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楼市长期压力依旧存在

  • 发布时间:2015-07-09 15:32:38  来源:新民晚报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  □地产评论员 孟子谅

  近期,房企“年中考”的成绩单陆续发布。上半年,房地产市场持续低迷后迎来政策层面的利好,全国楼市逐渐回暖。在市场先抑后扬的震荡中,品牌房企也把握住了“大势”,半年销售业绩同比大多呈上涨态势。但有业内人士认为,行业趋势和房企业绩目标的压力仍旧不小,现在还不是房企“高枕无忧”的时候。

  业绩冲高不意外

  根据中国指数研究院的监测,截至6月30日,销售额超过50亿元的企业达到69家,同比去年上半年增加了16家。其中,万科再次率先跨越千亿元,以1080亿元的销售业绩雄踞半年房企业绩榜首。紧随其后的恒大、绿地、保利、中海、碧桂园和万达的销售业绩也均超过了500亿元。

  在这69家房企中,不少房企的业绩和去年同期相比出现增长,前10名房企的销售总金额同比增加了10.6%,前50名企业则同比上升了9%。

  在业内人士看来,上半年房企业绩的冲高其实并不令人意外。

  上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,楼市本轮回暖力度非常大,房企业绩也“水涨船高”。今年1月-5月,全国商品房销售金额达到24409亿元,同比增长3.1%。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为,房企上半年业绩的增长主要归功于二季度的强劲表现,榜单前10名和前50名企业二季度的销售总金额环比第一季度分别增长了82%和80.6%。

  下半年竞争或更激烈

  虽然销售业绩增长明显,但结合部分房企的业绩目标来看,目前还远远不到“高枕无忧”的时候。

  今年年初,中海、绿地、恒大、碧桂园等标杆房企在2014年销售业绩保持增长的基础上,谨慎上调了2015年的销售目标,增幅普遍在5%-20%之间。半年已过,根据CRIC克而瑞监测的20家典型房企销售数据显示,这20家房企的平均目标完成率为41%。

  其中,恒大的业绩目标完成率达到54.9%,业绩“跑赢”了时间。而绿城、中海、华润、雅居乐也完成年度目标的45%左右。相比之下,仍有部分房企上半年完成率不足四成。

  对此,亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,从近年的惯例来看,房企的推盘高峰都集中在下半年,因此下半年房企的销售业绩通常会比上半年更高。

  某品牌房企相关负责人也表示:“上半年,我们按计划完成了全年业绩目标的4成左右。下半年,公司在全国范围内推出的可售货值预计将接近100亿元,是上半年的一倍左右,且多为去化较快的刚需产品,因此我们对于完成全年业绩指标充满信心。”

  但谢逸枫同时指出,现在房企仍面对着不小压力。一方面,部分房企的业绩完成情况确实偏低;而另一方面,随着下半年市场供货量的增加,房企之间的竞争也将更加激烈。房企应以更加灵活的策略适应市场的变化,确保销售业绩的增加。

  财务状况趋于平稳

  今年年初,不少标杆房企都提出了追求“有质量增长”的长期目标,称不再盲目追求规模,而是要兼顾利润、回款。今年上半年,虽然行业整体盈利能力下滑的趋势并未彻底扭转,但房企整体的财务状况正在趋于平稳。

  上海中原地产研究咨询部数据显示,2015年第一季度,124家A股上市房企的平均净负债率出现了同比下降。而上述房企在同期的平均毛利率则为36.2%,同比上涨了1.3%;其平均净利率也达到了12.5%,同比小幅上涨了0.6%。其中,保利、泰禾、金地等品牌房企的净利润同比均出现了小幅上涨。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,今年第一季度,全国房地产市场的表现并不理想,但房企的财务状况已经出现了好转的迹象。在第二季度楼市回暖、高端住宅成交迅速升温的背景下,上半年房企的财务状况很有可能会进一步改善。

  究其原因,有业内人士表示,今年上半年不少上市房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的效果,像保利、泰禾这样布局较广、规模较大的房企能做到利润上涨更是殊为不易。

  而谢逸枫则认为,面对目前的行业趋势,上述房企的做法确实行之有效。但长期来看,无论是成本管控还是提高周转速度,终究会遇到瓶颈,房企的可持续发展关键还在于战略转型——通过新的模式为企业持续的发展提供动力。

  房企动态

  品牌房企海外布局再升级

  目前,房企开拓海外市场的步伐依然强劲。第一太平戴维斯预计,未来二十年,市场将经历至关重要的重组与整合,海外投资将进一步发展。在行业优胜劣汰中,开发商投向海外市场的目光将越来越多。

  近日,来自复星地产的消息称,复星地产与英国专业地产基金管理公司Resolution Property在英国伦敦正式宣布,双方共同投资设立一家合资公司Resolution Property Investment Management LLP (“RPIM”)作为复星地产在欧洲14个国家价值增长型投资中的优先平台,这也是复星地产在全球投资的第二家资管平台公司。复星地产在RPIM中具有控股地位。

  复星集团副总裁、复星地产总裁徐晓亮表示,此次实现复星地产欧洲资管平台的落地,是复星地产全球化布局的又一重要事件。未来,Resolution将作为复星地产在欧洲的主要地产投资平台,成为在欧洲对接保险资金、打造全球化投资能力的战略投资平台。

  从2013年开始,复星地产结合复星集团保险业务发展和自身能力建设的需要,针对性地提出了关注海外资产管理平台、直接资产投资、证券投资和PE/VC投资四大类业务,如今这一全球布局理念已经初见成效。

  事实上,随着国内房地产业竞争的加剧,诸多品牌房企都将目光投向海外,其中欧美国家成为中国房企青睐的投资地点之一。而随着房企频频出海或投资、或收购、或开发运作自己的地产项目,业内人士称,从2013年房企开始“试水”海外投资后,房企海外投资仍在加速。

  行业观察

  房企转型之路“雷声大雨点小”?

  今年以来,房企在战略层面的转型“蔚然成风”。恒大、万达、绿地、万科这些千亿级房企都纷纷跳出房地产领域寻求新的产业突破。不少业内人士认为,2015年将有可能成为国内房地产行业的“转型年”。

  今年5月,万科集团披露了对于物流地产的规划,称万科将积极拓展消费地产、产业地产,而产业地产的业务重点方向之一将是物流地产。

  而在多元化方面“轻车熟路”的恒大公布了其健康产业的首个项目计划。并预计在今年投入20亿元,2016年计划投入15亿元,2017年投入10亿元。恒大董事局主席许家印更表示,矿泉水、粮油、乳业计划将于三年后在港股分拆上市

  此外,万达也在上半年发布了“第四次转型战略”;而绿地也称将在未来五年内形成“3+X”的产业集群布局。

  龙头房企在上半年的一系列动作,似乎印证了业内人士对于“转型年”的判断。但也有人称,不少房企的多元化布局虽然“声势浩大”,但目前来看,转型的成效却比较一般,似乎给人一种“雷声大雨点小”的感觉。

  对此,易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,现在就判断房企的转型能否成功还为时尚早。龙头房企的战略转型,是基于房地产行业整体趋势的判断,是一个长期的布局,可能最少要5-10年才能看到成效。

  “确实,目前没有任何一家房企是真正意义上的转型成功,但诸如万科小股操盘轻资产模式、绿地多元化组合创新模式,都是一些很好的尝试。”谢逸枫认为,房企的转型没有任何固定模式,不论结合互联网思维、还是结合金融创新,所有的探索都只是在尝试阶段,成功可能要等十年二十年,但一旦形成行之有效的模式,便有望成为中国房地产市场发展的新引擎。

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