获得平抑一线城市房价、助力去库存、发挥楼市稳增长的多得。这就是缘何,一线城市楼市调控传言的靴子轻轻地放下了。

  如同2015年股市激活创业热情被“利用”一样,政府信用的介入扭曲了投资者的行为。因为,三四线城市楼市是没得救了,只能把大把的钱投入到一线及二线重点城市,类似于去年炒创业板一样。因此,一线城市房价在新年之后继续飙涨,深圳和上海的房价2月份同比分别上涨了57.8%和25.7%,这是史无前例的上涨,而上海近期涨势更似要续写2015年深圳楼市的神话。同时,南京、杭州、广州、苏州和合肥等重点城市或将成为下一波暴涨区域。

  货币似水更似蜜,我们不能退回到计划体制把钱管死的时候,而资金融通渠道远远不是监管部门能堵得住的。此时,如果一线及二线重点城市房价暴涨,将会产生从其他区域,从股市、债市等抽走大量资金的现象,即所谓的资金“虹吸效应”。这不利于去库存,也不利于稳增长,因为一线城市的楼市,无论是在新开工、拿地还是开发投资,占比都在30%以下。

  因此,若一线及二线重点城市房价暴涨,打压式调控是必然的。如果说一线城市购房门槛较高,那么重点二线城市的虹吸效应被重视就不奇怪了。近期,苏州和南京等城市已经发布了调控政策,正是基于这方面的考虑。

  (作者单位:深圳市房地产研究中心)

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