中国经济网北京6月24日讯 （郑常泰）在近日热炒的融创新品发布会上，孙宏斌放出“豪宅不过五”的言论，认为“五环外楼盘不能称之为豪宅”，话音未落，这厢位于五环外的紫御华府便成交了一套4000万级豪宅，单价超过10万元/平方米。这是北京房产史上五环外公寓项目成交单价首次“破10”，也是对“豪宅不过五”言论的有力反驳。

　　“吆喝价”变“成交价”

　　近日，持续领跑北京豪宅市场的紫御华府再呈递一份4000万成交大单，这套面积达400平左右房源，单价超10万元/平方米。

　　这是北京房产史上五环外楼盘成交单价首次超过10万元/平方米。而曾经被视为“狂言”的“五环破10”言论正在被坐实。

　　豪宅元年，北京10万+的豪宅阵营迅速壮大，并迅速向五环外扩散，中粮瑞府、保利首开天誉等项目相继加入，在剔除别墅项目之后，初步统计目前五环外售价超10万元/平方米的住宅项目将在5个左右。

　　不过，尽管目前五环外10万大盘为数不少，但多属“吆喝价”，噱头炒作成分更大。一般而言，商品房成交均价与拟售均价还要有12.2%左右的平均价差，部分项目价差甚至高达20%以上，对外标价10万元/平方米的楼盘，实际成交价可能不到8万。因此对于大多数人而言，“五环过10”之说还有待时间检验。

　　而如今，紫御华府货真价实的表现则让这一言论快速坐实——五环外楼市或提前进入十万元时代。

　　成交价的走高却能完全反映市场真实成交水平，五环外10万元/平方米成交单价的出现预示着高端住宅外拓的进程正在提速。

　　地段逻辑的别样演绎

　　在不久之前的融创新品发布会上，孙宏斌才刚刚放言“五环之外无豪宅”，而紫御华府的成交，无疑形成鲜明对比。

　　在楼市高端化趋势全面到来的背景下，传统的“地段理论”正面临失效的可能，取而代之的是新的地段逻辑，即离尘不离城。

　　“传统的地段理论侧重商业配套、人流动线，更多的强调物业的商业价值；而新的地段逻辑则强调居住舒适度，在地段上则表现为对于生态景观和城市便利度的双重占有。”业内人士认为，这和高端人群的需求变化有关，即从对财富的追求上升到精神层次的追求上，这种变化也印证了马斯洛需求层次理论。

　　与万亩奥森为邻，同时被亚奥核心商圈辐射的紫御华府则正好击中需求“痛点”，从而成就了成交价破10万的“壮举”。

　　“真正适合豪宅的地段，不是CBD，也不在怀柔密云，而是兼具二者所长、离尘不离城的所在。”紫御华府营销总监马燕认为。

　　但是，在北京，这样的地段越来越成为奢侈品。能承载这一美誉的朝阳公园板块早已成为北京豪宅风向标，而奥森板块的紫御华府则成为五环外首个成交价“破10”的公寓豪宅，在物以稀为贵的价值取向的引导下，未来具备这种稀缺资源属性的物业无疑会持续攀高。

　　偶然中的必然

　　业内人士认为，五环外成交价超10万元/平方米，有其偶然性，也有必然性。偶然性在于，成交楼盘紫御华府为北京顶豪项目，不可一概论之；而必然性在于，在土地供应见底下，高价房效应外溢是迟早的事，占据地段和品质制高点的豪宅项目更易成为引爆点。

　　数据显示，紫御华府曾于过去的3、4月连续两次斩获北京2000万元级豪宅销冠，成交单价最高已超8万元/平方米，而根据紫御华府营销总监马燕透露，最新推出的产品是项目压轴的楼王产品，景观、位置等综合价值更高。

　　业内人士分析，在连续2月成为销冠之后，紫御华府迅速成为市场热点，其价值点被市场主动挖掘，形成补涨效应，加上楼王价值的助推，令成交价破10水到渠成。

　　而另一方面，供需关系激化也令五环外豪宅“破10”成为一种趋势。据中原地产市场研究部的统计数据，2013年4月至2015年4月的两年时间内，北京住宅类用地总计供应113宗，剔除配建、自住房及各类保障房等因素，实际商品住宅用地仅供应550万平方米，折算成商品房住宅只有4.5万套，只够北京历史成交最差的一年消化。

　　土地供应的锐减直接导致土地价格的高企，马燕认为，在北京土地供应计划整体“瘦身”的背景下，面粉价贵过面包价基本已成定局，而地价的走高进一步带来房价上涨预期，并加速推动住宅高端化扩围。以近期成交的五环外的海淀永丰地王为例，该地块商品房部分楼面价已达4.3万元/平方米，加上土地契税等，基本土地成本在5万元/平方米左右，同区域目前的二手房均价基本持平，其未来入市价也势必超10万元/平方米。