5月10日下午，气温骤降的郑州吹来一阵暖风：央行网站发布消息称，从5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。同时，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。近半年以来，楼市已迎来多次信贷政策的调整。央行曾在去年9月底颁布“9·30新政”，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”，去年11月22日和今年3月1日两次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率。3月30日颁布“3·30新政”，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。延续上周“豫十八条”的话题，央行此次降息为楼市带来哪些影响，购房者心理预期会随之发生怎样的变化？今年郑州后三个季度房地产市场将呈现怎样的走势，本期《微观楼市》为您解读——

　　中国社会科学院副院长李扬：目前中国的房地产市场还没有完整地经历一个周期，一个周期需经历危机、萧条、复苏、繁荣这样的正规经济周期的各个阶段，这样来看，中国房地产如今很可能在完成这个周期的过程中。经历过这个阶段后，我国房地产市场才算是经历了一个完整周期，然后会在这个基础上进一步向前发展，迎来一个更为健康的房地产市场。

　　中原地产首席分析师张大伟：本次降息能给购房者带来多大的实惠呢？为购房者算了一笔账：以贷款100万，贷款期限20年的房子为例，如果按照基准利率来计算，20年可以减少3.43万的利息支出，每月减少143元的月供。累计半年来三次降息的影响，20年将减少利息支出超过12.5万。

　　降息最大利好的板块就是房地产板块。因为，对于当前房地产行业来说，货币价格高和资金压力大是两个最重要的矛盾。上次降息后，市场迎来一轮购房潮，房地产企业的资金面压力有所缓解。如今，再次降息，不但会促进购房者购房，也会降低企业成本，故对房地产股来说是重大利好。

　　凤凰财经：降息对于何种模式的地产公司最为利好？第一，中期看市场反转的概率开始增大，因此2015年货量比较充足的房地产企业，很明显在2014年对增加土地的房地产企业将有正面作用。第二，此前的房地产行业政策主要利好改善类需求，而将此无疑会直接刺激刚需，以刚需为主要产品的房地产企业在降息过程中获益最大。第三，从年初至今资本市场地产板块已经有了一轮修复式的上涨。而政策推动行业将进入第二阶段的上涨，在这一阶段杠杆使用更加充分的公司将获益，持有更多资产的公司也将会获益。

　　同策咨询研究部总监张宏伟：本次降息之后，购房成本有所降低，市场信心将进一步提升，会出现一波入市的行情，尤其是北上广深四个一线城市，和南京、南昌、苏州等二线城市，成交量将出现反弹，价格有可能会逐渐坚挺。对于库存较高的三四线城市，出现全面回暖的可能性不大，但库存去化周期将会进一步缩短。从本轮货币政策表现来看，央行已经有三次全面降息与两次全面降准，货币政策已经走向宽松。

　　河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清：自去年11月第一次降息至今，央行已经连续三次降息，降息频繁，而且今年内再次降息的空间已被预留。这样的降息对于楼市而言，是个双刃剑，一方面可以降低开发商的融资成本，增加房地产企业的利润空间，有利于企业增强行业信心，开发出更多优质节能商品房；另一方面，在降低购房者贷款成本、减轻民众还贷压力的同时，增加了购房者对再次降息的预期，导致观望情绪滋生，持币待购现象出现。

　　本次降息累积了拉动楼市积极平稳发展的支撑力，使楼市向好因素增加，但由于三方面原因，短期内楼市活力依然不旺：一是宏观经济依然困难重重；二是火爆的股市抽逃了可能进入楼市的资金；三是商品房库存量依然高位，楼市供求关系没有出现明显好转。

　　但郑州楼市利好因素在增多，未来三个月是考验新一轮楼市调控效果的窗口期，预计郑州楼市整顿的重点将实现由房向企、由企向人转变，运用市场加政府双重手段，淘汰一批中小开发商，让企业优化，市场净化，行业形象美化，从而重拾行业信心，再铸行业前景。

　　河南财经政法大学教授、房地产经济研究所所长李晓峰：从去年11月到现在已有两次降准三次降息。两次降准，上一次降准降低1个百分点，力度可谓大矣。从金融政策层面而言，无疑是一个利好消息，同时与金融政策配合的还有一些房地产政策，比如“3·30新政”对首套以及二套住房贷款政策的放松，多个政策叠加在一起，都会在市场上产生积极反响。这次降息是添火加薪，预计今年下半年还会进一步降准或降息。

　　如此密集政策出台的背景主要有两个：首先是经济增长压力比较大，稳增长的同时要采取一些措施使其更加平稳，比如企业融资成本也比较大，对企业的支持力度还不够；另外目前物价比较平稳，为出台政策提供了空间。政策的出台主要针对国民经济，平稳与促进国民经济的增长，有助于房地产行业发展。

　　关于政策对房地产市场的影响，我的看法是，从去年到现在，全国房地产市场处于冷清、低迷状态，这些政策对市场有一定的刺激作用；作为一些有良好市场基础的城市比如郑州而言，作用可能更明确，更有力。

　　判断今年市场的走势，我认为郑州市场供求关系比较平稳，不具备大起大落，猛涨猛跌的条件，无论是政府、开发商、购房者都希望市场平稳、健康、有序。

　　新田集团总裁冯常生：今年政策出台较为密集，我认为，在今年之内还会再有一次降息或者降准，总之今年国家要持续释放流动性，让经济活起来。

　　降息，国家的本意是对宏观经济的干预，因为目前经济下行压力比较大，无论是国际环境还是国内民众的需要，都需要一个适度的经济增长，如果继续下滑，这是目前中国经济所不能承受的，所以宏观经济层面国家做这样一个调整。但是刺激经济客观上会惠及到房地产。尤其是对改善型产品，刺激尤其之大。因为持续的降息政策会提振与保持购房者的信心。

　　从事实上来看，新田城在降息之后两天销量非常不错，大户型成交比例较之以前提高，说明改善型需求在释放。今年以来，郑州市场的整体走势可以用“回暖”来表达，这从市场情况来看显而易见，新田城一期的别墅已经基本清盘，今年3月份和4月份项目销售额都在1.5亿~1.8亿左右，5月份销售额预计将突破3个亿，较之4月份会翻一番。

　　上周，新田城与首创奥特莱斯正式签约，医疗武警医院社区中心落户，各项配套日益成熟，我们孜孜以求的“新生活”在新田城已然缤纷开启。从年初陇海高架开通以来，新田城客户发生两个明显变化：改善型客户比例明显升高，东区客户明显增多。目前我给购房者的建议是，改善型需求的客户抓紧出手购买。

　　郑州清华园集团副总经理黄艳红：去年以来，据市场观察，客户观望情绪比较浓重。之前虽有“降息”之声不绝于耳，但是一直没有落地。因此，这次5月10日降息政策的实施，一定会激起购房客户的购房热情。

　　清华大溪地主要是刚需客户，占到80%，清华·忆江南购房群体主要以改善型为主。降息对这两种置业类型来说都是很大的利好，降低购房贷款压力，促成购买意向。

　　4月25日清华大溪地开盘当日房源去化率接近75%，清华·忆江南4月份销售额达到将近4个亿。目前，从5月份的订单量看，一定会比4月份更好。同时，不出意外的话，北五环7月底开通，江山路通车，将为清华·忆江南带来一大批自住型需求。

　　记者点评：半年以内政策频出，力量巨大，就郑州房地产市场而言，总体走势向好，预计在今后一个时期会迎来一个去化的小高峰，购房者的观望心理会打消，市场信心会大振，房企推出的优惠政策会有所紧缩，房价仍将平稳上升，因此，对于购房者来说，目前购房仍是最佳时机，对于刚需购房者和首次改善型客户来说，应果断出手购房。