“3·30”新政落地两周，广州二手楼市迅速复苏

　　3月30日，国家出台房地产新政“组合拳”，二套房贷降首付至四成，营业税免征条件从5年下调至2年，其中营业税“5改2”对二手房市场带来最大利好。“3·30”新政落地两周，广州二手房市场迅速回暖，记者从广州各大中介行以及白云、荔湾、海珠中介门店了解到，睇楼量、放盘量和成交量都环比增长50%以上，由于营业税免征条件变为证满2年，故此目前市场盘源七八成都为营业税免税的盘源，以业主实收的方式交易的话，买家无形中减少5.6%的支出。

　　文/图：广州日报记者 李凤荷

　　国家免税，是否买家得益呢？坊间风传各地业主坐地起价，临时反价，据记者了解，广州市反价潮尚不算严重，不过原本存在5万~10万元的议价空间已消失，业主心态强，铁价不二。此外，“3·30新政”出台后有一批新增证满2年的盘源出笼，放盘的旧盘盘源价格高出一截，买家要注意比较做个精明消费者。据中介人士透露，目前买家面对业主反价依旧理性，遇到业主反价宁愿再看其他盘源也不肯追价。不过，如果市场积攒的“长寿盘”在这一波成交浪潮中被消化，买家是否愿意接受新增盘源的高价仍是未知之数。

　　交易登记中心直击：

　　人气虽足 暂不需排队

　　“3·30新政”出台后，房地产交易登记中心的排队照流传网上，以显示新政立竿见影的效果。近日，记者到海珠区、荔湾区房地产交易登记中心现场观察交易过户情况，下午时分交易登记中心不需要排队，且目前房地产交易都可进行预约，在门口排队拿号其实并无必要。

　　记者在海珠区房地产交易登记中心一楼看到没几个人，建行交费窗口也只有“小猫三两只”，不过上到2楼交税及3楼过户登记处却看到人气很旺，目测估计有10多个房地产交易个案在办理。记者在现场听到中介人员一边带高龄业主前来办理手续，一边在电话里说着：“今晚已约到业主。”可见，在新政助力之下，中介人员的“春天”的确已经到来。而芳村浣花路的荔湾区房地产交易登记处在下午3时人不算多，2楼交税和过户处约有四五宗交易在办理。从交易量来看，荔湾区二手房交易量低于海珠区，人气差一点是意料中事。

　　白云：“云山长寿盘”成功出货

　　满堂红景泰直街分店店长柯雪玲表示，新政出台后成交的确比以前好很多，估计成交涨了50%左右，最重要的是买家做决定快了，且承价能力比之前强。如白云万达广场旁的云山雅苑到今年8月才证满5年，营业税“5改2”使该盘受惠，4月2日该分行成交了该盘一个69平方米单位，价格为190万元。据了解，云山雅苑同类型房源去年成交价约170万元，两个多星期前他们接到这个盘源还担心买家承受不了这个高价，新政出台后盘源迅速消化，让他们非常意外。云山雅苑一个放盘一年多的“长寿盘”为71平方米两房，由于位于3楼且毛坯状态，业主放盘一年多都未有成交，新政后终于趁机出货成功。

　　合富置业高级营业经理唐冬华表示，新政后业主心态确实较之前有所增强，新政前也有小部分出售小户型的业主反价，100万元左右的物业反价两三万元左右，而新政后业主反价幅度则扩大到5万~10万元。

　　海珠：优惠取消变相涨价五六万

　　海珠区向来是二手房成交大区，东晓南区域集中数个大盘。满堂红英豪分店店长蔡就卿告诉记者，营业税“5改2”，对英豪花园四、五期带来利好，因为四期要到年底才证满5年，五期则有部分房源在今年六七月就证满2年，营业税“5改2”，市场新增了一批电梯次新房的盘源。蔡就卿表示，以往业主会开一个放盘价，再告诉中介一个底价，通常底价比放盘价低5万元，如果客户有诚意且付款方式符合业主的条件，业主愿意以底价成交。新政出台后，业主的底价已消失，无形中楼价涨了5万多。

　　据中介人士反映，即使是遇到东晓南业主要求反价，买家宁愿选择再看其他盘源。以东晓南片区来看，楼价跨度较大，南洲花园20多年楼龄的楼梯楼单位万元出头，位于东晓南地铁站附近的晓港湾楼梯楼单价在1.7万~2万元/m2，颐景华苑和锦绣星城等电梯次新楼价格在2.5万~2.6万元/m2，这些电梯次新楼的楼龄大约为5年，部分已证满2年。

　　中原地产江燕路分行高级营业经理李彩云告诉记者，营业税“5改2”，使该片区约八成的盘源都符合免征营业税的条件。由于江燕路好几年没一手房推出，附近二手房楼龄都不短。新政出台后，部分业主提高放盘价10%~15%，以往放100万元的单位，现在要110万元才能成交。李彩云表示，新政出台后，也令各付各税的业主省下税费。富力顺意花园一个业主3月15日签约出售房屋，因当时房屋证不满5年，税费较重，业主又急售，愿意各付各税。目前由于买家尚在申请贷款，尚未最后递件过户，新政出台后该房屋由于已证满2年，业主省了5.6%的营业税。

　　番禺：业主反价 客户转买一手

　　合富置业祈福四分行主管李城开表示，新政后证满2年但未满5年的物业，不少业主反价5%，不过，由于新政前这类物业的营业税等税费由买家承担，因此，新政后即使业主反价5%，对买家来说，投入的购房资金总额几乎没有变化。新政后，买家若遇业主反价，会另选其他物业，而反价后的物业，只要价格没有超出市场价，还是会有其他新买家关注。李城开表示，番禺一、二手房源选择多，许多客户如果遇不到心仪的二手房，都可以转买一手房。

　　荔湾：电梯次新楼免税上市

　　中原地产康王路二分行高级营业经理严淑贤表示，通常老荔湾成交多数是二三十楼龄的楼梯楼，毕竟电梯新楼不可能证满5年，总价高加上营业税5.6%，并非一般购房者买得起。营业税“5改2”，老荔湾康王路一带有不少电梯次新楼符合证满2年的条件。严淑贤给记者数了一下，康王中路的美荔尚筑、万科金域华府，黄沙的逸翠湾除了A3和A4楼王单位最迟卖外，其他正常出证的单位已符合证满2年的免税条件。最近他们成交了两个130~140平方米的电梯次新房，总价在450万元，新政后看楼的改善型买家出手较踊跃。

　　新政激活广佛两城

　　改善型住宅成交

　　广州日报讯 （记者王荔珏）改善型换房客在“3·30新政”下受惠最多，广佛两地改善型二手房市场在新政出台后迅速被激活。合富置业市场经理梁燕明表示，二套房贷首付下调的确促使一批首次换房的改善型购房者加速入市，如广州二手市场在新政出台后首周120平方米以上的大户型成交比例较新政出台前明显上升，而佛山桂城、盐步等与广州相邻的区域，新政出台前一周几乎只有首次置业者独撑二手房市场，而新政出台后改善型购房者入市积极性同样被激活，面积在120~144平方米的中大户型二手房成交比例亦出现增加趋势。

　　据“阳光家缘”数据统计，3月30日~4月5日广州二手房网签量逼近900宗，是一年以来二手房网签量最多的一周，环比上升35%，而去年同期清明假期当周的二手房网签量还不足600宗。

　　据合富置业成交数据，新政出台前一周基本还是首次置业者支撑大市的佛山二手住宅市场，在新政出台后首周，改善型换房个案占比马上飙升到三成。与广州相邻的桂城、盐步这些区域，新政后首周就率先录得改善型购房个案出现，当中更包括了多宗120平方米以上大户型二手房成交。数据显示，新政出台后首周佛山面积在120~144平方米之间二手房成交占比突增至三成多，而新政前一周的成交比例仅占两成。

　　天河学位微调 对周边二手价影响不大

　　新政后学位房业主近半反价

　　广州日报讯 （记者刘丽琴）日前，广州市天河区教育局对今年该区部分小学招生地段进行微调，地段微调学校包括泰安小学、新元小学、棠下小学、华成小学、天府路小学和华融小学。从结果来看，天河北林和村新楼盘峻林住宅小区划归华成小学，华景小学附近新楼盘华景锦苑则划归棠下小学，翠湖社区纳入天府路小学招生地段。

　　业内人士表示，招生地段每年都会有微调，部分学校由于生源调整的原因，招生地段会出现微调，不管是一手楼盘买卖，还是二手房交易，学位都是最大卖点，然而多数情况却是，中介和房地产商在买房时的学位承诺并不会写入购房合同。相对于新房而言，选择一直保持划片区稳定的二手学位房风险可能要小些。

　　华景锦苑学位划入棠下小学 或致该盘跌价

　　中原地产枫叶路分行营业经理龙良梅认为，现时，带华景小学学位的华景新城电梯楼均价约2.6万~3万元/m2，由于该片区不少买家是冲着学位购买华景锦苑，因此华景锦苑划归棠下小学，会引起该楼盘未来的楼价下跌，以一套约100平方米的三房来算，总价基本都达300万元，而失去了省级学位的支撑，可能会导致其总售价下滑40万元左右。

　　不过，龙良梅表示，由于华景新城二手交易比较活跃，置换频率高，户型、货量选择多，虽有这一学位的调整，但对该板块二手楼价影响并不明显。近期业主放盘价与“3·30”新政前基本持平，而现时成交均价也基本与去年同期持平，相信下半年还会有轻微的涨幅。

　　华阳小学学位房“3·30”新政后近半业主反价

　　据中原地产新侨怡分行高级营业经理张海鹏介绍，由于峻林住宅小区周边较少新楼盘，该楼盘此前售价基本在4.5万~4.8万元/m2，且以大户型为主，总价基本都在500万元以上。购入该楼盘业主多是看中该路段的综合因素而来，并不都是冲着学位购买的，因此相信这次的学位微调对楼价的影响并不会很大。目前，该板块带华阳小学学位的二手房同比去年约有10%~15%的升幅，如一套面积约80平方米的侨怡苑电梯两房，去年放盘价为220万元，今年放盘价已经达到245万元。

　　据张海鹏透露，自“3·30”新政后，约有40%~50%的业主反价，幅度在3%~5%左右，且议价空间较年前减少。而学位房买家如是急需用到学位的，入手速度较快。

　　翠湖社区学位纳入天府路小学 对成交影响不大

　　中原地产上寓分行营业经理廖其荣表示，该板块近90%的二手楼盘都是带天府路小学学位的，而此次天河区学位地段微调，是将翠湖社区纳入天府路小学招生地段，且天府路小学本身新增了翠湖校区，因此对该板块二手价影响不大。但该板块在“3·30”新政后明显活跃起来，看房客增多，而部分业主出现“惜售”或“反价”，如一套东方新世界92平方米南向两房，此前放盘价为330万元，近期业主反价至350万元。廖其荣认为，二手买卖的天平逐步向“卖方”市场倾斜，但由于此前放售盘源仍在消化中，因此，成交量攀升尚未明显展现。