新政叠加降准利好 新房住宅环比上涨47.02% 二手房环比上涨28.1%

　　周成交量上演“速度与激情”

　　法制晚报讯（记者 崔陆鹏）4月20日，央行再次定向降准1%，如此大幅度降准不禁让人联想到2008年的北京楼市。随着银行可贷额度的增加，购房人申请房贷将比以前更加容易，房贷利率折扣也有望继续扩大，这对于购房人降低购房成本无疑形成了明显利好。《新楼市》记者走访发现，虽然目前各银行首套房贷利率优惠幅度仍以9折为主，但未来或重回8.5折时代。

　　信贷政策的持续利好也促使楼市企稳回升，统计数据显示，近期北京新房、二手房成交量双双大幅回升。

　　二手房网签量环比增五成

　　“我这两天根本在店里坐不住，整天带着客户往过户大厅跑。朝阳区二手房交易都在这办理，一天就几百号，这两天早约满了。”4月21日，在朝阳过户大厅办理二手房过户业务的一位经纪人告诉记者。

　　记者看到，9点朝阳过户大厅刚刚开始办公，就已被买卖双方和经纪人围得水泄不通。据工作人员介绍，这两天早上7点就有人过来排队，“很久没有这么多人了。”

　　现场一位购房人告诉记者，在国贸上班的他，一直想在东四环附近置业升级，几经交涉，终于在降准的消息发布当天与房主谈妥了价格，第二天便早早来办理过户，生怕房主又要抬价。

　　的确，接连出现的利好消息让二手房中介的经纪人最先尝到了甜头。“今年三月光景好时，一天最多成交5套。上个周末，店里一天成交了10套。”链家地产位于望京的一家门店店长高女士告诉记者。

　　根据链家地产市场研究部统计，4月第三周北京市二手住宅共成交3612套，环比上升28.1%。截至19日，4月全市二手住宅网签量为8165套，较上月同期增加50.8%，预计全月网签量能达到1.5万套左右，创下两年来最高点。

　　对此，链家地产市场研究部李巧玲表示，“3·30”新政后，市场预期进一步向好，在成交量大幅提升的背景下，业主心理价位必然上升，但由于“3·30”政策本身的利好作用范围比较局限，因此近期成交均价只呈现温和上涨的状态。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，前一段的北京楼市成交网签数据并未完全反映当下实际市场热度，“3·30”后，特别是北京二手房因为营业税的降低，整体成交明显升温。

　　二套房贷首付逐步松绑

　　“3·30”新政后，二手房交易稳步回暖，房贷政策持续发酵，多家银行应声而变。“周一降准之后，一线城市及市场基本面良好的城市楼价将上涨。”就20日央行降准对楼市的影响，地产业内人士如此表示。

　　对于房企来说，降准意味着从银行贷款的难度降低了，融资的成本降低了。对于购房者来说，降低了还贷压力，购房成本下降，且多家银行在京二套房首付已悄然松绑。

　　浙商银行目前执行新的二套房贷款首付标准：总价在500万元以下的普通住房，首付比例最低4成，房贷利率最低为基准利率的0.7倍；别墅、排屋以及总价在500万元以上的公寓，首付最低5成，房贷利率享8.5折。

　　四大国有银行也对此政策迅速做出反应。与浙商银行不同的是，银行方面普遍表示，二套房首付比例低至四成没有门槛。

　　至于二套房的房贷利率，采访的十余家银行均坦言并没有变化，依然是基准利率的1.1倍。

　　融360平台数据显示，截至目前，北京等一线城市首套房贷房贷利率最低折扣多为9折，二三线城市也多为9.5折或基准利率，仅极少数银行可达8.5折，且享受折扣条件苛刻。

　　对此，同策房产资源研究中心总监张宏伟分析认为，降准以后，银行后续资金将更加宽裕，房贷政策有望继续宽松，部分城市首套房贷可能在目前以9折为主流的基础上回归到8.5折。

　　6新盘上周集中入市

　　二手房市场的热情已波及新房市场，政策利好持续发酵下，部分新盘项目集中入市。亚豪机构统计数据显示，上周北京共有6个项目入市，其中2个自住房项目，旭辉满庭春MOMA、北京城建·畅悦居，4个老项目后期，中粮万科长阳半岛、熙悦尚郡家园、北京怡园、首开国风美唐，累计供应3538套。

　　对此，业内人士分析，“3·30”新政落地半个月后，开发商终于开始集中入市，一方面表明政策利好不断，提振楼市信心；另一方面，楼盘蓄客量充足，蓄客周期被有效缩短，最主要原因是购房客群的置业需求被政策调动，楼市成交量开始出现一轮明显的复苏释放行情。在此基础上，开发商寄希望于尽快兑现政策利好，加速周转，因而积极推出新的货量。

　　搜房网监控中心数据显示，上周北京住宅总成交2173套，环比上涨47.02%，同比上涨幅度达到182.94%。截至目前，2015年北京住宅总成交量为25902套，同比上涨41.94%。目前北京住宅总库存为82266套，环比减少1175套，同比增加16849套。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，网签数据具有一定的滞后性，“3·30”新政对市场成交的拉动作用在颁布半个月之后才开始在网签数据上有所体现，上周的网签数字已真实体现出“3·30”新政对于楼市交易量的提振效果。

　　房企“过招”营销乱战

　　市场稳步向好，急于出货的房企便迫不及待地搬出种种营销大招，吸引购房人的眼球。

　　上周，在一片非议声中，恒大地产率先在广州召开发布会，宣布即日起全国范围内“无理由退房”；同天，保利地产正式推出“5P战略”；在北京，万科推出V-LINK社区服务商2.0战略；通州改善类项目合生·滨江帝景则在上周末宣布，提出的“全周期保价房”计划，不仅面向一手二手房产全生命周期，且联合第三方担保……

　　作为北京近期竞争最为激烈的南城，开发商的营销大战更热闹。位于马驹桥的某项目近日公开宣布，开盘后将价格上调3%—5%，成为北京第一个宣布涨价的项目。据相关负责人介绍，项目将于本周末开盘，目前许可情况良好，仍为之前调后价格，尚无变化。

　　有项目高喊涨价，有项目则低头跑量。“目前正处于新一轮的蓄客排卡期，没有打算涨价，而且还将推出定向团购房源，精装准现房的价格在3.3万元/平米左右。”位于南四环德贤路板块的国韵村项目负责人对记者表示，该项目目前售价可以说是四环区域最具优势的，因此从春节就开始进入热销期，从大年三十到初六销售了30多套房子，销售金额过亿，从春节到3月底销售超过了100套，总金额超过了4亿元。

　　近期，亦庄金茂悦也宣布推出“总价200万元”、76平米的小两居产品。据项目负责人介绍，该产品在品质上与金茂悦一致。

　　 一线城市价格或将反弹

　　“按照市场规律，一般股市上涨后的3到4个月是房价上涨的时间节点，如果从3月份股市进入上涨通道算起，今年年中将是房价上涨的关键期。”北京万科销售中心总经理杨晓阳向记者表示。

　　尽管不涨价顺销成了一些企业的共识，但是作为对新政最为敏感的区域，一些项目也借机释放涨价信息促进成交。日前位于亦庄区域的两个项目的销售人员就给意向客户打电话称，随着近期市场回暖，将会逐步取消优惠，同时结合产品升级将上调价格，“逼”客户尽快出手。

　　融科智地北京公司副总经理索颖认为，虽然目前有利好政策，北京楼市成交也呈现上升趋势，但开发商不太可能迅速提高房价。“2014年很多大型房企有惊无险地完成了年度业绩目标，但现在看多数房企仍然面临去库存的压力。”她表示，比起房价，开发商应该更加关注资金的周转率和现金的有效性，让资金滚动起来，开发更多高品质产品比涨价的意义更大。

　　有分析人士认为，在央行降准降息等政策刺激之下，楼市接下来几个月的成交量势必出现短期反弹，价格有可能会逐渐坚挺。对于一线城市及市场基本面良好的城市(即库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，接下来几个月或将出现涨价现象。（崔陆鹏 制图/刘江）

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