尴尬的养老地产业

　　总的来说，现在养老地产还不成熟，还有5年至10年的培育期。尽管试水者众多，我国仍没有公认的养老地产的“典型成功样本”。现在大家都还在摸索商业模式

　　法治周末记者 汲东野

　　养老地产被誉为地产界的“朝阳行业”，前景被普遍看好。

　　据不完全统计，目前已有80多家品牌房地产开发企业、10余家保险企业和大量的外资投资企业布局中国养老地产市场，投资总额超3000亿元。

　　据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场规模约为4万亿元，到2030年则有望增加至13万亿元。全球房地产服务机构高力国际近日发布报告称，中国的养老地产市场，正成为私营房地产发展商及投资者的潜在开发领域。

　　商业模式还在摸索

　　然而，目前为止，尽管试水者众多，我国仍没有公认的养老地产的“典型成功样本”。

　　不过，也不乏有试水者各自探索盈利模式，例如绿城的“学院式养老”、保利的“三位一体”养老模式、万科的“邻里式养老”、亲和源的“社区化养老”等。

　　明源地产研究院评论认为，养老地产盈利模式尚处在探索阶段到明朗阶段，虽然距盈利模式成熟尚有距离，但在2015年，将会有更多企业对养老地产盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的创新将是今年的主旋律。

　　位于陕西西安的荣华控股企业集团是进军养老地产市场中的一员，他们开发的西北首家会员制养老社区，采用了“居家+机构”的新型养老模式。

　　荣华控股营销策划部副总监舒利在接受媒体采访时曾说，在荣华集团的企业理念里，我们打造的不单单是养老地产，不是简单地建一栋房子，而是打造一种服务产业。

　　绿城集团从2007年就开始了对养老地产的专题研究，早在几年前，绿城就已确定养老地产业务的重点不是地产开发，而是养老服务，绿城需要从开发商转向服务提供商。

　　当然，养老地产领域仍有一些以做地产开发为主的试水者。

　　舒利认为，自2010年起，就有不少国企、民企、外国企业等进入中国的养老地产。但在很长一段时间里，大家都认为养老地产，就是找一个山清水秀的地方盖几栋漂亮的房子，最多配备一些适老化设施即可，基本上是概念大于实际意义中的产品。

　　事实上，很多陆续进入养老地产领域想要分蛋糕的企业仍抱着“建房子卖房子”的想法。

　　北京一家房地产企业负责人于华(化名)告诉法治周末记者，他也正筹划在北京郊区做一个养老地产项目。

　　“这是一个长期的投资，我打算先建一批养老地产，比如老年公寓，用医养结合的模式，引进国外的养老医院。同时，再结合文化项目、旅游地产、休闲度假为一体，做综合开发，项目主要针对的是能完全自理或半自理的老人。”于华说。

　　“不过，总的来说，现在养老地产还不成熟，还有5年至10年的培育期。现在大家都还在摸索商业模式。”

　　赚钱还是靠卖房子

　　于华很看好养老地产的前景。“能赚到钱。当然，做面向普通人的基础养老是很难赚钱的，但是做面向高端消费人群的医养结合的养老，就可以赚钱了。不过，赚钱还是主要靠卖房子。”于华分析说。

　　这不仅让人想起十余年前北京顺义区的北京太阳城国际老年公寓(即太阳城)，太阳城是当时国内最早的专门面向老年人的房地产项目，它的入住率可以达到100%。

　　有媒体调查，现在，太阳城已经成了名副其实的老年社区，房价也涨了3倍。小区的老人们对小区的评价还是很一致:“起码小区内有食堂，一天人均饭钱也不过20元。此外，就是小区有医院、有急救车，急救效率高。”

　　但是，据媒体调查，小区针对老年人的服务水平和服务内容却与刚入住时相去甚远。同时，随着房价物价的上涨，相应的养老成本，包括护工费等也都在水涨船高。

　　这不禁让人思考，“养老地产”究竟是在“卖房子”还是“卖服务”，怎样处理卖房子、卖服务与盈利之间的关系。

　　据了解，目前，为了快速回笼资金、实现盈利，养老项目的投资人可谓“花样百出”。除会员卡制、保证金制、直接租住制外，还有“打擦边球”的“卖房制”。

　　“花样各式”的养老地产服务项目，暴露出养老地产业的一个尴尬现实，与表面热闹的养老投资相比，真正能提供专业养老服务的机构其实并不算多。

　　养老地产土地政策落地

　　“养老地产的真正盈利点主要在于卖房子，其他养老服务的部分运行起来，肯定是赚不了多少钱的。养老服务部分相当于做国家福利，做养老事业了。并且，如果这个项目能做，财务费用也会比较高，投资回报率会比较低，前期的收益不会太好。”于华说。

　　有专家总结，中国养老地产仍然面临诸多挑战，其中就包括:缺乏能够准确传达中央精神的可操作性配套政策;尚未有可被消费者和监管机构同时接受的成熟盈利模式;缺少可提供持续资金支持的多样化融资渠道等。

　　于华也估计到做养老地产可能会面临的困境，但是，他认为，“因为企业发展要看远景，要做国家政策所鼓励支持的，所以我还是想早些尝试”。

　　然而，“养老地产项目从来都不是先规划、找个山清水秀的地方，而应该是先有需求、有市场，再去拿地。做养老，一定要摆脱传统地产思维。”全联房地产商会创会会长聂梅生在接受媒体采访时说。

　　尽管养老地产屡遭质疑，盈利困难重重，但仍无法阻挡汹涌而来的老龄人群，无法阻挡市场对于养老地产的热情。

　　2014年，国土资源部发布《养老服务设施用地指导意见》，规定对于营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主，出让或租赁建设用地使用权可以设定抵押权。

　　明源地产研究院评论认为，这意味着建设性养老用地有了国家规范;出让或租赁建设用地使用权可以抵押获取资金，拓展融资渠道，减缓资金压力。这个关于养老地产的土地政策的落地，标志着养老地产享受国家优惠政策的开端，接下来可能专门针对养老地产的税费、津补贴等的政策也会陆续出台。