新房市场豪宅化已成为不争的事实，被新房市场挤出的需求纷纷投向二手房市场的“怀抱”，强劲的需求促使2015年二手房市场的成交量达到了197407套，相比2014年全年的104772套上涨了超过9成。2016年伊始，二手房市场继续保持在高位成交，且成交节奏也明显加快。不少购房者已经加入了“淘”房的大军，去哪买房?买什么房?什么贷款方式适合你?本刊将一一为你解答。

　　□综述

　　二手房成交量稳步攀升成交节奏加快

　　临近春节，不少购房者都希望在春节前尘埃落定，买到合适的房子，加快了看房和定房的步伐。根据链家研究院统计，从2015年11月起，北京二手住宅客户成交周期整体呈现下降趋势，链家客户成交周期由11月初的39天下降为当前的32天。

　　与此同时，二手房业主也相对理性，根据链家研究院统计，北京二手住宅业主成交周期由一个月前的74天下降至当前的64天。

　　成交周期的持续缩短，意味着市场成交节奏逐渐加快。

　　同时，买卖双方的积极态度，使得成交量稳步攀升。根据链家研究院统计，上周(1月11日-1月17日)北京市二手住宅共成交6028套，环比上涨14.7%。上周的网签量创近三年来新高，仅次于2013年3月份。从链家实际成交量来看，二手住宅成交量环比上涨1.8%，近6周以来，单周成交量持续与高位持平。在买卖双方均较为积极的情况下，业内预计，未来成交量仍将居于高位。

　　在价格方面，朝阳、海淀、丰台、石景山上周的成交均价环比上涨2.5%，而近郊区(通州、大兴、昌平、顺义)成交均价则环比上涨1.5%，呈现出整体上涨的态势。

　　链家研究院李巧玲表示，北京二手住宅交易节奏加快，市场参与者对未来市场预期普遍向好。一方面，2015年最后一轮“双降”之后，中央房市调控基本完成，公积金贷款利率、首付比例、商贷利率等方面的调整不断降低购房门槛;另一方面，北京二手住宅成交量价在本轮“双降”之后持续增长，在需求方形成了成交驱动力。因此，春节前潜在购房者入市仍将持续，且未来房屋成交均价仍有继续上升的空间。

　　□热点区域推荐

　　方庄

　　优势:区域配套成熟，交通发达，价格平稳

　　短板:人口密度大，停车位较为紧张、房龄较老价格:2015年整个方庄区域二手房成交均价约每平米4万元。

　　配套:有物美超市、方庄购物中心、家乐福超市、美食一条街等商业设施，教育配套上有十八中学、芳城园小学、芳古园小学等，医疗配套则有东方医院、方庄第一医院等。

　　热点板块:芳古园、芳星园、芳群园等

　　>>市场情况

　　作为北京商品房最早的成片小区，方庄经过二十余年发展，衣食住行都非常成熟，以交通为例，位于二环三环之间的方庄本身位置优越。在轨道交通方面，此前已有地铁5号线(蒲黄榆站和刘家窑站)和地铁10号线(成寿寺站)，加上去年年底通车的地铁14号线(方庄站)，目前已有三条地铁线通过，轨道交通出行十分方便，14号线中段的开通，将望京、大望路、方庄三个大型商圈串联起来，直通北京南站大型交通枢纽。

　　由于地理位置优越、交通配套完善，二手房源供应量大等原因，方庄一直是北京二手房成交的热点区域，吸引地铁沿线的CBD、东城等商圈置业者青睐，目前方庄二手房均价4万元/平米左右，在售二手房价格最低的约为3万元/平米，购房主力以刚需、改善为主。

　　方庄小区主要围绕在方庄环岛周围，芳古园、芳城园、芳群园、芳星园、紫芳园等，大多为上世纪90年代和2000年前后建造，近年来，随着首开璞瑅等项目入市，方庄楼市出现新房供应，目前首开璞瑅在售二手房价格已经普遍超过每平米6万，户型以大户型为主。

　　>>购房者样本

　　去年12月底刚刚在方庄购买一套二手房的小张向记者表示，自己从大学毕业就一直在方庄租房，对这里有感情，方庄区域配套完善，交通发达，从方庄坐地铁去东三环上班也就半个多小时，因此，一直就希望在方庄周边安家。

　　去年年中，有了购房资格的小张开始在方庄及周边看房，“本来打算买新房，但是目前方庄周边的旧宫、榴乡桥等区域新房普遍超过每平米5万元，不仅价格高，而且配套也不完善，最后在方庄买了一套总价接近400万的小两居。”小张说。

　　>>推荐小区

　　芳城园三区

　　芳城园三区位于方庄环岛东，距地铁14号线三分钟路程，处于方庄核心位置，目前在售成交每平米4.2万，户型以中小户型为主，性价比高。小区西边是家乐福和方庄购物中心，小区南门紧邻方庄小吃一条街，配套完善，生活气息浓厚。

　　通州

　　优势:行政副中心的规划，前景广阔;房源量大，可选择范围广

　　短板:全国最严的限购政策

　　价格:多数普通住宅成交单价在2万-3万之间配套:经过多年的发展，通州的商业配套、教育资源、医疗设施等均较为齐全，大型商业有万达广场等，另外，环球影城将成为通州乃至全国重要的旅游娱乐场所。

　　热点板块:梨园、北关环岛、果园

　　>>市场情况

　　去年的通州楼市又坐上了一趟过山车，从政府搬迁到首都副中心的坐实，再到史上最严的限购令，使通州楼市像过山车般刺激。在8月份限购政策出台之前，通州楼市火热，随着通州区限购政策升级的落地，二手房市场的温度随之下降。“中国城市二手房指数”数据显示，升级版限购政策抑制了通州区二手房出售价格的上涨速度，去年9月份环比涨幅下降0.4%，10月份环比涨幅下降1.7%。

　　在市场回归理性的背景下，一些购房者开始出手，记者在调查中发现，梨园、北关环岛、果园等板块成为购房者热衷的区域。

　　我爱我家监控的数据也显示，从2015.12.1到2016.1.15期间，梨园区域二手房的成交量占通州区域的10.6%，成交均价为28185元/平方米，成交量较大的区域还有北关环岛，成交量占通州区的8.8%，成交均价为23623元/平方米，而果园则占到了7.5%，成交均价为27307元/平方米。

　　伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹告诉记者，上述三个板块之所以热度较高，主要是出行便捷，都靠近地铁，区域位置相对较好，同时，这几个区域之前多数是首次置业，现在有大量的改善型需求需要升级，使得区域内的二手房供应量较大，呈现供需两旺的态势。“通州北关还受到了通州行政副中心规划的影响，购房者预期向好。”

　　>>购房者样本

　　一直在通州租房的陈小姐(化名)最近正在北关附近看房，虽然每天往返于二环和通州之间较为辛苦，但陈小姐告诉记者，她已经习惯了通州的居住氛围，并且未来自己所在的单位也可能搬到通州，所以打算早点入手买房。

　　“买房还是越早越好的，通州房价下调的可能性比较小的，我已经看了四五个小区了，春节前一定要定下来一套。”陈小姐说。

　　>>推荐小区

　　新华联家园

　　新华联家园地理位置优越，位于北苑和九棵树中间，距离万达一站地距离，距离家乐福、罗斯福两站地，周边配套齐全，小区北门前的道路为广渠路，计划将于近期开通，开通之后开车去市区较为方便。小区内有幼儿园，方便孩子上学，周边商业配套有京客隆、物美、味多美等。

　　时尚街区

　　时尚街区西区小区是2006年建成的，以高层板楼为主，小区绿化率高，楼间距宽，小区环境相对较好，成交价格在2.8万元/平方米左右。出小区步行5分钟就是城铁八通线梨园站，小区门口还有多路公交路线。周边配套有贵友大厦、苏宁电器、淘宝城、蓝岛大厦，小区周边配套完善，出小区门口左转就有一个大的菜市场，再往东走就是一个大型商场及超市，还有各大银行网点。

　　大兴黄村

　　优势:老城区，配套全，有地铁

　　短板:距离北京市中心较远

　　配套:大兴黄村位于北京市区南部，良乡东部，是大兴区政府所在地。交通方面，东有通黄高速路直接京津塘国家高速公路，中有京开高速高架路横贯南北，西有黄良路、京良路与京石国家高速路相连。

　　除交通外，黄村板块医疗、教育等基础设施完善，大型综合性商业中心配套完整，且坐拥火神庙等成熟商圈。黄村的规划建设十分有序，生活氛围浓厚，是大兴传统的商业中心之一，也是最中心、最成熟的板块。尤其是“京霸城际铁路”在黄村设站、年吞吐量预计高达1.3亿人次的北京第二机场，辐射至整个京南。其中，以黄村为核心的传统黄村商圈地位将得到巩固，未来发展潜力被业内普遍看好。

　　>>市场情况

　　2010年和2013年的两次“南城计划”，让大兴成为最直接的受益者，作为大兴核心区域的黄村，更是受益匪浅。泰禾等多家品牌开发商抓住机遇，集中拿地，落址于大兴核心区的黄村板块再次成供应主力。除了多个在售新盘，最近两年新成交的黄村区域地块，也将在今明两年陆续入市。楼市供应的快速升温，使得购房者的置业目光也更多地投向南城，促使南城楼市价格飙涨。

　　>>购房者样本

　　在东四环工作的江小姐夫妇，近日在大兴黄村购买了一套二手房。江小姐告诉记者，虽然房子距离自己上班的地方较远，不过，房子具备的三个特点，最终还是打动了她。一是户型合适，总价不到200万元就买下了82平方米的小三居，为以后孩子出生、老人来住做好了充分准备;二是配套齐全，房源毗邻黄村镇政府所在地，紧挨着传统黄村商圈，生活、医疗、教育资源齐备;三是有地铁，地铁大兴线距离房源仅十几分钟的距离，不用换乘即可直达西单、北京南站、西直门等地。

　　在江小姐看来，与大兴其他板块如天宫院等相比，黄村的基础设施建设更为完善，在售楼盘也较多，仍处价值洼地，在城南投资的带动下，未来升值潜力不可限量。

　　>>推荐小区

　　新里·西斯莱公馆

　　新里·西斯莱公馆去年累计成交144套房源，成交均价30363元/平方米。项目位于大兴区黄村高米店收费站出口，占地面积162000平方米，建筑面积458000平方米，容积率为2.60%，绿化率50%，可容纳总户数2000余户入住。项目周边配套齐全，有兴电百货商店、大兴区妇幼保健院、大兴老年大学等。

　　顺驰·领海去年成交153套房源，成交均价28133元/平方米。项目由北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司投资开发，是顺驰集团进入北京的第二个品牌项目，同时也是2004年顺驰在北京最重要的一个项目。项目位于大兴黄村卫星城北区的西北端，是政府大力开发的黄金地段，北至北兴路，南至前高路，西至西旺路，东至兴业路。北靠五环，东临京开高速，交通十分便捷。

　　丰台

　　优势:上升潜力大

　　短板:目前配套情况较差

　　配套:丰台区是北京市的城六区之一，也是北京四个近郊区之一。南城计划的推进、首都第二机场建设、河西生态发展政策的实施等诸多利好的推动下，北京市的建设重点正在向丰台倾斜:地铁9号线、10号线等线路的贯通，使得区域交通环境大为改观;医疗教育方面，天坛医院等内城医院的外迁，优质教育集团的打造使得区域内医疗教育配套逐渐完善;此外丽泽商务区以及丰台科技园两个产业聚集地已出现雏形，区域产业支撑开始发力。

　　>>市场情况

　　据中原地产统计，全北京一共有41宗楼面价超过3万的经营性地块，其中有13宗在丰台。北京楼面价在5万以上的地块一共有13宗，其中有7宗出现在丰台。另外，从市场成交看，丰台出现了多个热销项目，前10个月销售额突破10亿的项目就达到了4个。

　　在土地市场和新房市场都在攀升的同时，丰台二手房也不示弱。伟业我爱我家的统计数据显示，截至去年11月中旬，丰台区域2015年二手房成交量已经达到了16994套，比2014年的成交量高出4000余套。二手房成交价格方面，热点区域二手房价格比年初上调了1000-2000元/平方米不等。虽然涨幅平稳，但房价相对坚挺。

　　链家给记者提供的一份数据也显示，和去年1月的成交均价相比，去年底马家堡、方庄、刘家窑、成寿寺等丰台热点区域的房价都有明显的上涨，其中，马家堡上涨了9.5%，刘家窑区域上涨了12.5%。专家预计，地王和豪宅对区域二手房价的带动作用明显，预计未来将维持稳步上涨趋势。

　　>>购房者样本

　　“目前丰台区域内的二手房价格还没有出现想象中的疯涨，但长期来看肯定是利好的”，准备出手在丰台买房的王女士告诉记者，之所以考虑在丰台买房，看中的正是对未来市场的预期。在她看来，除了拉升整体区域房价之外，随着区域内地王项目的开发，一些配套尤其是商业配套的建设，必然也会越来越发达。

　　王女士认为，这些年南城一直不被看好，主要就是因为南边轨道交通不发达、区域配套设施差，甚至很多地方都看不到什么配套，虽然近几年这些问题在逐渐发生变化，但还是没有实质性改善。地王频繁出现，也就意味着未来高端项目会频出，而这些高端项目一定会给区域的一些配套建设带来利好，这也是她最为关心的，而到那时，丰台区的房价也许才会迎来更大更实质的上涨。

　　>>推荐小区

　　银地家园

　　银地家园，去年累计成交131套，成交均价26436元/平方米。小区是50万平米纯板温泉社区，紧邻京开高速公路，距公主坟、复兴门两个市级商业中心仅十五分钟的车程，目前小区内有六条公交线路设站经过，在新发地更有十几条公交线路，出行极为便利。社区私属休闲公园、地热温泉直引入户、社区专属高尔夫练习场、3500平米时尚会所，为平凡生活提供更多想象力。同时社区内的2万平米社区商业街(尽显150家商业店铺的成熟便利)、社区诊疗中心、区重点小学、一级一类幼儿园等配套设施。

　　京投快线阳光花园介于南三环至南四环之间核心地段，目前均价4万元/平方米以上。小区东至马家堡东路，南至西马场北里住宅小区，西至北旅汽车制造有限公司宿舍，北至石榴庄路。坐拥北京地铁10号线角门东站交通枢纽，与地铁10号线无缝连接(角门东站)，与4号线角门西站的距离约1000米。2012年地铁10号线二期全线贯通，从京投快线阳光花园经地铁前往CBD、金融街、西单、王府井等城内主要商圈只需20分钟。

　　■小贴士

　　如何选择贷款方式

　　随着年初二手房市场的回暖，趁着政策利好进行买卖的人群也逐渐增多，在贷款环境比较优越的情况下，年初是购房的良好时机，不过，很多购房者对选择什么样的贷款方式较为迷茫。本刊特邀担保公司“伟嘉安捷”为购房者解开谜团。

　　案例

　　刘先生在海淀有一套租了五年的房子，单位也一直为他缴纳公积金，今年他想赶在春节前买一套城里的新房，他通过中介选择了方庄一套南北通透的两居室，总价270万，这套房是业主满五年唯一房产，而且业主急需用钱，催促着刘先生赶快签合同，但是究竟该选择哪种贷款方式，让刘先生比较“犯难”。

　　>>“伟嘉”解析

　　买房的方式通常分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款，按照刘先生目前的情况来看，“伟嘉安捷”以20年为例，在现如今大部分银行首套房利率能够给予“八五折”的情况下，为他设计了三套贷款方案进行综合比对:

　　贷款方式1商业贷款

　　特点:月供压力大对购房人收入要求高

　　“伟嘉安捷”指出，商业贷款是购房人选择最多的一种贷款途径，对于刘先生来说，他是首次购房，因此按照30%的首付比例计算，他需要前期支付81万，剩下的189万购房款则需要通过商业贷款来完成。按照20年基准利率八五折和等额本息的方式计算，他每月需要向银行还11618.02元，全部利息支出为898324.35元，对刘先生来说，如果选择这种贷款方式，月收入需要达到3万以上，才能通过银行的批贷，月供压力明显是比较大的。

　　贷款方式2

　　公积金贷款

　　特点:月供压力小前期需要的首付款多

　　刘先生每月正常缴纳公积金贷款，因此他也可以通过公积金贷款来购房，在三种贷款方式中，公积金贷款的利率是最低的，尤其是在去年央行5次降息后，按照30年方式计算，他的月供为每月6806.35元，利息支出为433523.79元，无论从月供压力、总还款额度、支付的利息来计算，公积金贷款都是压力最小的，然而公积金贷款的最高贷款额度仅为120万，因此，刘先生还需要额外筹借150万的首付款，虽然每月的月供比较轻松，但是前期需要准备的首付款比较多，如果刘先生手里有比较多的现金，可以考虑这种贷款方式。

　　贷款方式3

　　组合贷款

　　特点:压力相对较小贷款办理时间最长

　　在贷款方式中，很多购房人为了省利息，通常采用组合贷款方式买房，然而“伟嘉安捷”通过计算发现，用组合贷款买房，每月月供为11047.85元，总利息为761483.47元，和商业贷款相比，在月供和利息上并没有太大的优势，而且现在组合贷款的办理流程是所有贷款里面最长的，很多业主都不会接受，所以并不建议刘先生用这种方式买房。

　　综合来看，在三种贷款方式中，公积金贷款无疑是最为刘先生省钱的，也是最经济实惠的，然而他如果使用公积金贷款，就需要多准备一定的现金作为首付款。因此“伟嘉安捷”建议，如果业主着急签合同，就办理商业贷款，如果他手里现金较多，也可以采取公积金贷款。

　　京华时报记者桂瑰潘秀林邢飞