2.7%“潜规则”能靠市场定价打破吗

　　一套200万元的二手房交易，中介服务费多少钱？政府指导价是4万元，中介巨头要5.4万元，互联网则喊2万元。其中最高的5.4万元，是按照2.7%的“潜规则”计算。从明年起，北京的中介服务费将完全放开，实行市场定价。买房人不禁猜想，多年的“潜规则”能就此打破么？搅局的低收费又能推而广之吗？

　　中介

　　2.7%“潜规则”始终坚持

　　“165万元的房子，中介服务费4.455万元，一分钱都没还下来。”整理两个月前的购房票据时，李楠对于当时链家经纪人“铁公鸡”的一面还历历在目。尽管她好话说尽，甚至假装要放弃成交，可经纪人依然坚持收取2.7%的中介服务费，并表示这是全北京通行的政府指导价。

　　“与其说这是政府指导价，不如说通行的‘潜规则’更合适，因为这个标准是要高于主管部门文件中的规定的。”一位业内人士直接点评道。他口中的文件，是北京市发改委于2011年8月发布的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》。根据通知的内容，500万元以下房款的二手房交易，支付给中介机构的佣金从2.5%下降到2%。除非是少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。

　　不过，自从文件执行的当月起，这个标准就被中介机构变相提高。首先，绝大多数交易都被视为特别复杂的买卖，统一收取2.2%的中介服务费。同时，经纪机构还会向买房人收取0.5%的保障服务费。很快2.7%的标准就成了通行于楼市的“潜规则”。

　　“这两年占据市场二到四名的中介机构，比如我爱我家、中原地产，平均下来能打折到2%，基本等于规定的水平。但链家依赖于50%的市场占有率，依然维持着2.7%的中介服务费。”这位人士表示。

　　搅局者

　　佣金费低于1.5%

　　有竞争就会有变化。2015年开始，随着互联网中介这类“野蛮人”的出现，二手房交易的“湖水”也被搅动得厉害。

　　最先出现的是一家门店没有的中介机构爱屋吉屋，他们宣布将二手房买卖服务费下降到1%，接着在新房市场发展多年的思源地产大举拓展二手房业务，将服务费下降到1.5%最低的则是搜房网，喊出了0.5%的中介服务费。

　　一套200万元的房产交易，新竞争者就比传统的几家中介公司，便宜出2万元到4万元。“在过去一年中，互联网中介的市场占有率明显提升，尤其是搜房网和爱屋吉屋，依靠着低价模式，几乎呈现出指数式的增长，市场占有率分别增加了145倍和179倍。”北京中原地产市场总监张大伟就告诉记者，尽管互联网中介的起步基数很低，但它们确实在改变着市场。

　　以2015年10月为例，记者查阅到，通过爱屋吉屋成交的二手房达到445套，位列中介机构的第五名。

　　佣金

　　一套房抵小卖部1年利润

　　2.7%的服务费究竟代表多少？记者以一套普通的200万元房产为例，一次房屋交易的中介服务费就是5.4万元。

　　“这几乎可以抵得上我一年的利润了。”听到这个数字时，“北漂族”老张长叹一口气。老张在南四环经营着一家小卖部。多年前，社区小卖部在居民眼中很吃香，谁家做饭缺袋盐、缺两个鸡蛋，都会下楼到小卖部买。但这几年，随着大型超市一个接一个地拔地而起，还有网络电商的无孔不入，社区小卖部的生意也越来越难做。

　　“有时候一个上午，才能赚个几十块钱，每月三千多元的房租都能压得我透不过气来。”老张说，即使以非常乐观的每月利润5000元算，5.4万元的佣金都几乎抵得上他1年的总利润。

　　“更何况，这几年北京的房价不断上涨，2012年卖160万元的房子，到今年都已卖到280万元，一笔交易佣金就随房价增长了3.2万元。”甚至有业内人士称，2.7%的服务费能获得40%的超额利润。

　　猜想1 中介费能下降吗？

　　“如果政府真的允许中介服务费按市场定价，我希望它能降到2%以下的水平。”李楠说。

　　上海易居研究院智库中心研究总监严跃进在采访中告诉记者，从中介行业的发展实际看，放开政府指导价是为了刺激市场的交易，降低各类成本，是提高市场交易效率的一个重要体现。而从物价的层面看，也是希望对冲目前高房价的风险。严跃进认为，随着市场交易活跃度的增加，收费标准也许会有所降低。

　　猜想21%的低收费能持久吗？

　　不过，对于以“野蛮人”身份进入行业的互联网中介公司1%、0.5%的低收费模式能否持久，严跃进却表示并不乐观。“互联网企业随意调整佣金，打价格战，其实会招致行业的抵触。这也说明此类策略并非获取竞争优势的关键，后续还是需要继续进行改革。”

　　很多业内专家都向记者提到了在上海起家后北上的爱屋吉屋。就在11月底，爱屋吉屋的市场部负责人向媒体表示，将调整对经纪人的高薪补贴模式，底薪可能从4000多元降到3000多元，佣金提成比例会调整到行业水平的1.5倍，这样，整体上，原先是行业2倍的收入水平要变为向1.5倍看齐。

　　本报记者 赵莹莹 J201 制图吴薇 H114