央行和银监会2月1日联合发布通知，再次降低非限购城市房贷“门槛”。通知称，在实施不“限购”措施的城市，首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5％。分析人士指出，首付款比例降低的买房的“门槛”意在刺激市场需求化解过剩库存，但政策效果有待市场观察。

　　房贷“门槛”两年五降

　　对于新政策的主要变化，中原地产首席分析师张大伟表示，通知指出，在实施不“限购”措施的城市，首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25％，各地可向下浮动5％。也就是说，与此前的政策相比，部分城市的首套房可以降低到20％首付，另外购买二套房，此前贷款未结清的可以按照30％支付首付。

　　记者梳理发现，自从2014年9月以来，算上此次调整，个人房贷首付款比例发生了五次变动。

　　2014年9月出台“9·30新政策”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；2015年3月出台“3·30新政策”，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40％；2015年8月，三部委联合发文，降低公积金贷款门槛：第二套房再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％；2015年9月，央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》称， 不实施“限购”措施城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25％。

　　各地执行或将“分化”

　　专家指出，此前召开的中央经济工作会议，化解房地产库存已经被列为经济社会发展五大任务之一，会议指出“要取消过时的限制性措施。此次贷款放松政策，同样意在“去库存”。

　　中国社科院数据显示，2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米，现房待售面积4.26亿平方米，如果想完全消化，需要23个月。民生证券研究院研究表明，从结构上看，2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58，三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

　　专家表示，无论是商贷还是公积金贷款，首付款比例两年间的持续下调，降低购房“门槛”的做法，刺激房地产市场持续续复苏。此次首付款比例下调的范围依然限定在非限购城市，这意味着执行限购的城市北上广深等一线城市不受该政策的影响。

　　“去年第四季度来，全国住宅市场成交明显上涨，市场成交水平处于高位，成交量整体回暖带动全国房价上涨走势，楼市出现暖冬。一二线城市总体上行趋势明显。”张大伟说。

　　“目前全国市场分化明显，预计对于该政策各地执行力度不一。”张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市银行放贷谨慎，执行可能性并不大。

　　刺激需求作用有限

　　“对于购房者来说，政策对刺激需求的作用有限。政策效果有待市场观察。”张大伟表示，因为房贷利率并未降低，降低首付甚至会带来还款压力增加。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，首付降低，意味着减少的首付部分转移至未来的月供，还款压力会加大。如果购房家庭面对月供增加，以及未来家庭可支配收入增加预期不乐观的压力，即使首付比例下降，购房家庭也未必敢向银行贷款。

　　分析人士指出，对于去库存的方式，单靠降低房贷门槛作用有限。应该多措并举，陆续打出降房价，减税费等“组合拳”，要靠产业布局和公共资源分配的调整。

　　胡景晖表示，非限购城市库存积压最核心的问题是供大于求，供大于求的根源在于这些库存压力较大的城市没有汇集能够创造就业机会的产业。此外，这些城市在医疗、教育、商业等公共资源配套方面较为匮乏，所以无法形成人口的聚集效应，在没有需求支撑的情况下，单凭降低首付比例，对去库存意义不大。

　　“银行放贷要恪守一个上限：月供还款额不能高于家庭月均可支配收入50％。即使银行首付降至二成，但每个家庭月均可支配收入是明确的，可贷款额是既定的。银行有可能无法向购房家庭发放更多贷款。”胡景晖说。