◎李宇嘉

　　国家统计局上周发布的“2015年1至5月份全国房地产开发和销售情况”显示，前5月全国房地产市场成交、库存、新开工等主要指标趋于好转，尤其全国商品房销售额15个月来首现正增长，显示楼市已现走出疲软区间的曙光。

　　政策对于合理住房需求的大力度扶持，叠加货币政策降准、降息等因素，是楼市在5月份止跌企稳的主要原因。从数据看，销售端的改善最为明显:1～5月份，全国商品房销售面积尽管下降0.2%，但降幅较1～4月份大幅收窄4.6个百分点，住宅销售面积已经与去年同期持平，销售面积在上半年有望实现同比正增长。

　　与此同时，销售面积从1～2月份下降16.3%到1～5月份基本止跌，超出市场预期，这也反映出开发商库存去化加快，5月底待售面积自今年以来首现下降。“去库存”加速也激励了开发商加杠杆的进程，3个先行指标(开发企业到位资金、土地购置面积、新开工)增速下降初现收窄迹象。

　　目前，三大因素将夯实楼市底部基础。

　　首先，目前商业房贷和公积金贷款基准利率分别为5.65%和3.75%，已跌破2009年的历史最低水平。从过去境内外楼市的市场周期看，利率底部一般会引领楼市底部;

　　其次，国家统计局解读5月数据时，强调楼市销售回升，购房者信心恢复和先行指标向好(尽管向好迹象并不明显)，这颇有引导舆论呵护楼市的意味;

　　最后，下半年通胀水平难破“2”，实际利率仍将维持低位，而开发贷款条件放松，债权股权融资快速增长，资金环境继续友好将助推供销活跃。

　　但必须要看到，尽管累计销售面积跌幅连续大幅度收窄，意味着单月销售回升明显，但5月底的库存仅仅减少了15万平方米，与6.57亿平方米的总库存相比仍谈不上库存改善。

　　另外，如果考虑到在建未售、已批未建这两大块库存的话，言及“库存压力下降”还太早。即便易居监测的35个城市多为经济发达区域，库存去化效果最明显，但5月份仍有28个城市库存同比增长。

　　今年前5个月，即便表现最好的40个重点城市，商品房销售面积同比也仅增长1.7%，而非重点城市销售面积仍下跌10%以上。也就是说，绝大部分城市对楼市及货币政策刺激的敏感度(或弹性)正在下降。

　　这种下降反映这些城市集聚人口和产业的能力不足，新增住房需求有限。如库存压力最大的东北，近年来每年流失人口约200万，沈阳、哈尔滨和大连等重点二线城市楼市去化周期在3年左右。广大二线非重点及三、四线城市，将是楼市回升的主要拖累。

　　今年以来，尽管货币政策的宽松超出市场预期，但资金“脱实入虚”问题仍非常严重，这与存款和银行理财大量参与股市有关。另外，一线城市近日楼市火爆，深圳和上海的房价领涨全国，据媒体报道，“炒完股市炒楼市”的投资需求占比至20%左右，也与资金“脱实入虚”有关。

　　在这种情况下，除了思考如何引导资金进入实体经济外，当前及未来一段时间政策重点有望转向积极的财政政策。4月财政支出显著加快，第二批1万亿地方债务置换出炉等，都意在让财政政策更加积极。

　　因此，打通传导途径，而不是继续实施“降准降息”式的宽松模式，或成为未来一段时间货币政策的重点。而减少降准降息对楼市来说意味着少了一个强劲的助力。

　　值得注意的是，去年7月份以来股指大幅上涨带来的财富效应，驱动楼市短期的购买力迅速增加，这是近期一线城市房价任性上涨的重要原因。

　　但自5月以来，股指宽幅震荡，泡沫论甚嚣尘上，管理层期待慢牛，去年以来的财富效应开始减弱，显示对楼市的这一扰动因素将在下半年趋于消退。

　　综上所述，下半年楼市将继续着力于夯实弱势企稳的基础，去库存仍是楼市主题;销售止跌趋势形成，但反弹幅度会非常小;原有楼市政策的边际效应减退，加上过去几年高地价给房价带来的压力，将是制约楼市销售难以显著回升的主要原因。

　　据此可以判断，楼市分化将继续加剧，一线城市会告别“火热”，但下半年量价可能继续上升，多数二线城市楼市有望止跌企稳，实现销售正增长，而其他城市依旧疲软。此外，开发商将通过“抢食”一线城市土地和并购，寻求增量市场机会。

　　(作者为深圳市房地产研究中心研究员)