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佳兆业债务压力仍难令人乐观

  • 发布时间:2015-04-16 00:30:00  来源:中华工商时报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  4月13日佳兆业集团发布董事会成员变更公告,公告称郭英成已获委任为执行董事,并任命为董事会主席;郑毅,曾任郭英成的秘书,已获委任为执行董事,均自2015年4月13日起生效。

  这是郭英成自2014年12月31日辞任主席,时隔133天后首次出现在公众视线。

  “郭英成133天后重返佳兆业内,或将重寻新投资者”,“郭英成意外重掌佳兆业杀回马枪,融创收购有点悬”,近日关于佳兆业危机的分析、报道还有猜测,多见报端。

  14日午间孙宏斌在微博回应:“融创收购及重组佳兆业正在如约按计划进行,对佳兆业的收购及重组继续得到了卖方股东、生命人寿和政府的支持。”

  然而14日下午有消息称,融创派驻佳兆业高管突遭免职。

  融创收购佳兆业或生变数

  今年2月6日融创与佳兆业发布联合公告宣布,融创已于1月30日与郭氏家族签订股权买卖协议,拟以1.80港元每股的价格,总计约45.5亿港币收购郭氏家族持有的佳兆业49.25%股权。

  但融创收购佳兆业的先决条件,一是佳兆业是否回复正常运营状态,二是现有债务是否能进行重组。双方规定,假设在2015年7月31日或双方约定的其他时间,条件未被满足或豁免,任何一方都可终止股权买卖协议。

  郭英成回归佳兆业对于融创收购的影响,有看好者,有也看衰的。但融创派驻高管突遭免职,这对融创的收购来说,无疑有点逐客令的意味了,融创收购佳兆业恐又遭绿城境遇。

  不会轻易走上破产清算之路

  4月9日佳兆业公告称,其位于深圳4项处于预售阶段的项目大多数未售单位的锁定已获解除。但由于未售单位遭受中国地方法院施加冻结令而处于司法查封状态,这些项目依然无法正常销售。

  佳兆业称,截至4月7日,上述处于预售阶段的4个项目受司法查封的总建筑面积约为11.18万平方米,依然处于锁定状态的总建筑面积约9.35万平方米。

  另外,佳兆业位于深圳的一部分已落成物业及持作出租自用物业的未售单位也被解锁,项目共计有约3.34万平方米处于司法查封状态。

  据公司估算这批被“锁定”房源总价值超过50亿元。此次项目获得解锁,意味着政府层面对项目的行政封锁解除。

  但行政解锁之后却遭遇司法查封。佳兆业透露,截至4月7日,公司债权人已经向相关法院提出共70份境内贷款下的资产保全申请,公司已接获相关法院对其增加至约148.27亿元境内贷款下的资产保全。

  房源仍遭司法查封,佳兆业资金流就成了无源之水。同日,佳兆业发布公告称,二股东生命人寿将向公司提供13.77亿元的贷款,用于支付公司与生命人寿在去年联合拿下的大鹏地块地价款,以避免因延期支付地价款而受罚。

  这是生命人寿第二次向濒临崩溃的佳兆业输血。2014年12月4日佳兆业宣布主要股东大正出售11.21%股权予生命人寿,生命人寿以16.68亿港元成为佳兆业第二大股东。

  分析人士称,房源行政解锁,意味着佳兆业危机向好迹象;同时第二大股东再次就急,也意味着佳兆业不会轻易走上破产清算的道路,此次郭英成回归,应该是利好公司的债务问题解决。公司整体战略或面临重新调整

  对郭英成重回董事局主席职位,分析人士有各种解读版本。

  有分析认为,部分房源解锁,郭英成重回佳兆业,至少说明公司逐步转向正常运营状态,对于佳兆业内部人心是一种稳定,就有内部人士很是期待,认为董事长回归,佳兆业有了咸鱼翻身的机会。

  郭英成既然已经重回佳兆业,同时最近一段时间资本市场与地产市场都呈现复苏势头,他未必愿意再低价甩卖资产,业内人士分析,加上当初辞任,并不一定出于内心情愿,还有很多不甘心。

  事实上,郭英成重回佳兆业,应该会加大债务处理的力度,资深人士认为,佳兆业应该剥离转手需要加大资金投入的项目,同时尽快脱手一些可售项目以缓解债务资金压力,赢得主动。

  甚至有观点认为,现在佳兆业楼盘解锁后,佳兆业的价值也随之提高,拥有险资背景的生命人寿资金实力比融创更加强大,与其将佳兆业股权低价转让给融创,倒不如通过“部分盘活+分拆出售”的方式实现价值最大化。如果郭英成真的如此打算,那么融创收购难度或会加大。

  但也有分析认为,郭英成回归带来的最大助力是解决境内债务重组,而并非想重新掌控这家公司,据了解,目前郭氏家族正不断转让清算其在内地的公司平台。

  如今内部消息称,融创派驻高管突遭免职,这也从另一角度反应出,随着部分房源解锁,生命人寿出手货款输血,还有郭英成回归,佳兆业或已过最危险期,力图自救。

  有分析人士认为,处于最低谷时,郭英成欲卖股份,但现在郭英成回归,表明郭英成或想重振旗鼓,那么佳兆业的整体战略或将生变。

  说服债权人是化解危机关键

  或许,佳兆业力图自救,并没有错,但佳兆业的债务危机仍难以让人乐观。

  事实上,截至4月7日,佳兆业已接获相关法院对其增加至约148.27亿元境内贷款下的资产保全,这不是一个小数目。

  据佳兆业披露的数据显示,截至去年底,公司境内外贷款人的计息债务总额累计650亿元,其中,境内贷款479.7亿元,包括124.18亿元银行债务、355.53亿元非银行财务机构债务;同时公司还有170.38亿元境外贷款。

  目前佳兆业的销售回笼资金却持续大幅减少,今年前两个月销售额分别仅为5.15亿元及1.43亿元,相比去年11月及12月的20.98亿元及15.92亿元大幅减少。

  截至3月2日,佳兆业总现金结余仅为18.97亿元,较去年6月底大幅下跌83%,其中13.31亿元为受限现金,5.66亿元为不受限现金。据分析,目前状况将不足以支付2015年约298亿元的到期债务。

  业内人士认为,深处债务危机中的佳兆业如何摆脱危机,无论是郭英成回归,还是融创收购,很重要的一点是必须重启债权人对于公司的信心,并获得债权人的支持,只有获得债权人的支持,最佳的债务解决方案才可能出台,当然避免破产清算应该是郭成英还有债权人还有收购者共同的利益底线。

  分析人士认为,事实上债务谈判一直在进行,债权人希望债券被担保,但这一点显然非资金特别雄厚并敢于豪赌的人士才可能如此决断,目前佳兆业危机逐步转好,债权人更会高估佳兆业的价值,而难以让步,所以如何说服债权人,仍是解决佳兆业危机的关键点。

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