■土地市场季报

　　一系列楼市利好政策出台，楼市信心得到加强，加上品牌房企土地储备量下降，面对优质地块，纷纷不惜溢价夺地。2015年第一季度东莞土地市场供需出现明显回暖。第一季度全市共有34宗地块挂牌上市，出让面积约143.64万平方米，虽然不能和2014年同期相提并论，但相对于“冰封期”的2014年下半年，今年第一季度土地供应回暖趋势明显，土地供应环比上涨两倍多。业内预计，今年土地市场将出现供需两旺。

　　品牌房企包揽8宗商住用地

　　品牌房企拿地积极，一季度8宗成功交易的商住用地皆被5大品牌拿下。其中大石龙片区楼市发展前景被广源地产看好，其在茶山以底价拿下“双星子”地块，面积总计6.14万平方米，楼面地价均为1500元/平方米，位居开发商拿地规模排名首位。

　　碧桂园地产以溢价率11%竞得大朗蔡边村约5.59万平方米的大地块。大朗作为碧桂园2009年入驻东莞首发地以及大朗碧桂园的“品牌效应”、2014年碧桂园52.57万平方米的巨大销量降低了其土地储备，是其再次拿地的主要原因。

　　中惠熙元地产以82%溢价率拿下凤岗约1.66万平方米和以底价竞得虎门赤岗社区约3万平方米两热门区域地块，彰显其更加重视区域布局策略。三正地产入驻桥头以底价竞得1.54万平方米地块，紧随其后，又以溢价率38%竞得其熟悉的临深区域凤岗1.86万平方米地块。继在石龙海伦湾热销形势下，海伦堡地产被东莞楼市发展前景吸引，以高溢价率65%豪夺寮步塘边村2.6万平方米商住商服用地，楼面地价约为3472元/平方米。

　　溢价与流拍共存，9宗成交地块中有5宗溢价，有两宗流拍，彰显了房企拿地的理性。两宗流拍地位于供应量偏大或经济基础较为薄弱的区域，其中一宗位于横沥镇半仙村，面积约为5.58万平方米稍显过大，在2014年横沥碧桂园已大量消耗了本地购房需求情况下，开发商对此地块的欲望可以预判并不强烈。另一宗位于樟木头镇樟罗社区商服用地，出让年限仅为40年，且面积同样为5.58万平方米，地块相对较大，作为樟木头商业项目来打造，具备一定开发难度，最终以流拍收场。

　　一季度商住商服土地市场回暖迹象明显，瑞峰市场研究部经理李玲玲认为，受2014年下半年土地市场遇冷，多宗地块推迟延缓至今年年初上市。为迅速预热土地市场，政府推出的热门区域优质地块明显增多，凤岗、虎门、寮步、茶山等镇都有优质地块出让，吸引房企出手。此外，经过2014年第四季度的业绩冲刺，开发商资金紧缩有所缓解，加上政策利好不断，市场预期向好，房企拿地意愿也有所增强。虽然房企拿地心理依然较为谨慎，但遇到优质地块也会集体出手，不会犹豫。一季度商住商服用地的溢价率达30%，其中凤岗雁田、大朗蔡边、寮步塘边以及樟木头加油站等5宗地块溢价出让。

　　业内人士分析认为，在楼市向好的形势下，房企扩大战略布局范围。三正地产不局限于凤岗区域，开始向东北片区进攻，首次进驻桥头；中惠地产转战近期房地产热门区域，首次向凤岗、虎门布局；海伦堡地产2011年首战挥进石龙，今年启动第二站落子寮步镇，深耕东莞的决心由此可见。

　　工业用地出让依然是重头戏

　　数据显示，今年一季度工业用地的出让依然是重头戏，共有23宗约110万平方米的工业仓储及科研用地。其中松山湖出让的10宗30.5万平方米的科研用地，分别被中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司（7宗）及东莞松山湖金融谷投资有限公司两家公司（3宗）拿下；麻涌“互联网+物流”电商生态圈创建如火如荼，引进京东、阿里巴巴、DHL、中粮、周黑鸭等15个优质电商项目落户麻涌，麻涌电商氛围加重，预计后市麻涌物流地产的地块（工业地块）供应将会大增，而周黑鸭食品工业园、肥仔秋食品、中汽宏远汽车在今年一季度纷纷布局麻涌，均获取了一宗工业用地。

　　对于土地出让方面，国土和住建部出台在《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》中鼓励未开发房地产用地可转型利用。分析人士认为，东莞也正处在产业转型的阶段，产业地产正蓬勃发展中，因此工业仓储及科研用地将是炙手可热，根据城市发展的需要，后市工业用地或继续加大，麻涌、谢岗、石排、大岭山等镇皆有多宗地块出让。

　　二季度土地市场预计供需两旺

　　4月份将有3宗商住商服用地出让，其中樟木头樟罗社区地块的商服用地，面积约5.58万平方米，第三次挂牌出让；黄江镇林场超十万平的商住地块，地处莞深高速与公常路交汇处，起始楼面地价3031元/平方米，周边金地湖山大境和碧桂园翡翠山项目在售；石排镇李家坊地块位于李横路，面积约1.52万平方米，楼面地价为2100元/平方米。

　　李玲玲表示，3月底，房地产市场迎来了最密集的政策利好“轰炸”，公积金调整、套型可适当根据市场调整、未开发房地产用地可转型利用、二套房首付比例下调、个人住宅转让营业税征收年限从5年下调至2年，政府“救市”措施一轮接一轮，预计在一系列利好的冲击之下，楼市将迎来供需两旺的局面，成交量上涨的通道或正式启动，届时房企去货压力将减小，资金回笼周转速度将加快，拿地热情将会大大提升。

　　对于东莞来说，东莞房地产市场供需目前处在相对平衡的状态，而在各个利好政策的冲击下，预计土地需求都将加大，根据市国土局预告显示：二季度预计将有约16宗60万平方米的商住商服用地入市，出让区域集中在大岭山、樟木头及水乡片区等区域，其中南城会展地块和黄江林村出让的两块巨无霸商住商服地块，面积均超过10万平方米。整体来讲，今年东莞土地市场将保持平稳上升态势。