昨日，宝龙地产控股有限公司(01238.HK)发布2014年业绩报告。

　　去年全年，全年宝龙地产合约销售额约为106亿元，同比上升约14%，实现营收97亿元，同比增长三分之一。不过，去年宝龙地产净利润刚过10亿元，微幅增长5.6%，公司股东应占利润更是出现微幅下滑。

　　资本化利息超过净利润

　　根据宝龙地产财报，去年公司实现净利润超过15亿元，较2013年净利润14亿元有所增长，不过宝龙地产的净利润中有近1.4亿元归于永续资本工具持有人和少数股东权益，因此宝龙地产股东应占利润实际较2013年有所下降。

　　经人民网记者计算，宝龙地产2014年的毛利率为28.8%，与2013年毛利率水平基本持平，而去年公司15.6%的净利率则较2013年下降了近4个百分点，宝龙地产的利润率进一步承压。

　　在宝龙地产15亿元的净利润贡献中，其中投资物业价值重估就贡献了近6亿元，占到净利润的4成。

　　不过，宝龙地产财报中颇引人注意的是融资成本一项。宝龙地产2014年财报显示，公司去年支付的融资成本仅为3000万元，而2013年宝龙地产的融资成本一项甚至录得净收益1.2亿元。

　　这缘于宝龙地产对利息支出上采取的资本化利息的财务方法。实际上，2014年宝龙地产的利息开支高达16亿元，而当年计入资本化利息开支就接近16亿元，由此导致宝龙地产在2014年的利息支出只有3000万元。

　　对利息支出以资本化利息的财务处理，宝龙地产已经成为惯常。2013年宝龙地产的利息支出接近14亿元，不过其采取资本化利息处理的利息支出达到13.6亿元，加上当年融资活动产生1.56亿元的汇兑收益，该年宝龙地产的融资成本一项甚至为宝龙地产带来了利润1.2亿元。

　　对比2014年宝龙地产的净利润和利息支出，实际上意味着如果公司未将接近16亿元的利息支出采用资本化利息的处理办法，实际上宝龙地产今年将会录得亏损。

　　另外，在利息开支方面，宝龙地产2014年总利息开支为16亿元，较2013年14亿元增加了16%，主要是由于借款总额增加所致。不过，可喜的是，宝龙地产实际借贷利率由2013年的9%减少到2014年的8.05%，公司解释主要是由于管理层加强对融资成本进行控制。

　　虽然该公司高层加强对于融资成本的控制，去年9月份公司发行了一笔总额15亿元的优先票据，利率高达10.75%，2017年到期。

　　租金收入贡献仅1成

　　宝龙地产年报数据显示，公司2014年租金及物业管理服务收入约为9.12亿元，同比上升约30%，不到总体收入的1成。

　　从总体收入结构上看，宝龙地产以售养租模式明显。在物业销售中，商业地产销售额达57亿元，占物业销售总额的一半以上。住宅销售额为50亿元，2014年全年合约销售额约为106亿元。

　　不过，宝龙地产以售养租的模式已经出现转变。宝龙地产年报披露，去年宝龙地产持有用于投资的物业总建筑面积已经超过283万平方米，比2013年的179万平方米上升近6成。在目前公司租金收益贡献占比较小，而自持租赁物业资产规模增大的情形下，未来公司的利润率恐将继续承压。

　　另外，根据年报披露，去年宝龙地产共购入8幅地块，总建筑面积255万平方米。截至2014年底，该公司拥有土地储备总建筑面积约为1330万平方米，正在开发的物业约为720万平方米，持作未来发展物业约为430万平方米。运营中的商场约为180万平方米。

　　今年面临去化压力

　　宝龙地产到2014年底开发中物业资产达到137亿元，同比增长20%，公司持作销售的竣工物业资产接近62亿元，同比增长了75%。实际上意味着宝龙地产到去年底的存货已经显著增长，今年去化压力较大。

　　在此情况下，宝龙地产于今日的发布会上表明，集团将进一步提高销售目标，2015年合同销售目标为130亿元，同比增长22%。

　　业内人士表示，现在整个大环境的商业地产都处于过剩状态，长期来看，虽然一线城市的过剩情况可以在一定时间后得到消化，但是增长速度肯定要降下来。商业地产的发展空间正在进入瓶颈。

　　宝龙地产方面则表示，2015年集团确立了“去库存、提效能、做标杆、再突破”的经营方针。继续贯彻快速周转与资产价值升值的双轮驱动策略，强化销售，以提升资产流动性，不断提高商业运营效益。(唐沰 余燕明)