■本报记者 赵翰露

　　3月多项楼市新政频繁落地，提振市场信心，使得月末成交出现少量“翘尾”。但从整个一季度来看，上海商品住宅市场一反去年四季度的火热表现，交易量直线下降，而且比去年一季度还要低。

　　对于后市，业内人士预计，随4月房企推盘节奏加快，以及二手房买卖双方心理博弈落定，楼市新政影响将逐步释放，楼市交易整体低迷的格局也会有所改变。

　　低迷成交“刚需”占主体

　　市房地产交易中心数据显示，今年一季度，上海新建商品住宅（不包括保障住宅，下同）成交195.9万平方米，比去年一季度减少1.6%，比起去年四季度更是“拦腰”下跌。其中，1月份交易面积75.7万平方米；2月，受春节影响跌至“冰点”58.1万平方米；3月，受多项楼市新政影响，交易面积反弹至78万平方米，但仍低于去年同期。

　　在全部成交面积中，刚需占据最大比例。一季度，上海新建商品住宅中，单价低于2.5万元/平方米的产品成交面积，占交易总量56.9%，70至140平方米的中小户型占到交易总量的74.5%。从板块活跃度来看，单价在2.5万元/平方米以下的嘉定主城区及安亭、浦东周康、金山新城、松江新城及泗泾等区域，位居板块成交面积前列。相比之下，单价超过4万元/平方米的板块中，仅有新江湾城板块进入成交量排名前列。

　　整个季度来看，二手房市场也持续低迷。网上房地产数据显示：一季度，二手住宅挂牌数一路走低，3月仅为7.7万套，为去年以来最低水平。成交套数上，除2月跌落到1万套，1月和3月分别达到1.8万套和2.1万套。此外，二手房挂牌趋势也与新房类似，嘉定、松江、金山、奉贤等外围刚需区域的挂牌成交相对活跃，部分中心城区的挂牌量和成交量均有不同程度下降。

　　供应前高后低十年罕见

　　上海楼市成交低迷，与较低的市场供应有关。一季度，全市新盘入市面积仅为183.3万平方米，同比减少30%。耐人寻味的是，整个供应节奏前高后低，1月最高为74.2万平方米，3月最低为51.1万平方米。

　　中原地产研究员表示，如此供应节奏近10年来都没有出现过。通常情况下，春节前是传统淡季，新盘量较少，春节后往往会放量。但今年有所不同，春节后房企开盘仍然“拖沓”，似乎在等待楼市新政落地。比如嘉定，今年1季度供应量仅23.5万平方米，同比减少55.9%。进入3月，虽有个别楼盘开始预热，但也只是为4月造势。业内人士预计，随着新政逐步显效，4月房企将加快推盘节奏。

　　相比推新盘，“去库存”是多数房企今年一季度更重要的任务。数据显示，去年上海新建商品住宅供应库存持续走高，9月达到历史高位，至今仍在高位“盘桓”。不过，在“去库存”过程中，部分房企推出的“3%首付”等优惠活动，对成交拉动比较明显。

　　新政落地季末行情翘尾

　　市场期待的楼市新政于3月30日晚间落地，其中涉及二套房首付比例下调、公积金首付比例下调和二手房交易税费调整。新政对3月乃至一季度楼市的影响时间有限，但仍令季末出现一定的“翘尾”行情。

　　从统计数据来看，整个3月，新建商品住宅成交面积为78万平方米，而光是3月30日和3月31日两天，日均交易量就达到了4.7万平方米。

　　网上房地产数据也显示，3月最后一周，二手住宅挂牌7.8万套，环比增加0.9%。

　　据中原地产推算，3月最后一周全市二手住宅成交约7420套，环比增长38.2%，部分业主开始酝酿涨价，持有房屋满2年不满5年的业主，报价平均上涨3%至5%。新政影响有望持续释放。