□金陵晚报记者 朱黎玲

　　大观天地mall，曾是城北地区最早、最大的商业综合体，推广之初号称将打造“南京外滩五星级购物中心”，但经营近5年后，却面临大批产权式小商铺生意冷清、开发经营公司无法及时按约支付租金的窘境，并遭到业主维权。专业人士提醒，此类售后包租的分割产权式商铺，风险巨大，早已明令禁止出售。

　　业主：经营不善租金被拖欠

　　这座总建筑面积10万平方米以家庭娱乐消费为核心的商业综合体位于建宁路300号。

　　2008年12月，张女士购买了其一楼的商铺2间。其中一间商铺的面积为17.65㎡，单价26676.37元/㎡，总价470838元。2010年5月大观天地mall开业，业主们当月拿到了租金。

　　其当初签订的《南京大观天地mall商铺房屋委托经营合同书》显示，商铺的委托经营期限为8年，年租金回报为商铺总房款的8.5%，张女士的商铺租金为10005元/3个月。

　　自商铺租赁正式营业起计算，2010年4月30日至2018年4月29日止。每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间是图腾置业发展有限公司（下文简称图腾）向业主支付租金的日子。但这个季度的租金却迟迟未支付，包租方图腾以一张《致大观天地业主的信》，单方面将租金支付日期延至了2015年9月，且没有任何赔偿。“图腾不履行合约，我们就按合同约定收走商铺。”张女士表示，既是预售方也是包租方的图腾，此前5年一直准时支付房租。

　　多位商铺业主告诉金陵晚报记者：“项目负责人表示近年来商铺经营困难，无钱支付业主租金。”金陵晚报记者发现，商铺内基本没什么顾客，部分商铺已关门。“我们经营了4个月，亏损几十万元。”一位经营户表示。

　　包租协议满5年后，自第6年起业主可向图腾提出，原价回购商铺。“已签5年包租协议的人，续签后的协议收益率被图腾降到了4%，实在不行只能原价回购了。”部分业主无奈地表示。

　　包租方：生意不好，打算融资兑付租金

　　金陵晚报记者在南京市工商局网页上获悉，图腾由4个股东组成：南京市下关城市建设开发（集团）有限公司、南京华东国际鞋革城管理公司、香港正中发展有限公司、南京农垦产业（集团）有限公司。图腾的董事长是香港正中发展有限公司负责人林乃轩、副董事长为南京华东国际鞋革城管理公司负责人章庆洪。

　　“这块地周边的生态环境差，空置了五六年才由我们接手开发。”图腾副董事长章庆洪称，项目经营惨淡已无钱支付租金。“目前租金只有1-2元/平方米，而水游城已达到5元/平方米。商户生意不好，公司也没赚到钱，还垫付了5年的租金。”章庆洪坦言。

　　针对延期支付租金一事，章庆洪称会按照《致大观天地业主的信》要求，2015年9月给业主们钱。“近几个月我们一直在融资，与银行协商贷款事宜。”章庆洪说。

　　而南京市下关城市建设开发（集团）有限公司和南京农垦产业（集团）有限公司的相关人员均表示，只是股东不管大观的事情，知晓项目经营有问题。

　　质疑：5年的经营钱都去哪儿了？

　　南京市网上房地产数据显示，大观天地mall商铺成交总套数为316套，业主们共购买了266套。销售总面积18115.62平方米，成交均价24986元/平方米，按其数据保守计算总销售额为452636881元。

　　根据年租金回报为房屋总房款×8.5%计算，图腾5年支付给业主的租金为192370674.425元。而商户支付给图腾的租金之前也是可观的一笔。

　　图腾自2003年10月8号成立以来，4大占股股东于2010年1月7日后不再注资。而南京市下关城市建设开发（集团）有限公司5次注资663.000000万美元、南京华东国际鞋革城管理公司5次注资598.000000万美元、香港正中发展有限公司8次注资819.000000万美元、南京农垦产业（集团）有限公司6次注资520.000000万美元。图腾的总投资按当时人民币对美元的平均汇率6.6保守计算为17160万元。

　　“图腾故意不给钱”，不少业主觉得，业主20%商铺5年来的收益加上图腾自持的80%商铺租金，足以说明问题。而“此时图腾已起诉部分拖欠租金的商户。”北京市盈科（南京）律师事务所周律师透露，该项目已焦头烂额。

　　律师：包租式产权商铺面临监管缺失

　　“根据国家相关政策，售后包租、分割产权商铺都是被明令禁止出售的，而相关部门监管缺失让更多的业主上当受骗。”北京市盈科（南京）律师事务所周律师表示。

　　2001年施行的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”

　　2013年最高法重申“返租”问题，建设部也于2006年明确叫停了产权式商铺售后返租模式的运作。今年3月16日，南京市住房和城市建设委员会相关规则提及，返租形式将直接与开发商的信用等级挂钩。

　　业内人士表示，楼市中很多项目通过变相返租来销售来帮助开发商迅速回笼资金，但项目后期经营不善却无法兑现承诺。看上去回报率高，后期风险无法规避。

　　“大观天地mall的业主们可起诉包租方图腾，要求解除合同拿回商铺。”周律师表示，长远考虑，包租方与业主们最好能坐下来协商，培养好市场继续经营，远比市场完全崩盘强。

　　南京此前有多家广场商铺因拖欠租金遭业主维权，最后业主通过诉讼拿回了商铺。“但这些商铺都没有经营起来并长期空置，业主只能自认倒霉。”周律师称，“售后包租”只是开发商卖房的促销方式。