全市租赁均价环比上涨3% 成交宗数个别区域跌幅达三成

　　一套去年租价为3700元／月的华景新城单位，近日放盘价已高于4000元／月。二手租赁市场需求增加，业主也不失时机地叫高租价。

　　据最新统计数据，广州全市租赁均价环比上涨3%，然而与此同时，租赁成交宗数全线下滑，个别区域跌幅达到三成。

　　有观点认为买卖市场近期大旺可能影响租赁市场，不过业内人士认为最重要的还是市场积累了大量盘源导致，预计5月租赁市场价量将稳中有涨。

　　2012年第一季度至2015年第一季度广州租赁成交量累计增幅走势

　　广州的二手住宅租赁量经历了3月租赁旺季的火爆后，在4月租赁宗数环比有所回落。据中原地产二手成交数据显示， 4月份广州全市租金均价是51.9元/㎡/月，环比上涨3%。其中，天河区的租金在本月均稳居榜首，电梯楼租金约66元/㎡/月，环比上涨4.6%；楼梯楼租金约55.8元/㎡/月，环比上涨23.5%。

　　此外，在全市中心六区中，番禺区的楼梯楼租金虽环比上月上涨11.7%，但仍以均价约35.4元/㎡/月成为全市中心六区的“租价洼地”。

　　2015年一季度合富标准租金（广州）为51.2元/㎡/月，环比2014年四季度上涨1.3%；同比2014年一季度上涨0.6％；与2008年一季度比较，6年上涨了46.3%。

　　合富地产研究院院长龙斌告诉记者：“由于2014年的租金下挫，本次上调后的租金基本与2014年一季度相当。总的来说，2015年一季度的租金上升属市场的正常调节，为合理波动。”以华景新城陶然庭苑的2房单位为例，2015年一季度的套均租金为3800元/月左右，较2014年四季度的套均总价3700元有所上升，与2014年一季度大致相当。涨价的原因是业主发现看楼的租客明显增加，就小幅上调租金，部分房源的放盘价高达4000元。

　　租赁成交量：番禺区跌幅最大达三成

　　租客对高价位往往不买账。中原地产数据显示，全市中心六区4月租赁宗数全线下滑，与3月相比下跌13.2%，租赁面积环比出现15.1%的跌幅。其中跌幅最为明显的是番禺区，跌幅达到30.5%，其次是白云区，跌幅约17.2%。

　　有市场人士认为：“买房成本下降，条件放宽，而租赁成本上涨，一部分边租房边观望买卖市场的潜在买家可能转买为租。”

　　龙斌认为：“2014年一季度返城高峰较缓慢，2015年一季度，工薪族返城租房的高峰如期而至，消化了大部分的市场需求。积累的盘源充足， 2014年住宅买卖需求萎缩，不少业主转租待售，租赁盘源增多，增幅两到三成，同时2014年的租赁需求也明显下滑。”

　　他发现，由于2014年的住宅买卖和租赁均有不同程度的萎缩，2015年积累的租赁盘源较为充裕，令不少租客较短时间内找到合适的租盘。

　　根据合富置业研究数据，2014年广州住宅租赁市场交投总体大幅回落，各季度的同比累计增幅分别为：-23.7%、-5.3%、-34.5%和-21.2%。2015年一季度的交投大幅回升。

　　出租回报率：

　　回升至2.7%

　　与2014年四季度相比，大部分板块的租金稳中小幅上升，但也有变化特别突出的板块。如东圃—员村板块的1房单位、江南西—宝岗板块的1房单位升幅均在10%以上，而荔湾区的3房单位租金却大幅下调。

　　龙斌告诉记者，由于住宅售价的涨速快于租金，因此近年来出租回报率呈缓慢走低的趋势。2008年一季度广州住宅的出租回报率高达4.7%，其后出租回报水平一路下降，2014年二季度的出租回报率仅为2.5%。2014年三四季度，广州二手楼价小幅回落，而租金则保持平稳，受此影响，出租回报率略微回升，均为2.6%。2015年一季度，住宅售价持续走稳，而租金小幅上涨，租金回报率微幅回升至2.7%

　　从户型看，1房单位的出租回报率相对较高，平均为3.3%，较2014年四季度的3.1%有所上升。其中天河的天河北以及越秀区、原荔湾等市区较好地段的优质1房单位需求旺盛，出租回报率大部分在3.1%以上。此外，天河、越秀部分旧楼散盘的小户型单位由于售价不高，出租回报率在3.5%以上。而2房和3房单位的平均出租回报率为2.7%和2.6%，基本与2014年四季度相当。

　　业内人士预测，5月租赁市场租价和成交情况将保持平稳，但目前租价已处于较高的水平，不建议业主继续涨价。