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“酬金制”能否破解物业收费困局?

  • 发布时间:2015-04-02 08:33:24  来源:福建日报  作者:佚名  责任编辑:罗伯特

  《厦门市物业服务收费管理办法》已于今年1月正式实施。这是全国首部专门规范物业服务收费行为的地方政府规章。办法规定,业主大会成立后,物业收费可以采取包干制、酬金制形式,具体收费形式由物业服务合同约定,物业服务与收费要做到质价相符。

  厦门市物业管理协会曾在近300家物业服务企业中,抽取80个样本做调查,结果发现,物业企业普遍喊“亏”。亏损的原因有二:其一,业主拒交物业费,物业企业收费率低,不少企业收费率在50%-80%之间,有些企业甚至只能维持在10%左右;其二,工资上涨,对人工费用占成本70%以上的物业企业而言,这是难以承受之重。

  一些业主拒交物业费,理由是物业企业收支不透明。而物业收费上调受阻,原因亦不外乎如此。举个例子,从2008年到2012年,厦门的月最低工资标准由750元上涨到1200元,相关主管部门测算后上调了物业收费指导价。然而,物业企业拟据此上调收费时,却遭到了业主们的抵制——按照规定,物业调整收费标准,应征求业委会同意后启动调价程序,在业主大会上经过小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意,方可实施。不少业主以“没有收支明细”为由,投了反对票。

  业内人士透露,物业企业收费率低于80%,就难以维持正常的经营管理活动。在收费率低现状无法改变、上调物业收费又无望的情况下,不少物业企业为了平衡收支,往往通过降低服务质量、放弃某些管理项目等手段来压缩成本,保安员、保洁员“老龄化”就是突出的表现。还有一些物业企业干脆直接“撤盘”,停止服务。据报道,岛内外都出现过物业企业“不辞而别”的事件。

  物业收费似乎已陷入困局,形成了“业主欠缴物业费、反对收费上调——物业企业因控制成本而降低服务标准或履职不到位——更多的业主拒缴物业费”的恶性循环。目前,双方因物业费问题对簿公堂的事件也屡见不鲜,思明区人民法院甚至专门为此建立了物业纠纷诉调衔接机制。

  为何会如此?在笔者看来,根源在于此前“包干制”的物业收费模式。

  所谓的包干制,是指由业主向物业服务企业支付固定物业公共服务费,盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。这种方式存在弊病:在收费定额定量的情况下,物业企业提供的服务项目越多、服务质量越高,所支付的成本相应越高,利润也就越低。如果将业主和物业企业当作博弈的双方看,后者必然会有提供低质服务的冲动。这就会出现一种结果:一旦物业费标准不能适应物业管理服务成本的增长,“偷工减料”的行为便会发生。

  厦门规定,物业服务收费可采用“酬金制”,并对恶意拖欠物业费的“搭便车”者设置了惩戒措施,这显然有助于祛除包干制的弊病。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制下只有酬金部分属于物业企业收入,物业费属于代收性质,账务须公布,这可保障业主享受到质价相符、公开透明的物业服务,同时还可以保障物业公司收到合同约定的酬金而不会出现亏损,一举两得。

  进一步看,在政府指导价模式下,物业收费有“一刀切”之嫌。酬金制是一种业主和物业双向选择、自由协商的市场化定价机制,可满足不同层次的市场需求,能够不断提高物业企业的管理水平,通过有效的物业管理来降低小区的折损速率,减少隐性损失。当然,业主也应更关注所在小区的物业管理,参与到社区治理当中,避免陷入“反公地悲剧”。

  目前,物业服务费的缴交以物业服务合同签订时间来划分,原则上按“老人老办法,新人新办法”来操作执行。期待在新的周期,业主和物业公司能积极推动酬金制物业合同,形成合力,共同为物业收费困局破题。

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