3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），引发各界关注，被称为楼市“新政”。

　　《通知》提出四类九条措施，主要涉及土地供给、住房套型等方面的政策调整。业内人士认为，此番楼市“新政”凸显有松有紧、合理转化两大亮点，贯彻了今年《政府工作报告》的要求，坚持分类指导、因地施策，有利于房地产市场平稳健康发展。

　　要点一？？供过于求地区可暂停土地供应

　　记者查阅《通知》发现，该文件主要内容为四个方面，分别为：合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构、统筹保障性安居工程建设、加大市场秩序和供应实施监督力度。

　　其中，在合理安排住房及其用地供应规模方面，《通知》要求各地科学编制住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等作出统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。

　　值得注意的是，《通知》要求各地加强住房用地年度供应计划编制，结合商品住房累积可售面积总量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模。住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

　　要点二？？可购买商品房作为保障房

　　《通知》除了要求各地合理安排住房及其用地供应规模，在住房及用地结构上也要求进行优化。

　　其中，对于住房供应套型结构的优化上，《通知》要求各地要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构。

　　对于保障房建设，《通知》明确提出各地要多渠道筹措房源，进一步加大住房保障货币化工作力度。符合条件的商品住房可以作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构。

　　要点三？？房企违法将被重罚

　　除了住房和供地政策的调整，《通知》对市场监管也提出了明确要求。

　　根据《通知》，各地住房城乡建设、国土资源主管部门要强化房地产开发全过程的联动监管。对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的处罚信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。

　　与此同时，《通知》要求国土资源主管部门要及时将在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业信息告知住房城乡建设主管部门，住房城乡建设主管部门要依据房地产开发企业资质管理规定，予以相应处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。

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　　房地产“新政”凸显两大亮点

　　对于《通知》提出的四类九条措施，交通银行金融研究中心研究院夏丹表示，具体来看，《通知》主要有两大亮点：一个是有松有紧，“有供有限”；另一个是合理转化，“转型利用”。

　　“当前房屋和土地的供求均存在区域性失衡的矛盾，其中土地消化周期的长短是影响该区域长期供应是否过剩的一项重要因素。”夏丹表示，对于住房供应明显偏多或建住宅用地规模过大的市、县采取“减少住宅用地供应量直至暂停计划供应”，同时对于住房供求矛盾较突出的热点城市“根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模”，体现了政策制定的灵活性和分化性。

　　“除了在住宅用地供应上的调整，《通知》还提供了两类‘转型利用’的新思路。”夏丹指出，第一类是供给过剩地区未开发房地产用地的转化。对于房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可将其未开发房地产用地的用途转化为国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。

　　“这是一个新的提法，体现了调节房地产用地过剩和扶持国家支持的特定产业的双重导向，是从国家经济和战略全局的一种综合考量。”夏丹说，第二类是商品住房可向棚改房和公租房转化，这一思路已在之前的住建部收购商品住房用于保障性住房当中有所体现，本次更是进一步明确。

　　南方日报记者 牛思远

　　■落地

　　“70/90政策”会否取消？

　　《通知》提出，优化住房供应套型。立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。

　　有不少人提出疑问：这一提法是否意味着自2006年出台至今、已执行近9年的“70/90政策”有望取消？

　　事实上，尽管天津、成都已取消70/90政策，但部分城市依旧还在执行，随着全国两会后楼市由“指导”代替“调控”，取消呼声日渐强烈。世联行首席技术官黎振伟表示，近几年广州在土地出让时已经较少严格强调每幅地块90平方米以下中小户型比例要达到七成，但是个别地块仍然会限制中小户型比例，按照新的通知要求，其实就是对土地供应中的户型限制等要求不再一刀切。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则表示，这是国家正式文件首次松绑70/90政策，特别是提到已经拿地的开发商如有需求的，可以向政府申请调整户型，这也突破原有的限制。

　　黎文江也表示，广州的实际情况是中小户型房源更好卖，开发商自动地会建成中小户型。

　　小户型作保障房会否在广州落地？

　　“收购商品房作为保障房，对广州来说并不实际。”黎文江表示，由于保障房有户型限制，要求不能超过50平方米，而像这样的小户型房型本身也卖得很好，不会有库存，现在广州楼市库存的多是大户型，这类房子又不适合当保障房。

　　黎振伟认为，广州尽管楼市库存也存在压力，但是主要是在外围区域，而且目前的库存量也没有大到需要政府出手购买商品房作为保障房房源。他分析说，政府购买商品房作为公租房房源，一方面涉及需要对原有的户型进行改造，以达到公租房的户型要求，另一方面，需要对楼盘的各种公共配套进行调整，满足保障房居住人群的需求。

　　合富辉煌（中国）市场研究中心发布报告显示：目前广州楼市的消化速度明显好转，截至今年年初，十区两市的存量消化周期下降至12个月左右，但是存量却达到了一年多来的最高位。专家表示，巨大的货量必将令到出货意欲明显的开发商不敢过快提价，价格将保持相对平稳的水平。

　　南方日报记者 郑佳欣