■本报记者 赵翰露

　　上月底，持续低迷的房地产市场终于迎来数针强心剂。央行、住建部、国土部、财政部等多个中央部门连续发文，在土地供应、银行贷款、交易税收等多个方面进行调整。对此，房地产业内人士一片欢呼，但部分持币观望的潜在购房者，则感到不小的压力，担心房价出现暴涨，犹豫是否可以出手。

　　以下这些来自学界和业界的最新观点，也许并不能直接回答这些问题；但无论是宏观经济、货币金融、还是行业研究的视角，答案的指向性却非常一致。这或许是一种很重要的参考。来听听他们是怎么说的。

　　记者采访姚洋，他开门见山表述观点：房价暴涨的年代已经过去，未来即使有涨幅，也只会是缓慢上涨。他认为，房地产与宏观经济、与金融走势密切相关。在经济增长放缓的大背景下，房地产的兴衰直接危及金融安全和经济安全。高房价的解决方案并非所谓的“打压”，而是应更多地通过债券发放、人口疏导、房产税征收等经济手段进行调节。

　　政府可以发放房地产债券

　　这一轮的楼市低潮，大背景是中国经济增长放缓，进入一种新常态。在姚洋看来，经济增速放缓之际，中国经不起地产行业泡沫破裂，房地产市场如若“崩盘”，影响金融体系，经济增速会降至“不可接受”的程度。“我们不能听任房地产业跌掉一半，对谁都没好处，经济受不了。”

　　姚洋认为，房地产业最大的风险在金融。“目前全国房地产市场过剩，房子卖不出去，房地产商只能借新债还旧债，死扛，期盼房价来个大涨，然后解套。这种情况放在别的国家，银行很有可能不借，企业就要破产。”在中国，部分开发商因为被银行追债，用房子抵债，银行拿着房子也不敢降价，许多地方有价无市，许多房子没卖出去，大家都在等待。“如果房价大幅下跌，必然导致违约，许多影子银行背后就是传统银行部门，这样就会引发连锁效应，危及整个金融行业。”

　　应对房地产业高库存、高借贷杠杆导致的金融风险，姚洋认为，政府应当发挥作用。“我建议政府发点债券。”他表示，专门的房地产债券可以以政府信用撬动百姓手里的钱，再用这笔钱，去买下房地产多余的库存。“政府可以用较低的价格买下库存，再低价出租或出售给百姓，就此也能解决年轻人的住房问题。”这样做的好处是，将中国过去十多年高速增长累积的财富，变成债券，变成普通百姓的实际财富；而政府再以信用、以长期税收来还。

　　这个思路，与今年3月27日国土部、住建部联合发的“四类九条”新政思路相当一致。新政要求各地将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源；整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房。

　　一线城市限购并非长远之计

　　去年下半年起，面对市场的萧条，不少二三线城市已经公开或暗中取消了限购。但北京、上海、广州、深圳等一线城市，“限购”依旧。

　　在姚洋看来，一线城市的限购，并非长远之计。“短期内，限购对抑制房价上涨能起到一定作用，但实际上，它没有解决根本问题。”根本问题是人口向大城市的不断集中。“一线城市机会多，年轻人就是想来，你靠限购，能限制住嘛？”他认为，以抑制房价为目的的限购，在经济下行时期，反而会对经济发展带来负面因素。“不能单纯考虑房地产，也要考虑宏观经济。”

　　一线城市房价何以居高不下？姚洋认为，这是由于中国的人口结构具有特殊性，上世纪90年代开始，劳动人口数量和比例上升，加上东西部之间的发展不平衡，大量人口涌入一二线城市；与此同时，人们收入在增长，但收入分配不均、投资渠道有限，一线城市的房地产是最被看重的投资品，再加上土地高度管制、供给有限，供不应求。

　　“所以，不能只靠限购，而是要疏导一些城市功能。”姚洋说。

　　政府一定要调控房价吗

　　房地产市场年年调控，却往往被人诟病为“空调”。前些年，面对房价上涨，调控“越调越涨”。那么新的调控手段是否会取得好的效果呢？

　　对于这个问题，姚洋反问，“政府一定要调控房价吗？”他说，通常讲到经济结构调整，人们就会想到“宏观调控”。但实际上，宏观调控和结构调整根本是两回事。宏观调控，是经济运行中的具体手段；而结构调整，是整个经济的结构出了问题，需要调整，需要改革。“靠宏观调控去搞结构调整？行不通的。”

　　姚洋认为，在目前的经济状态下，这样那样的调控是没有必要的。宏观经济压力大，理应放松，用掉多余的产能；如果继续一味压制，只能造成产能的浪费。

　　“所谓的调控，不能老是用行政手段，可以多用一些经济手段。”比如，城市功能的疏导就是经济手段； 再比如，可以开征房产税。

　　“对存量房征房产税，很大程度上可以平抑房价。”姚洋说，“房产税，是调节收入分配的很好的方式。”他认为，90平方米以上，超出自住需求的房产，可以说是纯粹的财产。对财产征税，不会对经济带来太多影响。

　　而开征房产税，对地方政府而言，也是未来房价走势涨幅趋缓后非常稳定的财源。“北京、上海的房价已经不可能出现像前些年那样的疯涨，最多是缓慢上涨，再过十年二十年，可能连北京的房价都要下跌。”